Как подарить долю в квартиру — инструкция от R.TIGER
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как подарить долю в квартиру — инструкция от R.TIGER». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Зачастую при приобретении недвижимости созаемщиками являются несовершеннолетние дети. Это возможно, например, при задействовании сертификата на материнский капитал. Стоит отметить, что препятствий для продажи доли нет. Однако, чтобы не нарушить статьи законодательства и права ребенка, во время процедуры необходимо соблюсти довольно много условий.
Отвечает помощник юриста АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Вячеслав Кожанов:
В соответствии с гражданским законодательством, ипотечная квартира находится в залоге, а совершать какие-либо действия по распоряжению залоговым имуществом разрешено только с разрешения залогодержателя. Соответственно, переоформление ½ доли на вас возможно только с согласия банка (как залогодержателя).
Для начала вам необходимо обратится в банк, в котором оформляли ипотеку, для получения их письменного согласия на отчуждение доли квартиры. Аргументируйте тем, что вы собираетесь погасить кредит своими денежными средствами. После этого вам необходимо составить нотариально заверенный договор дарения или купли-продажи доли этой квартиры, для чего нужно пойти к нотариусу для заверения данной сделки. Далее следует оформить переход права собственности на долю квартиры в Росреестре.
Что такое ипотека с созаемщиками
Оформление ипотеки на двух и более лиц — достаточно распространенная практика на рынке кредитования жилья. В данном случае ипотеку получает основной заемщик и привлекается так называемый созаемщик. Автоматически созаемщиками становятся супруги, если только иное не обозначено в брачном договоре или один из супругов не имеет российского гражданства.
Лица, не состоящие в официальном браке, также могут стать созаемщиками и оформить ипотеку на двоих. Для этого нужно будет оформить один кредитный договор, по которому первый человек будет основным заемщиком, а второй — созаемщиком, рассказал руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус. При этом требования и ответственность перед банком созаемщики будут нести одинаковую — вне зависимости от размера доли в ипотечной квартире, который также прописывается в договоре и может не зависеть от финансовых вложений обеих сторон.
«Согласно ст. 323 ГК РФ, если один из созаемщиков прекратил вносить ежемесячные платежи, эта обязанность ляжет на второго участника договора, но изначально в кредитном договоре прописывается распределение кредитных обязательств», — отметил юрист.
Созаемщик по ипотеке несет такую же ответственность перед кредитором, как и основной заемщик.
Как платить ипотеку с созаемщиками
Платежи по кредиту не делятся по числу заемщиков. График платежей также один. Погашение кредита происходит уполномоченным созаемщиком, на которого технически оформлен договор и открыт счет. «Открывается один счет для основного заемщика, через который оплачивается ежемесячный платеж. Этот счет может пополнять любой из заемщиков или любое третье лицо», — пояснил Антон Красильников.
Прописать в каких долях будут вносить ежемесячный платеж по ипотеке созаемщики обычно нельзя. При этом условие, что созаемщики будут платить кредит вытекает из закона и самой правовой конструкции созайма, отметил руководитель юридической практики компании «Интерцессия». «Банку безразлично, кто и в каких долях будет вносить ежемесячные платежи — главное, чтобы они вносились вовремя. Но если основной заемщик перестает платить, то созаемщик должен погасить долг и обслуживать кредит. Поскольку созаемщик несет такую же ответственность перед кредитором, как и основной заемщик», — добавил юрист Николай Когошвили. По его словам, теоретически прописать в договоре порядок оплаты кредита можно (например, каждый вносит ежемесячно по 50% от суммы платежа), но далеко не каждый банк на это пойдет, поскольку нужно оформлять специальный договор.
Как переоформить ипотеку на другого человека: пошаговая инструкция
Хотите переоформить ипотеку на другое лицо? Предлагаем пошаговую инструкцию:
- Обратитесь в банк (лучше всего лично), опишите ситуацию, объясните, почему решили переоформить кредит. Менеджер проконсультирует, есть ли шанс на одобрение сделки. Подскажет, какие документы нужно собрать.
- Подготовьте бумаги. Новый заемщик тоже должен собирать справки и выписки. Это сэкономит время и позволит банку сразу оценить ситуацию.
- Напишите заявление в финансовое учреждение, прикрепите все справки и копии.
- Дождитесь ответа.
Может ли банк отказать в переоформлении
Чаще всего переоформление ипотеки – чисто формальная процедура для банка. Солидарная ответственность супругов заменяется индивидуальной, а погашение кредита продолжается. Однако банковские специалисты принимают решение по каждому конкретному случаю – и могут отклонить прошение о переоформлении.
Разумеется, банк будет более благосклонен, если переоформление ипотеки планируется на титульного заемщика, уже проявившегося себя как дисциплинированный плательщик. В этом случае достаточно просто вывести одного созаемщика из общего числа. Если же кредит будет перерегистрироваться на другого супруга, банк, скорее всего, потребует новую проверку платежеспособности. И если предоставленные документы покажут, что клиент неплатежеспособен и не соответствует установленным требованиям к заемщику, в переоформлении с высокой вероятностью будет отказано.
Другой классический случай отказа – отсутствие у заемщиков кредитной дисциплины. Если внесение аннуитетных платежей происходило нерегулярно, с существенными задержками, и причиняло беспокойство кредитору, банк может отказаться от разделения кредитной ответственности – гораздо больше гарантий он получает в том случае, когда имеет право потребовать внесение платежа с двух должников.
Для подстраховки большинство банков прописывает в кредитный договор пункт, гласящий, что после расторжения брака обязательства супругов перед кредитором не изменяются – а значит, в случает отказа одного из них от погашения долга, эта обязанность переходит ко второму.
Если же от выплат откажутся оба должника, банк имеет право реализовать заложенное имущество – после удержания всех расходов кредитора недобросовестным заемщикам останутся копейки.
Склонить чашу весов в свою пользу и убедить кредитную организацию в своей благонадежности можно привлечением новых созаемщиков, достойных доверия по меркам банка.
Как подарить долю близкому родственнику
- При дарении одним из супругов доли третьему лицу необходимо разрешение второго супруга, если иное не прописано в брачном договоре.
- Необходимо подготовить дарственную на долю собственности и максимально точно указать все параметры жилья, доля которого перейдет к вашему родственнику:
- паспортные данные сторон;
- месторасположение (адрес, номер квартиры, этаж);
- технические характеристики (кадастровый номер, номер государственной регистрации, объем площади жилой и общей);
- часть доли, которая передается (через арифметическую дробь, например, ⅓).
- В соглашении также следует указать условия дарителя, например, на дальнейшее проживание на своей доле и другое.
- Соглашение подписывается сторонами и заверяется нотариально. Для этого юристу необходимо предоставить:
- свидетельство о праве на долю собственности;
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
- выписка о проживающих из домовой книги или справка о зарегистрированных жильцах квартиры.
- Уплачивается государственная пошлина (2 000 рублей).
- Договор дарения регистрируется в ЕГРН. Следует обратиться в региональное отделение Росреестра или МФЦ. В течение недели уполномоченные организации проверяют документы на законность сделки.
- После внесения данных в ЕГРН сторонам соглашения на руки выдаются экземпляры дарственных с пометкой о прохождении государственной регистрации. Получателю доли выдается также справка из ЕГРН о праве на часть собственности.
Можно ли отказаться от дарения?
- Одариваемое лицо до момента подписания соглашения может не дать согласие на получение доли в квартире в письменной форме.
- Собственник вправе отказаться от своего обещания передать часть прав, если это повлечет ухудшение его материального положения.
- Отмена дарения также возможна, если правопреемник покушался на жизнь и здоровье дарителя или его родных.
- Если правопреемник в ненадлежащем виде содержит подаренное ему имущество, соглашение также может быть аннулировано в судебном порядке.
- Передача прав может быть отменена, если в соответствующем договоре указана такая возможность при смерти одариваемого лица.
Как платить ипотеку с созаемщиками
Платежи по кредиту не делятся по числу заемщиков. График платежей также один. Погашение кредита происходит уполномоченным созаемщиком, на которого технически оформлен договор и открыт счет. «Открывается один счет для основного заемщика, через который оплачивается ежемесячный платеж. Этот счет может пополнять любой из заемщиков или любое третье лицо», — пояснил Антон Красильников.
Прописать в каких долях будут вносить ежемесячный платеж по ипотеке созаемщики обычно нельзя. При этом условие, что созаемщики будут платить кредит вытекает из закона и самой правовой конструкции созайма, отметил руководитель юридической практики компании «Интерцессия». «Банку безразлично, кто и в каких долях будет вносить ежемесячные платежи — главное, чтобы они вносились вовремя. Но если основной заемщик перестает платить, то созаемщик должен погасить долг и обслуживать кредит. Поскольку созаемщик несет такую же ответственность перед кредитором, как и основной заемщик», — добавил юрист Николай Когошвили. По его словам, теоретически прописать в договоре порядок оплаты кредита можно (например, каждый вносит ежемесячно по 50% от суммы платежа), но далеко не каждый банк на это пойдет, поскольку нужно оформлять специальный договор.
Какие сложности могут возникнуть?
Сделка купли-продажи доли в ипотечной квартире относится к числу рискованных. Помощь хорошего юриста потребуется на всех этапах ее проведения. В первую очередь она нужна покупателю, т.к. он рискует больше остальных.
Важно в таких условиях продумать процедуру передачи денег и обеспечение прав на недвижимость после их уплаты. Плюс юрист самостоятельно оговорит все детали с кредитором, чтобы не получилось, что банк просто не даст согласия на проведение сделки. В такой ситуации возвращать деньги, если они уже переданы заемщику, очень сложно.
Особое внимание следует уделить текстам договоров. Если речь идет о переуступке прав, нужно проследить, чтобы новый ипотечный договор с банком не содержал каких-то дополнительных невыгодных условий.
Как переоформить квартиру в ипотеке
Первое, что необходимо для переоформления ипотеки, предоставить банку серьезные причины для проведения такой процедуры. Об этом мы уже поговорили выше. Но все же напомним. Самые популярные причины – изменение семейного положения, смена гражданства, потеря работы или вообще трудоспособности.
Далее банк проверяет соответствие нового заемщика определенным требованиям. Каждый банк предъявляет к претенденту свои требования. Прежде всего, человек должен иметь стабильный доход, у него не должно быть судимости. Большое значение имеет положительная кредитная история. Существуют и другие критерии, которые разнятся в зависимости от требований той или иной кредитной организации.
Переоформление любого кредитора — это, по сути, заключение нового договора. Вот почему все действия банка соответствуют тем, которые предъявляются новому кредитору. Проводится полная и всесторонняя проверка, оценивается квартира, а также платежеспособность нового заемщика. Что касается заявления, то оно будет рассматриваться в каждом случае отдельно с учетом всех нюансов. Новый заемщик готовит такой же пакет документов, как и его предшественник.
Требования к новому клиенту
Банк подходит очень щепетильно к новому заемщику, пожелавшему взять на себя чужие кредитные обязательства. Поэтому требования к нему довольно жесткие:
- идеальная кредитная история, пойдет на пользу, если у заявителя уже были кредиты, и он с ними благополучно без задержек расплатился. Рекомендации, касающиеся того, как поддерживать свою КИ в хорошем состоянии, вы найдете здесь;
- отсутствие судимости;
- достаточный доход для обслуживания долга – на выплату кредита должно расходоваться не более 40% от всех доходов за минусом расходов. О том, какой зарплаты достаточно для жилищного займа, рассказываем в этой статье;
- российское гражданство и оформление прописки на территории населенного пункта, где расположена квартира.
Можно ли оформить ипотеку на долю в квартире?
Жилищный кредит предоставляется с соблюдением положений ФЗ №102 от 16 июля 1998 года. Однако в нормативно-правовом акте отсутствуют правила, касающиеся получения займа на часть недвижимости. Некоторые нормы, затрагивающие вопрос, закреплены в статье 244 ГК РФ. Здесь говорится, что помещение может находиться в собственности сразу нескольких лиц. При этом каждое из них может распоряжаться своей частью недвижимости по собственному усмотрению.
Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам Москва; Санкт-Петербург; Бесплатный звонок для всей России.
Если в законодательстве рассматривается подобный вариант, значит оформление ипотеки на долю в квартире допустимо. На рынке можно найти соответствующие предложения. При этом банки имеют право выдвигать ряд дополнительных требований клиентам, желающим приобрести в кредит часть собственности.
Какие документы необходимо собрать заемщику?
Чтобы взять ипотеку на долю в квартире, заемщик должен обратиться в финансовую организацию. Здесь предстоит заполнить заявление и анкету. Банк рассмотрит обращение в течение 2 – 5 рабочих дней. Затем с гражданином свяжутся и сообщат предварительный ответ. Если решение будет положительным, клиенту предстоит посетить компанию повторно и предоставить пакет документов. В список необходимо включить:
- удостоверение личности;
- трудовую книжку, заверенную работодателем, или свидетельство о регистрации в качестве ИП;
- СНИЛС;
- справку о доходах.
Если лицо состоит в браке нужно включить в список соответствующие свидетельства. Иногда банк запрашивает бумаги, подтверждающие факт наличия ребенка. Дополнительно может потребоваться удостоверение личности. В его качестве рассматривают водительские права или загранпаспорт. Если лицо привлекает к оформлению ипотеки созаемщика, гражданин, выступающий в этой роли, также обязан предоставить весь перечень вышеуказанных документов.
Распространенные причины отказа в переоформлении ипотеки Сбербанка
Основные причины отказа в переоформлении:
- Наличие судимостей и административных правонарушений.
- Кредитная история не соответствует требованиям банка.
- Высокая финансовая нагрузка, связанная с большим количеством открытых займов.
- Сомнительная информация о будущем заемщике (компрометирующие фотографии в социальных сетях, плохие отзывы от работодателя и т.д.)
- Отсутствие документов, подтверждающих доход и занятость соискателя.
- Неадекватное поведение при оформлении заявления.
- Не подтвержден указанный в справке доход.
- Будущий плательщик выступает фигурантом в деле ФССП.
- Фирма, на которую работает соискатель, имеет сомнительную репутацию.
- У родственников будущего заемщика имеются открытые задолженности по кредитным ссудам.
Можно ли и как переоформить ипотеку на другого человека
ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕПереоформление ипотеки на другого человека обычно требуется при возникновении обстоятельств, связанных с невозможностью тянуть финансовое бремя: болезнь, переезд, развод и пр. Рассмотрим условия, когда возможно переоформление, а также нюансы этапов процедуры.
Возможность перевода жилищного кредита на другого человека закреплена на законодательном уровне. Согласно ст. 391, п.2 ГКРФ заемщик может перевести долг на другого человека, если кредитор дает на это согласие. О допустимости этой процедуры говорится и в ФЗ№102 «Об ипотеке», гл. 6:
- Залоговое имущество может быть отчуждено заемщиком другому лицу, но только с согласия залогодержателя (банка).
- Отчуждение допустимо в том случае, если такая возможность предусмотрена в закладной.
- Лицо, которое приобрело заложенное имущество по договору ипотеки в результате отчуждения, становится залогодателем, а значит наделяется теми же правами и обязанностями, что и прошлый должник.
Самый доступный способ переоформить ипотеку на другого человека – это перевод остатка долга по кредитному договору и одновременная продажа недвижимости с одобрения банка.
Следует учесть, что на практике банки не всегда охотно идут на эту процедуру.
Для кредитора перевод долга на другое лицо не имеет никакой финансовой выгоды, а наоборот, только прибавляет хлопот и увеличивает риски.
Переписать ипотеку на другого человека не очень сложно. По механизму проведения эта сделка очень похожа на процесс рефинансирования займа, с той лишь разницей, что еще один кредит берет не действующий заемщик, а другое физлицо. Но по факту деньги направляются на погашение старого долга.
Итак, переоформление жилкредита имеет следующие этапы:
- После тщательной проверки и принятия положительного решения банк может потребовать внести первоначальный взнос, который подтвердил бы намерения клиента приобрести залоговую квартиру и перевести долг на себя. Таким образом финучреждение снижает кредитные риски.
- Подписание кредитного договора. В документе предусматривается, что заемщик получает целевой кредит на погашение уже действующей задолженности.
- Заключение договора купли-продажи недвижимости.
- Кредитор вместе с экс-заемщиком подают письмо о снятии обременения в Росреестре.
- Проводится регистрация нового обременения на имущество в Росреестре.
Кроме этого, покупателю залоговой недвижимости придется взять на себя все расходы по переоформлению сделки. Речь идет о:
- страховании недвижимости;
- страховании жизни и здоровья (если заемщик хочет избежать повышения ставки по кредиту);
- банковских комиссиях;
- оплате услуг нотариуса;
- расходах, связанных с регистрацией обременения в Росреестре.