Момент возникновения ОНС как объекта недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Момент возникновения ОНС как объекта недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В законодательстве не установлены признаки, позволяющие идентифицировать определенный объект в качестве объекта незавершенного строительства. В юридической литературе выделяют следующие признаки объекта незавершенного строительства.

Что такое объект незавершенного строительства?

На первый взгляд понятие объект незавершенного строительства не вызывает вопросов, вроде как и так понятно, что это объект, который не достроен, но насколько он может быть не достроен, не каждый может сказать.

Незавершенка является объектом недвижимости и капитального строительства, и чтобы считаться таковым должна, прежде всего, иметь неразрывную связь с землей и перемещение такового объекта должно быть невозможным без ущерба его назначению.

Для того, чтобы объект был признан объектом незавершенного строительства достаточно как минимум, чтобы были полностью закончены работы по возведению фундамента, т.е. был фундамент. Таким образом, незавершенка может считаться объект капстроительства в виде фундамента, который прочно связан с землей и его невозможно переместить так, чтобы он остался в первоначальном виде.

Признание объекта незавершенным строительством

Для признания недвижимым имуществом объект незавершенного строительства должен обладать следующими характерными признаками:

1. Объект незавершенного строительства должен быть неразрывно связан с землей, и его перемещение без несоразмерного ущерба назначению не может быть осуществлено;
2. Объект незавершенного строительства, являясь одновременно предметом действующего договора и объектом незавершённого строительства, не должен составлять предмет действующего договора строительного подряда. Или он не может быть объектом вещных прав. Объект незавершенного строительства может быть только объектом обязательств, которые определены в договоре строительного подряда. Следовательно, замена сторон этих обязательств допустима лишь по правилам уступки права требования и перевода долга по обязательствам.
3. Пункт 1, статья 218 ГК ФР трактует, что лицо, приобретающее право собственности на создаваемый объект, обязано в установленном порядке совершить сделку с объектом незавершенного строительства ещё до завершения его создания. Настоящее условие не исключает возможность государственной регистрации на признание собственности на объект незавершенного строительства вне зависимости от совершающихся сделок. Они могут быть направленны как на отчуждение соответствующего право собственности на объект незавершенного строительства, так и на его обременение (ипотечное кредитование).
4. В соответствии с п. 2 Временного Положения о порядке реализации ОСН, объекты незавершённого строительства должны соответствует двум следующим признакам: окончание нормативных сроков строительства и приостановка строительства из-за отсутствия финансирования и материально-технического обеспечения.

Регистрация объекта незавершенного строительства

В соответствии с законом «О регистрации прав на недвижимое имущество» (пункт 2, статья 25), оформление права собственности на объект незавершённого строительства начинается с проведения регистрации. Для этого собственнику объекта незавершённого строительства или «незавершенки» необходимо предъявить разрешение на проведение строительных работ.

А также, право собственности на земельный участок, на котором ведутся эти работы.

Если до 2015 года разрешение на строительство не требовалось, то начиная с 1 марта этого года данный документ снова появился в перечне необходимых бумаг. Для того чтобы оформить право собственности на объект незавершенного строительства, необходимо сделать следующие действия:

• провести техническую инвентаризацию объекта;
• получить разрешение на проведение строительства или строительных работ;
• внести объект в кадастровый реестр;
• пакет необходимых документов отнести в регистрационные органы.

Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности

Что такое незавершенка?

Какое здание считается незавершенным?

В законодательной базе Российской Федерации сложно найти единое определение такому термину, как «незавершенное строительство». Тем не менее в практике юристов уже утвердилось мнение о том, какие здания можно отнести к незавершенкам. Определение, хоть и не вполне четкое, вытекает из статей Гражданского Кодекса РФ и Градостроительного Кодекса РФ.

Незавершенным считается здание, имеющее нижеперечисленные признаки:

1. Объект носит не временный, а капитальный характер. Другими словами, постройка имеет фундамент, поэтому из списка незавершенок автоматически исключаются стационарные ларьки и киоски.
2. Здание не приобрело законченный вид, на нем ведутся работы. При этом не берется во внимание стадия строительства, это может быть возведение фундамента, стенных блоков, последние штрихи во внутренней отделке помещения.
3. Стройка заморожена до определенной или неопределенной даты из-за нехватки финансовых ресурсов.

Оформление права собственности застройщиком

Кроме перечисленных вариантов, которые нуждаются в регистрации, есть еще и сооружения, которые возводятся компаниями, занимающимися строительством для граждан, участвующих в долевом строительстве. Как уже было отмечено выше, регистрация даже недостроенного объекта обязательна. Причина в том, что посредством нее, владелец может распоряжаться собственным имуществом, как угодно.

Застройщики обязаны произвести регистрацию для того, чтобы по окончанию строительства передать недвижимость во владение дольщикам. Поэтому рано или поздно производить ее все нужно.

Независимо от того, будет ли собственник недостроенного жилья достраивать его или же передаст во владение другим лица, это зависит от выбора хозяина. Но без регистрации объекта, произвести любые действия c не достройкой невозможно.

Сроки регистрации права собственности

Владельцев домов ждет приятная новость — с текущего года сократились сроки постановки на учет и регистрации права. До этого они исчислялись 10 днями и соответственно 12 днями, если заявитель воспользовался услугами МФЦ. Теперь, при личном обращении, процедура регистрация занимает 7 дней, а постановки на учет 5 дней. Совмещение этих действий займет 10 дней. При обращении через МФЦ время выполнения процедуры увеличивается на 2 дня. Уменьшение сроков объясняется отменой двойного регулирования. Также теперь чтобы поставить на учет здание, построенное на незарегистрированной земле, документы для двух этих процедур подают одним пакетом, процедура совмещается.

Для признания прав собственности на «недострой» можно обратиться в территориальный офис Росреестра, территориальное отделение федеральной кадастровой палаты, а также в городской или поселковый МФЦ. Рекомендуем предварительно позвонить по поводу сдачи документов и записаться к нашему специалисту, для бесплатной консультации по номеру 8 495 409-41-51.

Начиная процесс оформления дома, граждане встречают на пути много трудностей. Например, приходится подтверждать, что строение соответствует существующим нормам или владение домом законно. Часто бывает ситуация, когда в ТП допущены ошибки и его надо переделывать.

Чтобы разрешить такие ситуации кадастровые инженеры ГКИ «Недкадастр» проведут все необходимые работы для регистрации домов и исправят ошибки любой сложности.

Немного о дачной амнистии

Второй способ регистрации незавершенки юристы связывают с нормами закона 93-ФЗ, изданного в 2006 году. Документ позволяет ставить на учет сооружения, возведенные на участках ЛПХ и ИЖС. Условием является предоставление земли до октября 2001 года. Под действие амнистии попадают жилые дома, сараи, гаражи, бани или иные объекты, построенные на выделенных для этой цели территориях. Воспользоваться юридическим механизмом можно до 01.03.2018.

Специалисты рекомендуют начинать процедуру с оформления земли. В Росреестр необходимо направить правоустанавливающие документы и кадастровый паспорт с указанием точных границ участка. При отсутствии такой информации в реестре придется провести межевание.

Далее следует получить:

• кадастровый паспорт строения (Росреестр);
• декларацию о недвижимом объекте (ЦТИ или интернет-справочники).

Какие документы необходимо иметь застройщику для строительства дома — ЮК «Хелп ДДУ»

Покупка первичного жилья на этапе строительства выгодна. Его стоимость на порядок ниже аналогичных квартир в уже готовом объекте. Но с другой стороны, в долевом строительстве всегда присутствует риск стать инвестором очередного долгостроя и пополнить список обманутых дольщиков.

Как избежать встречи с недобросовестным застройщиком, который регулярно не выполняет своих обязательств, затягивает сроки строительства, строит низкокачественное жилье? Для этого нужно обращать внимание не на рекламные обещания строителей, а на реальные факты.

Чтобы покупка квартиры в новостройке не превратилась в череду неприятностей, необходимо тщательно проверить документацию строительной компании. Какие документы должны быть у застройщика, и как их проверить?

Для отнесения недостроя к категории ОНС здание должно иметь фундамент, возведение которого должно быть полностью завершено. Имеется ряд мнений, когда объект получает статус ОНС:

• После оформления разрешения на ведение строительных работ, а также права владения участком земли.
• После завершения действия соглашения строительного подряда.
• Если возведение (реконструкция) здания законсервирована.
• Объект соответствует ряду законодательных нормативов.
• После получения недостроенным сооружением юридического статуса недвижимости.
• После оформления права собственности путем госрегистрации объекта в уполномоченных органах.

Выполнение этих требований позволяет назвать сооружение (пусть и недостроенное) недвижимым имуществом. В законе, где рассмотрен процесс регистрации прав на недвижимость, определено, что оформление права собственности начинается с момента регистрации. Для этого владелец должен оформить разрешение на выполнение работ и право владения участком, где выполняются эти мероприятия.

До 2020 года в получении разрешения на строительство не было необходимости, но сегодня без этого документа не обойтись. Чтобы оформить право на владение ОНС, требуется сделать следующие шаги:

• Провести техническую инвентаризацию недостроя.
• Оформить разрешение на его возведение.
• Внести ОНС в кадастровый реестр.
• Передать собранный пакет бумаг в органы регистрации.

Одним из главных условий успешной регистрации является наличие соглашения строительного подряда. Этот нюанс упоминается в законе о долевом строительстве. Строительная компания должна зарегистрировать объект до момента получения уполномоченными органами взыскания о залоге. Чтобы провести регистрацию в госоргане, владелец объекта ОНС пишет заявление о желании зарегистрировать имущество.

Смотрите также: Подлежат ли кадастровому учету кладбища, как сооружения?

В практике отмечаются ситуации, когда хозяин недостроя не торопится проходить процедуру госрегистрации. Это объяснятся тонкостями российского законодательства, по которому платежи за имущество возлагаются на владельца. Если у здания нет хозяина, то и платить по счетам не нужно. Вот почему недостроенные объекты часто не регистрируются и не ставятся на учет. В таком случае ОНС не существует.

Регистрация и учет объекта незавершенного строительства

Невзирая на огромное количество актов и постановлений в РФ, что такое объект незавершенного строительства сказать однозначно сложно.

Большинство специалистов склоняются к мнению, что таким можно называть объект, который на текущую дату находится в процессе строительства, он расположен на определённом участке земли и каким-либо образом переместить его без разрушения всей конструкции не представляется возможным.

В конце 20 века была создана инструкция по наблюдению за капитальным строительством, в которой описывался тип объекта, строительство которого временно не ведется или оно заморожено, а само здание не было принято в эксплуатацию с заключением соответствующего акта.

Документ больше не имеет юридической силы, но зато в нем было дано самое точное объяснение этой проблемы.

Оформление дома по приобретательной давности

Такие ситуации касаются старых домов. Они никогда не были зарегистрированы, а документы на них часто бывают утеряны. В нем может жить уже не первое поколение наследников первого владельца, при этом никаких законно зарегистрированных прав у них нет. Юридически, такой дом считается самостроем.

Право приобретательной давности наступает в том случае, если вы владеете домом больше 15 лет. В этом случае нужно доказать, что за эти годы он не был реконструирован, перестроен. Чтобы воспользоваться правом приобретательной давности необходимо соблюдение следующих условий:

• У вас должны быть основания для владения, а соседи должны подтвердить, что вы жили здесь последние 15 лет.
• У вас должны быть доказательства, что все эти годы вы непрерывно владели домом. Таким доказательством могут служить квитанции на оплату коммунальных услуг.
• Местная администрация раньше не высказывала претензий. Например, домом владел ваш родственник, никаких претензий в течение последних 15 лет со стороны администрации не было. В этом случае администрация не имеет права предъявлять претензии наследникам. Дом оформляется по приобретательной давности.

Кому принадлежит незавершенный строительный проект?

Главная проблема в том, что четкого определения термина «незавершенное строительства» нет в юридических правовых актах. По этой причине судебные процессы, связанные со статусом недвижимости и ее регистрацией, являются постоянным явлением в современной практике. Некоторые разъяснения внесены Постановлением ВС РФ под номером 25, выпущенном в 2015 году. В нем разъяснено ряд позиций ГК РФ в отношении статуса незавершенного строительства.

В пункте 38, абзаце 5 указывается, что объект незавершенного строительства — капитальное сооружение, которое построено только частично, а главным требованием считается наличие фундамента. Покрытие участка бетонным слоем, камнем или асфальтом без работ по обустройству фундамента не считается — такой объект не считается незавершенным.

Если сооружение относится к категории «незавершенки», его необходимо регистрировать и платить налоги. При этом формально владельца у такого объекта нет — имеется хозяин или арендатор земельного участка (при условии, что он оформлен по правилам законодательства РФ). Чтобы получить права на сооружение, требуется пройти ряд процедур, о которых написано ниже.

Что касается учета, в РФ такая недвижимость находит отражение в двух базах — Государственных кадастре и реестре. В первом отражаются земельные наделы и объекты незавершенного строительства, а во втором — здания. Информацию о владельцах можно найти в реестре, а вот в кадастре эти сведения отсутствуют.

Стоит отметить, что участок, на котором возводится объект, должен быть учтен в ГКН, иметь кадастровый номер и конкретные пределы. Чтобы получить права на недостроенное сооружение, его требуется поставить на учет в Гокадастр с учетом правил закона ГКН под номером 221. Ведение учета бесплатно, а вот за регистрацию «незавершенки» придется платить. В частности, главная статья затрат — изготовление технического плана на такой объект. Потребуются и временные затраты на сбор документов и регистрацию в уполномоченных органах.

Список необходимых документов

Как отмечалось, сложности с достройкой различных объектов — распространенное явление, что вынуждает владельцев «замораживать» работы и дожидаться лучших времен. При этом регистрировать права собственности все равно придется. Здесь не имеет значения, на каком этапе находится строительство — возведен только фундамент или дом почти закончен.

Работы по регистрации берет на себя МФЦ или Росреестр, в который требуется передать полный пакет бумаг на объект незавершенного строительства (дом или дачу). Полный пакет бумаг имеет следующий вид:

• Разрешение на строительство ОНС (не во всех случаях).
• Бумаги, которые подтверждают права на землю, где находится сооружение или арендный договор.
• Личный документ хозяина (паспорт).
• Подтверждение внесения информации о сооружение в базу ЕГРН (получить необходимый бланк требуется у работника этого органа).
• Доверенность (если регистрацией занимается представитель). Бумага должна быть заверена нотариусом.
• Документация на объект (техническая, проектная).
• Квитанция о выплате госпошлины в определенном размере.

Если это требуется, работник госоргана запрашивает требуемый пакет бумаг, а после на руки заявителю передается расписка. В ней указывается дата завершения регистрационных процедур.

Необходимые документы

Право собственности на недострой можно зарегистрировать одновременно с кадастровым учетом объекта. Перечень документов, которые необходимы для кадастрового учета объекта незавершенного строительства, регламентирован статьями 14 и 40 Федерального закона № 218-ФЗ. Исходя из анализа указанных норм, кадастровый учет будет проводиться на основании следующих документов:

Если земельный участок ранее не был поставлен на учет в Росреестре, а права на него не были зарегистрированы в ЕГРН, допускается одновременное совершение учетных и регистрационных действий на землю и объект незавершенного строительства. При этом право собственности на недострой и постановка на учет будет подтверждена одной выпиской ЕГРН.

Являются ли объекты незавершенного строительства объектами недвижимости? У них будет специальный статус, если по документам подтверждена определенная степень готовности конструкций. Эксплуатировать ОНС нельзя, но предметом гражданской сделки такие объекты могут выступать без ограничений.

Росреестром даны разъяснения по вопросу государственного кадастрового учета здания, ранее поставленного на кадастровый учет как объект незавершенного строительства

Сообщается, в частности, что в соответствии с пунктом 2 Порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.04.2011 N 144, кадастровый номер присваивается каждому объекту недвижимости, сведения о котором включаются в государственный кадастр недвижимости.

При постановке объекта недвижимости на государственный кадастровый учет в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе о виде объекта недвижимости. При этом, исходя из пункта 1 части 1 статьи 7 Федерального закона от 27.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре), здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства являются самостоятельными видами объектов недвижимости.

Исходя из пункта 2 части 2 статьи 7 Закона о кадастре в государственный кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости вносится в том числе кадастровый номер объекта недвижимости, в результате реконструкции которого или иного соответствующего законодательству РФ действия с которым был образован другой объект недвижимости.

Учитывая приведенные нормы Закона о кадастре, в отношении объекта недвижимости, строительство которого завершено, должна осуществляться его постановка на государственный кадастровый учет как соответственно здания или сооружения (с внесением в государственный кадастр недвижимости в том числе предыдущего кадастрового номера — кадастрового номера объекта незавершенного строительства) с присвоением такому зданию или сооружению нового кадастрового номера.

Снятие с учета преобразуемого объекта недвижимости (то есть объекта незавершенного строительства) осуществляется без заявления в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации прав на образованный из такого объекта недвижимости новый объект недвижимости (здание или сооружение) (часть 3 статьи 24 Закона о кадастре).

Похожие записи:

• Оформление дома в собственность в 2022 году: стоимость, порядок
• Льготная пенсия педагогов в 2022 году
• Как подать на развод в Москве (Савеловский район) в 2022 году