35. Понятие и виды выселения из жилых помещений
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «35. Понятие и виды выселения из жилых помещений». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В отличие от договора социального найма, который достаточно подробно регламентирует основания для выселения граждан (см. комментарий к ст. 91), в комментируемой статье законодатель ограничился указанием на то, что при расторжении договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения.
Жилье предоставляемое по договору социального найма лицам, что признаны нуждающимися и малоимущими. Обязательно, чтобы к гражданам можно было применить сразу обе характеристики. Малоимущий, у которого уже есть дом или квартира, на оформление социального объекта претендовать не вправе.
При получении социального жилья нужно подтвердить статус нуждающегося. Это возможно в следующих случаях:
- в собственности вовсе нет объектов недвижимости;
- ранее не предоставлялись объекты по договору социального найма;
- имеющееся жилье не соответствует общепринятым нормам по площади;
- жилье непригодно для проживания;
- один из жильцов имеет болезнь, из-за которой ему нужно ограничить контакты с другими гражданами. Например, хроническое инфекционное заболевание.
Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований ЖК РФ, является основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением (ч. 4 ст. 57 ЖК РФ). Выписка из решения на право заключения договора найма в г. Москве является документом, на основании которого заключается договор найма жилого помещения.
Согласно ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.
Прекращение пользования занимаемыми жилыми помещениями
Обмен жилых помещений. В соответствии со ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
ЖК РФ в отличие от ЖК РСФСР не предусматривает возможности обмена жилого помещения из фонда социального использования на жилые помещения в ЖК (ЖСК) и любые другие жилые помещения, относящиеся к частному жилищному фонду. Ранее ст. 20 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» допускала возможность обмена жилого помещения, относящегося к частному жилищному фонду (например, приватизированное жилое помещение), на неприватизированное жилое помещение.
При обмене жилой площадью с гражданами, проживающими в военных городках, право на обмен предоставлено лишь с военнослужащими или гражданским персоналом, которые имеют отношение к военной организации, которой принадлежит жилое помещение, находящееся в военном городке.
Отказ в обмене жилых помещений может быть обжалован в суд. Сторонами обмена являются участники договора найма жилого помещения. Поэтому для обмена необходимо волеизъявление нанимателя и всех совершеннолетних членов его семьи, в том числе временно отсутствующих. Воля всех указанных лиц должна быть выражена письменно. При этом договор обмена оформляется так, что в качестве его стороны выступает наниматель.
При обмене помещений лиц, находящихся под опекой, или лиц, над которыми установлено попечительство, требуется письменное согласие органов опеки и попечительства.
Обмены жилой площадью допускаются без ограничения количества обменивающихся сторон.
В соответствии со ст. 72 ЖК РФ если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах). При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении, т.е. наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением (расположение квартиры в отдаленном микрорайоне, вдали от лечебных учреждений, отсутствие телефона и др.).
ЖК РФ (ст. 72) предусматривается случай, когда между нанимателями и членами его семьи (или бывшими членами), занимающими жилое помещение по единому договору, не достигнуто соглашение об обмене помещения в разных домах (квартирах), т.е. о разъезде. Кто-то из участников договора найма жилого помещения может быть не согласен с предлагаемым вариантом обмена. В этом случае такой обмен в целях расселения может быть совершен принудительно.
После раздела жилой площади между бывшими членами семьи и заключения каждым из них отдельного договора найма жилого помещения принудительный обмен в форме расселения невозможен.
Принудительный обмен приватизированной жилой площади невозможен в случае отказа противоположной стороны, так как гражданина нельзя в принудительном порядке заставить стать собственником жилого помещения. Нельзя также и обратиться в суд с иском о принудительном обмене к лицу, имеющему право собственности на спорное жилое помещение.
Прежде всего, граждане, которым предоставляется жилое помещение по договору социального найма, должны быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий (ст. 49 ЖК РФ). Во-вторых, данные граждане должны быть признаны малоимущими или отвечать критериям, установленным для иных категорий граждан. Таким образом, основанием для отказа в предоставлении жилого помещения по договору социального найма может стать:
- Отсутствие документов, подтверждающих факт признания заявителя нуждающимся в улучшении жилищных условий;
- Отсутствие доказательств признания заявителямалоимущим, либо:
- Несоответствие заявителя требованиям, предусмотренным федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ для иных категорий граждан, имеющих право на получение жилья по договору социального найма.
Из вышеуказанного следует, что оснований для отказа в предоставлении жилого помещения по договору социального найма может быть очень много (в зависимости от того, к какой категории относится заявитель).
Кроме того, в статье 54 ЖК РФ названы основания для отказа в постановке на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий. В частности, отказ допускается в случае, если:
- не представлены документы, подтверждающие право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях и при этом такие документы не могут быть запрошены или не предоставлены по межведомственному запросу.
- представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;
- не истек пятилетний срок со дня намеренного ухудшения жилищных условий (если такие действия совершались заявителем).
Выселение из специализированных жилых помещений
Перечень видов объектов специализированного жилищного фонда (специализированных жилых помещений) установлен в ст. 92 Жилищного кодекса РФ.
К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся: служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
Данный перечень сформулирован как исчерпывающий.
Целевое назначение указанных жилых помещений определяется в ст. ст. 93 — 98 ЖК РФ. Пользование специализированными жилыми помещениями осуществляется в соответствии с договорами найма таких помещений.
Прекращение договора найма
специализированного жилого помещения
Жилищный Кодекс различает расторжение (ст. 101) и прекращение (ст. 102) договора найма специализированного жилого помещения. Логически это не вполне корректно, так как расторжение договора обязательно влечет его прекращение. Поэтому расторжение договора найма было бы правильнее рассматривать как одно из оснований прекращения такого договора.
Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
Расторжение договора найма специализированного жилого помещения возможно: а) по соглашению, т.е. взаимному согласию, наймодателя и нанимателя; б) по инициативе нанимателя; в) по инициативе наймодателя.
В последнем случае расторжение договора производится в судебном порядке (ч. 3 ст. 101 ЖК РФ).
Согласно ч. 2 ст. 101 ЖК РФ наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма указанного жилого помещения.
Наличие у нанимателя права в одностороннем порядке в любое время расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения предполагает, что для расторжения договора в данном случае достаточно волеизъявления только одной стороны. Расторжение договора на основании ч. 2 ст. 101 Жилищного кодекса производится во внесудебном порядке.
Необходимо только, чтобы наниматель сообщил наймодателю об одностороннем расторжении договора, руководствуясь при этом требованиями заключенного с ним договора найма и соответствующего типового договора найма специализированного жилого помещения (ч. 8 ст. 100 ЖК РФ).
Следует обратить внимание на то, что при одностороннем расторжении договора найма специализированного жилого помещения по инициативе нанимателя не требуется согласие членов семьи данного нанимателя.
Для сравнения напомним, что наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе расторгнуть такой договор только с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ).
В отличие от нанимателя, наймодатель по договору найма специализированного жилого помещения не наделен правом в одностороннем порядке расторгнуть соответствующий договор.
Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных ст. 83 ЖК РФ случаях.
Таким образом, если по поводу расторжения указанного договора не достигнуто согласие сторон (ч. 1 ст. 101 ЖК РФ), то наймодатель вправе инициировать расторжение договора только в судебном порядке по основаниям, названным в ч. 3 ст. 101 ЖК РФ.
В соответствии с ч. 4 ст. 83 Жилищного кодекса РФ, к которой отсылает рассматриваемая правовая норма, расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
- использования жилого помещения не по назначению.
Выселение из муниципальной квартиры
Для прекращения договора социального найма с жильцом в на площади, переданной в пользование гражданина органом муниципальной власти, предусмотрены следующие основания:
- накопление задолженности сроком более 6 месяцев;
- причинение помещению вреда нанимателем, его родственниками или друзьями;
- использование квартиры или комнаты в коммунальной квартире не по назначению;
- нарушение прав соседей, создание условий для невыносимого проживания рядом, порча их имущества, угрозы физической расправы, постоянное эмоциональное давление;
- нарушение цели использования помещения, размещение в нем производства или складов, магазинов, иных объектов коммерческой деятельности;
- разрушение жилой постройки, нарушение ее целостности любыми способами, что влечет уничтожение имущества;
- изменение назначения помещения – перевод из жилого в коммерческий фонд по решению органов муниципальной власти;
- признание объекта недвижимости грозящим обвалом или обрушением при издании соответствующего органа администрацией района.
Причины для принятия решения о принудительном выселении из квартиры по социальному найму могут быть разными. Но осуществляется оно только по решению суда.
Основаниями для этого служат:
- создание неудобств для жизни соседей: шумное поведение днем или ночью, пьянство;
- драки, причинение морального урона;
- использование квартиры не для жилья, а для производства, склада и т. д.;
- регулярная неуплата коммунальных услуг;
- порча стен квартиры, другого имущества, которое было предоставлено в пользование квартирантам;
- несоблюдение остальных условий, которые были прописаны в соглашении соцнайма.
Есть и другие причины, которые будут весомыми для суда. В основном они касаются неисполнения договора как, например, сдача недвижимости в субаренду третьему лицу.
Выселение любого гражданина, проживающего в муниципальной квартире возможно только после расторжения договора. Последний, в свою очередь, может быть расторгнут обеими сторонами одновременно, либо в одностороннем порядке.
Обоюдное расторжение договора, обычно, не вызывает никаких сложностей, так как происходит при переселении граждан из ветхих и аварийных домов, либо в аналогичных случаях, когда взамен наниматель получает новое жилое помещение, более благоустроенное.
По второму варианту, когда договор расторгается в одностороннем порядке, в свою очередь, существует тоже два варианта его аннулирования. Первый – когда наниматель сам инициирует выселение в связи с покупкой квартиры, переездом в другой город и т.п. Второй вариант – расторжение договора в связи с нарушением условий эксплуатации жилого помещения, он может быть реализован только в судебном порядке.
Рассмотрим, по каким причинам может произойти расторжение договора.
Выселение из муниципального жилья, основания и порядок, судебная практика
Выселение из муниципального жилья без предоставления других условий проживания невозможно. Суд даже не примет иск от собственника, без указания адреса предоставляемой жилплощади.
Понятия муниципальной собственности
Муниципальное жилье относится к жилому фонду имущественного комплекса. Собственником является муниципальное образование. Распоряжаться имуществом могут местные органы самоуправления.
Жильцы проживают в помещениях на основании договора социального найма. Они обязаны знать и выполнять все пункты, указанные в договоре.
Неправомерное использование жилья приводит к принудительному выселению квартиранта.
Жильцы, проживающие в неприватизированных квартирах, не являются собственниками. Их права равны для всех лиц, указанных в договоре. Они несут ответственность в рамках Жилищного кодекса. Выселение строго регламентируется правовыми нормами.
Выселение беженцев или переселенцев
Человек получает статус «беженца» на основании положений ФЗ №4528-I от 19 февраля 1993 г. «О беженцах». Согласно нормам данного закона, лицо, имеющее данный статус, имеет право на предоставление жилой площади. Впоследствии он отвечает за использование жилья, как и другие граждане России.
В случае утраты статуса беженца или переселенца, правовые отношения по найму специализированного жилого помещения прекращаются.
При проживании в общежитии договор найма может быть расторгнут досрочно, к примеру, если гражданин увольняется со службы.
Пунктом 3 ст. 101 Жилищного Кодекса РФ устанавливается возможность расторжения договора найма по требованию наймодателя как в случаях, предусмотренных в статье 83 ЖК РФ, так и в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) проживающим жильцом или членами его семьи своих обязанностей.
Неисполнение жильцом своих договорных обязанностей служит основанием обращения в суд для принудительного расторжения договора найма. Ответственность нанимателя установлена в самом договоре найма.
Расторжение договора найма специализированной жилплощади по соглашению сторон не представляет для контрагентов каких-либо сложностей. Стороны договора самостоятельны в заключении, изменении или прекращении правоотношений. Расторжение договора возможно по взаимному согласию участников правоотношений.
Предпенсионеров защитят от выселения из жилья соцнайма
МОСКВА, 26 июля. /ТАСС/. Госдума рассмотрит осенью в первом чтении законопроект о гарантии невыселения из жилья соцнайма граждан предпенсионного возраста. Об этом ТАСС сообщил в пятницу первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству, член фракции «Единая Россия» Сергей Пахомов.
Он пояснил, что под жилье соцнайма подпадают квартиры, которые находятся в муниципальной или ведомственной собственности (служебные помещения, общежития), и предоставляются нуждающимся категориям граждан.
«В соответствии с инициативой, запрет на выселение из специализированных жилых помещений распространяется на женщин, достигших 55-летнего возраста, и мужчин, достигших 60-летнего возраста. В Жилищном кодексе пенсионеры отнесены к невыселяемым категориям, однако с изменением пенсионнного законодательства предлагается эту защитную норму распространить и на предпенсионеров», — сказал Пахомов.
Ранее для предпенсионеров в Гражданском кодексе РФ было сохранено право на получение обязательной доли в наследстве, вне зависимости от повышения возраста приобретения права на трудовую пенсию.
В Бюджетном кодексе РФ было предусмотрено сохранение права на льготы по земельному налогу в виде налогового вычета на величину кадастровой стоимости 6 соток и по налогу на имущество физических лиц в виде освобождения от уплаты по одному объекту определенного вида.
Выселение граждан из специализированных жилых помещений
Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Жилищное право » Жилищный фонд » Выселение граждан из специализированных жилых помещений
Найм специализированного жилья подразумевает возникновение определенного круга прав и обязанностей со стороны нанимателя.
Договор найма специализированных жилых помещений подразумевает под собой возникновение определенного круга прав и обязанностей со стороны нанимателя.
Если перечень обязательств не будет выполняться должным образом, то к заявителю могут быть применены определенные санкции со стороны собственника жилья.
Одним из подобных видов ответственности выступает выселение граждан из квартиры специализированного фонда.
1. Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя — других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.
2. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.
1. Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.
2. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.
3. Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.
4. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных статьей 73 настоящего Кодекса. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.
5. Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных в настоящей части документов.
Не допускается вселение без предоставления другого жилья следующих категорий лиц:
| Членов семьи | которые проходят военную службу или службу в правоохранительных органах и погибших при исполнении своих служебных обязанностей; |
| Семьи | скончавшегося работника, которому до кончины было предоставлено помещение в общежитии. |
| Инвалидов | Если их состояние здоровья вызвано виновными действиями их руководителей, в результате профессионального заболевания, полученного на работе (первая или вторая группа инвалидности). |
| Пенсионеров | вышедших на пенсию во время проживания в специализированном помещении. |
Требования к предоставляемому жилью
Согласно ст.84 ЖК РФ, выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения может производиться только если тип и размеры нового жилья соответствуют объекту недвижимости, где ранее проживал человек и члены его семьи.
При этом обязательно должны быть соблюдены такие требования к новому жилью:
- Территориально объект недвижимости должен располагаться в том же населенном пункте, где и старое жилье. Иное возможно только после предварительного согласования с нанимателем.
- Тип жилья должен остаться прежним. То есть, если человеку принадлежала 3-х комнатная квартира, новая должна иметь не меньшее количество комнат.
- Дом, в который планируется переселение, должен быть капитальным строением в пригодном для жилья состоянии. Заселение людей во временное или аварийное жилье недопустимо.
- Жилье должно быть благоустроенным — с наличием коммунально-бытовых удобств (электроэнергии, водоснабжения, отопления, канализации, газификации). Допускается улучшение жилищных условий. Переселение в менее благоустроенную квартиру законом запрещено.
- Одна комната не может быть предоставлена для проживания несовершеннолетних детей разного пола, а совершеннолетние лица, не являющиеся супругами, могут быть заселены совместно только по предварительному обоюдному согласию.
- Дом может быть другой планировки, с кладовой и балконом или без них. Они считаются малозначительными дополнительными критериями и не влияют на принятие решения о переселении.
- Площадь новой квартиры должна быть такой же или больше, чем старая. Исключение — переселения в меньшую жилплощадь произошло по инициативе нанимателя.
- Если кто-либо из членов семьи нанимателя, ранее проживающий совместно со здоровыми родственниками в 1-комнате коммуналки или 1-комнатной квартире, страдает тяжелой формой хронического заболевания, в новой жилплощади ему должна быть выделена комната для проживания отдельно от остальных домочадцев. Но, размер нового жилья по закону не может больше чем в 2 раза превышать исходное.
Пример. Дом, в котором у Петрова И.В. располагалась приватизированная благоустроенная квартира, был признан аварийным и подлежал расселению. В администрации города Петрову предложили переехать в квартиру, в которой не была предусмотрена подача горячей воды, хотя все остальные услуги (электричество, паровое отопление, канализация, холодное водоснабжение) предоставлялись. Так же площадь квартиры была больше старой. Однако Петров не мог проживать в квартире без горячей воды. Об этом он составил претензию и направил в муниципалитет. На нее он ответа не получил и был вынужден обратиться в суд. Суд полностью удовлетворил требования истца. И Петрову была предоставлена квартира со всеми удобствами.