Управляющая компания или товарищество собственников жилья: что выбрать?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Управляющая компания или товарищество собственников жилья: что выбрать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.

Чтo вxoдит в oбязaннocти TCЖ

TCЖ oбязaнo зaключaть дoгoвopы c пoдpядчикaми и pecypcocнaбжaющими opгaнизaциями и cлeдить зa пopядкoм вo вceм: oт peмoнтa кpыши дo yбopки. B Жилищнoм кoдeкce чeткo пpoпиcaны oбязaннocти TCЖ:

👍 oбecпeчить дoм гopячeй и xoлoднoй вoдoй;

👍 oбecпeчить oтoплeниeм;

👍 oбecпeчить гaзoм;

👍 oбecпeчить элeктpичecтвoм;

👍 yбиpaть тeppитopию и cлeдить зa вывoзoм мycopa;

👍 пoддepживaть чиcтoтy в пoдъeздax;

👍 cлeдить зa кoличecтвoм пapкoвoчныx мecт;

👍 вoвpeмя peмoнтиpoвaть дopoги и oбщeдoмoвoe имyщecтвo.

TCЖ дoлжнo быть в кypce вcex дeл — плaнoвыx oтключeний вoды или cвeтa, гpядyщиx peмoнтoв дopoги нa пoдъeздe к дoмy. Taкжe TCЖ дoлжнo oпoвeщaть житeлeй oбo вcex измeнeнияx чepeз oбъявлeния нa этaжax или paccылкy cooбщeний. Чтoбы былo пpoщe, yпpaвлeниe coздaeт гpyппy в coцceтяx или чaт в Whatsapp, гдe и cooбщaeт жильцaм вcю вaжнyю инфopмaцию.

Оценить эффективность создания ТСЖ можно на основании отзывов людей, в чьих домах используется данная форма управления:

Анастасия, г. Новокузнецк:

Я хотела бы выразить сотрудникам ТСЖ «Новобайдавец» огромную благодарность за внимание к жильцам и оперативное реагирование на все вопросы и возникающие проблемы.

Игорь, г. Тверь:

В нашем доме создано ТСЖ «Дом №70». В принципе, большинство жильцов работой довольны, коммунальные услуги предоставляются качественно, ремонт проводится вовремя. Единственный минус — немного завышенные платежи, поскольку некоторые жильцы взносы не платят.

Ольга, г. Новосибирск:

После услуг ЖЭУ наш ТСЖ «Родники» кажется просто идеальным вариантом. Постоянно вывозится мусор, в подъездах чисто, очередей нет. Работники ТСЖ очень вежливые.

Таким образом, очевидно, что при условии предварительного анализа всех факторов взвешенный выбор ТСЖ может быть хорошим способом управления домом. Однако для этого самим жильцам нужно быть готовыми к тому, что им придется принимать непосредственное участие в его деятельности, иначе такой вариант не принесет никакого результата.

За что можно подать жалобу на ТСЖ?

Конфликтные ситуации в сфере жилищно-коммунального хозяйства возникают довольно часто, причиной тому может служить не только незаконные действия руководства Товарищества, но и завышенные требования собственников помещений, не входящих в Устав некоммерческой организации. Итак, подать жалобу на ТСЖ правомерно в случае:

• ненадлежащего исполнения обязанностей по уходу за МКД и прилегающей к нему территорией;
• нерациональный расход средств бюджета, проявляющийся в воровстве, несогласованных с собственниками тратах и завышенных суммах сделок;
• повышение жилищно-коммунальных платежей, не связанное с увеличением тарифов за поставляемые ресурсы;
• низкое качество предоставляемых коммунальных услуг, не соответствующее действующему законодательству;
• отсутствие реакции на требование собственников и жильцов многоквартирного дома устранить неполадки;
• несвоевременное начало отопительного сезона, низкая температура в помещениях МКД;
• приостановление подачи холодной и горячей воды на время, превышающее законодательно установленные сроки;
• отсутствие мероприятий по проведению капитального и текущего ремонта помещений и конструкций общего пользования, расположенных в МКД.

Преимущества:

• Влияние на политику управляющей компании. Общее собрание решает все важные вопросы, стоящие перед ТСЖ. Отметим, что человек, живущий в доме, но не являющийся членом ТСЖ, не участвует в принятии решений, но обязан им подчиняться.

• Сокращение расходов жильцов. Это достигается за счет резервов дома и грамотной работы управляющих.

  Преимущество товарищества – право заниматься коммерческой деятельностью. При наличии нежилых помещений, ТСЖ имеет право сдавать их в аренду. Правда чаще всего нежилые помещения находятся в собственности, но что касается подвалов и верхних технических этажей — тут ТСЖ может проявить инициативу и найти арендаторов.

• Выбор эксплуатирующей компании и контроль качества ее работы.

• Благоустроенный дом и придомовые участки. Именно это должно стать итогом деятельности ТСЖ. Все это влияет не только на настроения жильцов, но и на стоимость квартир.

Недостатки:

• Более высокие эксплуатационные платежи. Это происходит в ситуациях, когда сами жильцы добровольно собирают взносы на благоустройство или другие цели.

• Несовершенство законодательного регулирования. Если кто-то из жильцов не хочет платить, взыскать с него долги можно только в судебном порядке. Все это время недостача будет покрываться за счет других жильцов.

  Вторая сложность связана со льготными категориями, которые имеют право на дотации по коммунальным услугам. По законодательству город должен компенсировать ТСЖ разницу между платежами льготников и реальными коммунальными платежами, но в действительности этого не происходит.

• Человеческий фактор. Одной из главных проблем остается сопротивление самих собственников дома, поэтому важным направлением деятельности ТСЖ становится разъяснительная работа.

Что должен делать председатель товарищества собственников?

Полномочия председателя и срок, на который он избирается, должны быть отражены в уставе ТСЖ. Лицо, занимающее данный пост, обязано выполнять следующие функции:

• Обеспечивать исполнение решений правления ТСЖ;
• Действовать от имени товарищества без доверенности, в том числе предоставлять отчётность в контролирующие органы, распоряжаться средствами на расчётном счёте ТСЖ;
• Подписывать платёжные документы и договора с подрядчиками;
• Рассматривать обращения жильцов;
• Предоставлять отчет о проделанной работе и потраченных средствах.

Законодательство по ТСЖ

Главными нормативно-правовыми актами, которые касаются деятельности объединения владельцев квартир, являются:

• статья 135 жилищного законодательства, дающая разъяснение по поводу обязательств товарищества и его членов;
• положения статьи 123.13 Гражданского кодекса, распределяющие права использования общедомового имущества;
• ФЗ РФ № 129 о регистрации, определяющий перечень документов для осуществления процедуры;
• правительственные акты, касающиеся коммунального хозяйства и предоставления жилищных услуг;
• положения Уголовного и Административного кодексов, определяющие размеры штрафных санкций за нарушение требований по обслуживанию и управлению МКД.

Плюсы и минусы организации ТСЖ

С точки зрения доступа каждого жителя к принятию стратегических решений по управлению домом ТСЖ является оптимальным вариантом. Вместе с тем оно не лишено и недостатков.

Плюсы создания ТСЖ:

— Собственники квартир в любой момент могут повлиять на процесс принятия решений;

— Быстрое реагирование и устранение возникающих проблем:

— Возможность получения дополнительного дохода от грамотного управления недвижимостью (аренда, реклама на фасадах и т. д.).

Минусы управления ТСЖ:

— Непрофессионализм руководителей сообщества или недобросовестное отношение к расходованию денежных средств;

— Более высокая стоимость услуг различных подрядных организаций;

— Более сложная процедура ликвидации ТСЖ.

Ответственность руководства и зависимость дома от него

Руководство в товариществе можно сменить на собрании членов. Директора управляющей организации собственники поменять не могут.
При смене председателя правления новое руководство ТСЖ может попытаться взыскать через суд убытки, которые причинил старый председатель своими действиями. Это в некоторой степени удерживает от злоупотреблений в товариществе.

С другой стороны, работа товарищества и управление домом сильно зависит от жизни председателя. Если он решит переехать, или с ним что-то случится, то нового хорошего председателя зачастую не найти: мало кто хочет брать на себя ответственность. В такой ситуации могут выбрать кого попало, и товарищество из хорошего превратится в плохое.

Жилищный кодекс гарантирует собственникам в ТСЖ больший объем документов для ознакомления (ст. 143.1 ЖК РФ). В домах с управляющей организацией ознакомиться с той же технической документацией на дом может быть сложнее: не все суды признают за собственниками такое право.

Взаимодействовать с товариществом проще. Офис правления ТСЖ или квартира председателя всегда рядом с жильцами, а офис управляющей компании может располагаться почти за 3 км от дома.

Чтобы управляющая организация защищала интересы собственников в суде, многие судьи хотят видеть решение общего собрания собственников о наделении компании таким полномочием. Для ТСЖ это требуется реже, так как оно изначально создано самими собственниками и для защиты интересов жильцов.

Таблица с итогами сравнения

Цена вопроса: основной недостаток УК

Начнем, пожалуй, с ценовой составляющей этого вопроса, ведь собственники заинтересованы не только в том, чтобы получать соответствующие услуги, но и в том, чтобы платить за них адекватную цену, не допускать перерасхода ресурсов.

В этом плане УК не самый лучший вариант, так как к тарифам на ресурсы и прочие услуги автоматически добавляется оплата работы управляющей компании. УК вовсе не заинтересована в снижении потребления жильцами ресурсов и различных услуг, так как оплата работы компании рассчитывается как раз от объема ресурсов и количества услуг. Соответственно, в интересах управляющей компании как коммерческого предприятия предложить своим клиентам как можно больше услуг, особенно при наличии у нее ресурсов для самостоятельного их оказания. Чем больше денег тратят жильцы, тем больше заработает УК.

Все способы управления недвижимостью имеют свои достоинства и недостатки, ТСЖ в том числе. К преимуществам товарищества можно отнести:

Какими юридическими атрибутами обладает?

Юридические правила учета товариществ подразумевают, что такая компания должна иметь лицензию и разрешение на исполнение конкретного вида деятельности, а получить такие бумаги можно лишь после регистрации юридического лица. И, как все официальные предприятия, ТСЖ должно соответствовать следующим требованиям:

• необходимо получение персональной печати, которая будет храниться у руководителя;
• оформление отдельного банковского счета, куда будут приходить официальные переводы денег от жильцов и посредников;
• передача собственности, которая будет находиться во временном пользовании членов ТСЖ.

Кроме того, деятельность юридического лица должна происходить с учетом таких особенностей:

• труд будет регламентироваться государственными и муниципальными нормативно-правовыми актами;
• обязательно оформление личного устава с правилами управленческой деятельности;
• несение ответственности в рамках гражданского, налогового, административного и уголовного законодательства.

Заседания проводятся с присутствием минимум половины владельцев квартиры. Принятие решения будет законным, если получены голоса 50% + присутствующих лиц.

1. Выбор инициативной группы. Членами этой группы должны быть только собственники жилья. Как правило, эти люди, в будущем становятся членами правления, то желательно, чтобы они были компетентны в вопросах юриспруденции, бухгалтерии и, конечно же, ориентировались в жилищных и коммунальных отраслях.
2. Проведение собрания. Перед проведением, за 10 дней до выбранной даты, необходимо вручить каждому собственнику уведомление. Это можно сделать лично, вручив под роспись извещение, или же, отправить по почте заказным письмом. При проведении собрания в очной форме, каждому собственнику вручается бюллетень, где они должны выразить свое мнение, относительно создания новой формы управления. Собрание признается состоявшемся, если набрано более 50% голосов. Стоит сразу отметить, что голосуют не конкретные люди, а квадратные метры, т.е. суммируются площади проголосовавших квартир и высчитывают процент, исходя из общей площади дома.
3. Выбор правления. После принятия решения о выборе ТСЖ, избираются председатель и члены правления. Выбирается этот состав из собственников дома. На общем собрании утверждается Устав ТСЖ, который должен быть заверен нотариально.
4. Регистрация Товарищества. После выполнения всех обязательных работ по выбору управления, утверждению Устава, выбранный председатель правления, обязан зарегистрировать ТСЖ как юридическое лицо, в банке открыть лицевой счет. Эти процедуры выполняются под контролем городской Администрации.

Важно! Те собственники, которые по каким – то причинам не участвовали в собрании, в будущем обязаны выполнять требования вновь созданного правления.

Плюсы и минусы ТСЖ: преимущества и недостатки ТСЖ перед управляющей компанией, подводные камни / Жилищный консультант

Обеспечение жилого многоквартирного дома всеми удобствами предусматривает необходимость одновременного управления целым комплексом коммунальных услуг, которые предоставляются ресурсообеспечивающими организациями.

Чаще всего жители дома доверяют эти обязанности специализированным управляющим компаниям (УК), которые берут на себя заключение всех необходимых договоров и соглашений, наем персонала и контроль за предоставляемыми услугами.

Такой подход практически полностью отсекает возможность жильцов участвовать в хозяйственной деятельности, затрудняет контроль и обуславливает необходимость дополнительных платежей.

Собственники квартир могут объединиться в товарищества собственников жилья (ТСЖ) и перенять у управляющей компании ее функции. Таким образом, ТСЖ — это добровольное объединение жителей многоквартирного дома, создающееся в форме некоммерческой юридической организации.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

Деятельность, требования и документарная база ТСЖ устанавливаются напрямую Жилищным Кодексом и общими положениями закона о регистрации юридических лиц (главой третьей, четвертой).

Создание организованного товарищества жильцов несет за собой определенные цели и функции:

• Увеличение эффективности деятельности коммунальных служб.
• Непосредственное участие жителей в хозяйственной деятельности.
• Прямой и прозрачный контроль.
• Регулирование гражданских отношений, возникающих на фоне владения недвижимостью.
• Быстрое устранение возникающих проблем.

Плюсы и минусы ТСЖ следует учитывать при осуществлении деятельности.

Боритесь за права и интересы собственников

Через тернии к звёздам – так можно охарактеризовать путь создания и становления ТСН «Семья», которое управляет 12-этажным многоквартирным домом во Владимире. ТСН также вошло в тройку победителей конкурса «Супердомоуправ» в номинации «Образцовое ТСЖ/ЖСК», а ранее было признано образцовым товариществом собственников, лучшим во Владимирской области. Председатель правления ТСН Алла Панкратова поделилась опытом, как создать ТСН в новостройке и не сдаться в борьбе с застройщиком и администрацией.

Создать ТСН в новостройке сложно потому, что огромных трудов стоит найти и пригласить всех собственников на ОСС. Инициативная группа будущих жителей дома, узнав, что дом выставлен на открытый конкурс по выбору УО, приложила немало усилий, чтобы собрание все-таки организовать. Первое собрание – самое сложное, ведь собственники ещё незнакомы друг с другом, а им приходится выбирать правление ТСН, голосовать за людей, которых они впервые видят.

Следующий проблемный этап – принять дом от застройщика при отсутствии опыта управления многоквартирным домом. Причём застройщик в случае с ТСН «Семья» требовал принять у него дом с многочисленными нарушениями. Жители нового дома не сдались и добились, чтобы застройщик устранил недоделки и нарушения. Дом и придомовая территория были приняты.

Дом был принят, но отсутствовало освещение двора. Городская администрация не приняла на баланс новые электросети и не заключила договор с поставщиком электроэнергии. В итоге после восьми месяцев борьбы собственники приняли решение провести работы по техническому подключению к трансформаторной подстанции за свой счёт, обратившись к собственнику подстанции и РСО.

Похожие записи:

• Первичное получение паспорта в 14 лет: документы, порядок и правила
• Что делать, если НПФ сменили без вашего согласия?
• Налоговый вычет по процентам по ипотеке