ФНС может отслеживать теневую сдачу квартиры в аренду

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ФНС может отслеживать теневую сдачу квартиры в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Отсутствие регистрации в Росреестре не делает доход невидимым для государства. Да и доказать факт сдачи жилья, как правило, нетрудно. Помогают в этом, что закономерно, бывшие арендаторы, с которыми вы не очень мирно разошлись, или даже соседи.

Налоговая легко может узнать, что вы сдаёте квартиру неофициально

Известны случаи, когда сотрудники госслужбы узнавали о факте получения денег с аренды вообще совершенно случайно.

Например, вы сдаёте квартиру компании – соответственно, в ней проживают её сотрудники. Налоговая проверяет эту организацию и находит договор аренды. В данном случае они могут установить арендодателя и выяснить, что за прошлые периоды он налог не выплачивал.

Кроме того, такую информацию в налоговую инспекцию способен сообщить участковый. Он имеет право составлять акты нахождения в квартире посторонних людей, фиксировать договоры аренды жилья и брать объяснения у арендаторов в письменной форме.

Налоговики проверяют счета. Если на них ежемесячно приходят одинаковые суммы от одних и тех же людей, может быть проведена проверка.

Позитивный пример самозанятых

В качестве позитивного примера вывода из тени аренды жилья эксперты называют введение статуса самозанятых, который позволяет платить налог с доходов от сдачи жилья по ставке 4%, а не обычной ставке НДФЛ 13%. «Рынок начал выходить из серой зоны после внедрения инструмента самозанятости, 4% — это предельно комфортная ставка налога для арендодателей, очень выгодная цена снижения рисков», — считает Татьяна Школьная.

По данным ФНС, аренда — на девятом месте в рейтинге отраслей, которые выбирают самозанятые по всей России, этот инструмент доказал эффективность. По оценкам ЦИАН, трое из четверых рантье выбрали именно такой способ уплаты налогов. «То есть обелять рынок необходимо в первую очередь низкими налоговыми ставками, а не только административной ответственностью, которая может сказаться негативно на рынке», — уточнила Виктория Кирюхина из ЦИАН.

Аналогичную точку зрения высказала управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль»: «Сейчас многие стали регистрироваться как самозанятые, и процесс идет в положительную сторону. Нужно продолжать работу в этом направлении: информировать, разъяснять, убеждать». Например, многие пенсионеры не оформляются самозанятыми, поскольку им не разъясняется, что категория «самозанятый» не равна категории «работающий пенсионер». Никто у них социальную пенсию и доплату не отберет, а они именно этого боятся, добавила Мария Жукова.

Что грозит за неуплату налога?

Неуплата налога за сдачу квартиры в аренду чревата штрафом в размере 20% от неуплаченной суммы налога, как отмечает Светлана Горохова. А если налог не уплачивается умышленно, то штраф составит все 40%.

«В соответствии с Кодексом об административных правонарушениях, непредставление документов и иных сведений, необходимых для осуществления налогового контроля, а равно представление таких сведений в неполном объеме или в искаженном виде, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей», — отмечает эксперт.

Кроме того, наказание за непредставление налоговой декларации или включение в нее заведомо ложной информации в крупном размере (сумма налогов за три финансовых года — более 900 тысяч рублей, при этом доля неуплаченных налогов превышает 10% подлежащих уплате сумм) предусмотрено в Уголовном кодексе. Это штраф от 100 до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительные работы на срок до одного года, либо арест на срок до шести месяцев, либо лишение свободы на срок до одного года.

При этом то же деяние в особо крупном размере (налогов за три финансовых года накопилось более 4,5 млн рублей, при этом неуплаченных из них — более 20% или больше чем на 13,5 млн) наказывается штрафом 200-500 тысяч рублей, принудительными работами или даже лишением свободы, как говорит Горохова.

Закон о сдаче квартиры в аренду (наем)

Главами 34 и 35 ГК РФ регламентируется базовый комплекс отношений, возникающих при возмездном предоставлении во временное пользование (аренду и наем) недвижимости жилого назначения.

Поскольку данные виды договорных отношений носят возмездный характер и арендодатель получает доход, то следует учитывать и требования налогового законодательства.

Исходя из правового статуса собственника квартиры, полученный доход облагается:

• Налогом на доходы физических лиц (глава 23 НК РФ);
• Налогом на прибыль организаций (глава 25 НК РФ);
• Налогами в рамках специальных режимов налогообложения – упрощенной и патентной систем (главы 26.2; 26.5 НК РФ).

Обязанности плательщиков налогов

В ст. 19 НК РФ содержится определение налогоплательщиков в виде ИП, организаций и граждан, которые, основываясь на законодательстве РФ, осуществляют обязательные платежи. Граждане и физические лица, обладающие доходом от помещения, находящегося в собственности, основываясь на крайнем сроке 30 апреля, осуществляет подачу налоговой декларации за минувший период.

Подача документов по форме 3-НДФЛ осуществляется по месту регистрации в ИФНС. Перечисления, положенные лицам и гражданам от государства осуществляются до 15 июля года подачи отчетности. Под налоговой базой подразумевается общая сумма средств, которые были получены в отношении сдаче квартиры в наём. На основании закона возможно снижение на стоимость, равную налоговому вычету.

Куда сообщить о незаконной сдаче квартиры в аренду

Чтобы решить данную ситуацию, привлекаются государственные органы, которым можно отправить жалобу. Незаконная сдача квартиры в аренду ответственность подразумевает в зависимости от тяжести правонарушения, и начинается с визита участкового.

Производится проверка прав, на которых находятся жильцы в данном объекте недвижимости. В случае проживания без регистрации представитель власти, может применить административный штраф, связанный с нарушением законодательства в сфере миграции, основываясь на ст.19.15.1 КоАП. Далее происходит передача информации в отношении лиц, живущих в данном помещении, включая иностранцев, в УФМС.

Налоговую структуру так же интересует легализация бизнеса в сфере недвижимости. Жаловаться в ИФНС нужно в месте управления территориальной службы, а так же местонахождения помещения. После этого будет произведена проверка информации. Собственник будет вынужден давать показания в инспекции. При доказанной вине владельца предъявляется обвинение в том, что он скрывает налоги и не предоставляет отчетность. Находчивые личности должны будет оплатить назначенные суммы в бюджет и пени, касающиеся просрочки, административные штрафы, связанные с уклонением от уплаты налогов. При отсутствии реакции ФМС, ИФНС и полиции на обращения, а также, если ситуация не разрешилась должным образом, следует пожаловаться в прокуратуру. В этом случае, согласно опыту, наблюдается существенный прогресс. Незаконная сдача квартиры в аренду ответственность РФ предусматривает серьёзную, поэтому доводить до этого не стоит.

Сдача квартиры в аренду

В последнем письме от Министерства финансов снова затронут вопрос о штрафных санкциях для граждан, которые не уплачивают налог. И, если объективно, это письмо мало что разъяснило, при этом вопросов появилось намного больше.

Как обычно, Минфин еще раз напомнил, что арендная плата за квартиру – это получение дохода в пользу собственника, соответственно, по закону он должен уплачивать подоходный налог в размере 13%.

При этом уменьшить налоговые обязательства за счет вычета ремонта жилого помещения, оплаты КУ и др. расходов, нельзя. Несмотря на то, что эти моменты постоянно сопровождают сдачу квартиры в аренду.

Налоговая инспекция по этому поводу высказывалась неоднократно – НК РФ не предусматривает вычета за ремонт, КУ и пр., за исключением стандартного вычета (воспитание ребенка и др.).

Помимо этого, собственнику недвижимости нужно не только нести налоговые обязательства, но и подавать декларацию с подробным расчетом полученных доходов за текущие 12 месяцев. Подать документ нужно в срок до 30.04. следующего года.

Что говорит закон о сдаче квартиры в аренду

Вопросы предоставления в аренду жилого помещения за денежное вознаграждение регламентируется 34 и 35 главами Гражданского кодекса. В данных разделах содержатся ключевые моменты взаимоотношений между сторонами сделки.

Собственник помещения и квартирант заключают между собой договор о возмездном пользовании помещением. На основании этого факта, должны учитываться нормы Налогового кодекса.

В зависимости от юридического статуса владельца недвижимости, доход облагается:

• НДФЛ (23 глава НК);
• Налогом на прибыль юридических лиц (23 глава НК);
• По «упрощенке» или патентной схеме (26.2 и 26.5 главы НК).

Какие налоги следует платить с арендной платы за квартиру?

Между фискальными органами и Министерством Финансов РФ не утихают споры о том, относится ли сдача жилья в аренду к предпринимательской деятельности. Минфин настаивает на необходимости регистрировать ИП со всеми вытекающими. Налоговая довольствуется НДФЛ, квалифицируя арендодателя как физическое лицо, имеющее дополнительный доход со своей недвижимости.

Граница между предпринимательством и дополнительным доходом размыта. От того, как квалифицируют деяние, зависит наказание. В случае незаконного предпринимательства можно получить реальное лишение свободы.

Судебная практика показывает, что к предпринимательской деятельности относят сдачу жилья в аренду с целью получения систематического дохода. Временная сдача в аренду своего жилого помещения – это дополнительный доход, который должен быть задекларирован.

• Сдавать квартиру внаем за деньги нелегально может быть выгодно только близким родственникам, без существенной платы. Так вы освободите себя от уплаты коммунальных платежей и не нарушите закон.
• При получении дохода с личной жилплощади его необходимо декларировать по форме 3-НДФЛ. Добровольно и в полном объеме.
• При систематическом получении дохода от сдачи квартиры, особенно если она не одна, деятельность квалифицируется как предпринимательская. За сокрытие доходов наступает уголовная ответственность.
• «Попасть» на налог при сдаче квартиры можно благодаря жильцам, соседям, просто «добрым людям».
• Только легальная сдача жилья защищает интересы хозяина. В противном случае вас могут «кинуть» на оплату, вывезти или испортить мебель, бытовую технику.

Чтобы правильно заключить договор, необходимо обратиться к знающим юристам, они помогут оформить сделку на законных основаниях. Избежать уплаты пошлины поможет заключение договора о безвозмездном пользовании на любой срок.

Прибыль собственников от сдачи апартаментов внаем невозможно точно выяснить, поэтому для налоговых органов эта ситуация довольно сложная и непрозрачная.

В настоящее время такая предпринимательская деятельность популярна и приносит хорошую прибыль. Во избежание проблемных ситуаций нужно тщательно оформлять все пункты соглашения, учитывая права и обязанности обеих сторон со всеми тонкостями.

ВНМАНИЕ! Администрация сайта призывает соблюдать законы РФ и оплачивать налоги в установленные законом сроки.

Как правильно пожаловаться?

С инстанцией вы определились. Теперь берите листок, ручку и пишите:

1. Справа в верхнем углу полное наименование органа и его адрес, куда будет подаваться жалоба.
2. Ниже по центру: «Жалоба о незаконной сдаче жилья в наем».
3. Ниже без красной строки пишите свое ФИО, паспортные данные (да-да, анонимный документ никто у вас не примет).
4. После персональных данных следует максимально подробно рассказать о том, на что жалуетесь. Стиль написания должен быть строго деловым, эмоции, искажение фактов не допустимы.
5. Расскажите о доказательствах (если они у вас есть). Все бумаги, фото-, видео-материалы следует приложить к документу.
6. В конце ставится дата и подпись.

Ответственность для нарушителей

Выше мы говорили о том, что лучше оформлять аренду официально. Но при этом малое количество собственников предпочитает строить с государством полностью прозрачные отношения. Далее поговорим о том, какие санкции последуют для собственников, уклонение которых от уплаты налогов будет выявлено.

Невзирая на то, что доказать факт того, что сдача квартиры осуществлялась без уплаты налога сложно, это все равно происходит. А последствия для нарушителей могут быть следующими: ФНС потребует от вас погашения долгов по сборам в бюджет.

А к этому еще будут приплюсованы:

• Штрафы за неуплату в размере 20% от недоимки. Если судебные органы докажут, что вы уклонялись умышленно, размер штрафа увеличат до 40%;
• Сумма штрафа за не поданную декларацию в размере 5% за каждый просроченный месяц;
• Пеню за просроченный налоговый платеж. Его рассчитывают за каждый день с последней даты уплаты до фактического погашения. К примеру, если вы погашаете долг, сумма которого 4400 рублей, дополнительно нужно будет уплатить 154 рубля за каждый просроченный день.

Если же вы преступили закон уже не в первый раз, все штрафы увеличиваются вдвое. Кроме того, за уклонение от уплаты налогов существует ответственность уголовного характера: если ваши долги превысили 300 000 рублей, то у вас могут удержать еще от 100 до 300 тысяч, либо последует лишение свободы на срок до 12 месяцев.

Если же ваш доход от нелегальной сдачи квартиры в аренду достиг 2 млн. рублей в год, в тюрьму можно попасть уже на 3 года.

Понятно, что доказать вину арендодателя сложно. Но если это все-таки будет доказано судом, ответственность последует суровая.

На какой срок можно сдать квартиру без уплаты налога

Согласно пункту 1 статьи 119 Налогового кодекса, это 5% неуплаченной в установленный срок суммы налога, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тысячи рублей. За уклонение от уплаты налогов предусмотрена и уголовная ответственность. Ее регулирует ст. 198 УК РФ», — рассказывает юрист компании «М16-Консалтинг» Сергей Зайцев.

adamgregor/Depositphotos «Мы часто слышим то там, то тут выражения «легальная аренда» и «официальная сдача квартиры», однако хочется пояснить, что в законодательстве РФ не зафиксированы такие понятия.

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, договор, заключенный в простой письменной форме с указанием данных обеих сторон, суммы ежемесячной выплаты и срока аренды, подписанный арендодателем и арендатором, и будет являться официальным документом.

Незаконная сдача квартиры и её последствия

В настоящее время в условиях кризиса и возросшей цены на недвижимость, большое количество граждан РФ не в состоянии приобрести собственное жилье. В итоге, такие лица вынуждены нанимать помещение у частных лиц.

В данной статье мы изучим вопросы так называемой «незаконной сдачи» жилья в найм, а также ответственности за подобные деяния.

Стоит отметить, что как такового понятия «незаконная сдача квартиры» не существует, поскольку собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему помещением как ему угодно, в том числе подарить, продать, сдать в наем. То есть, в любом случае распоряжение квартирой и заключение в отношении нее договора найма вполне допустимо и законно.

Важно! Незаконный характер приобретают действия собственника квартиры, в случае если он получает доход от аренды квартиры и никоим образом его не декларирует и не уплачивает установленные законом налоги в бюджет.

Таким образом, о незаконной сдаче квартиры говорить некорректно, в данном случае незаконными будут действия собственника по непредставлению налоговой декларации и не уплате налога.

Чем грозит нелегальная сдача жилья? Ответственность за такие деяния предусмотрена как уголовная, так и административная. Разграничение ответственности зависит от суммы неуплаченного налога.

Если сумма налогов за 3 финансовых года составляет более 600 000,00 рублей и доля неуплаченных налогов превышает 10% от подлежащих уплате налогов, то за непредоставление декларации и неуплату налогов наступает уголовная ответственность, предусмотренная статьей 198 УК РФ.

Санкция данной статьи предусматривает штраф от 100 000,00 рублей до 300 000,00 рублей или штраф в размере заработной платы осужденного лица от 1 года до 2 лет. Также предусмотрена ответственность в виде принудительных работ, ареста или лишения свободны на срок до 1 года.

Вводы о том куда обратиться, если соседи сдают квартиру незаконно можно сделать следующие:

• Для начала попробуйте договориться полюбовно;
• Жалуйтесь участковому, если уговоры на жильцов не действуют, и они продолжают тревожить ваш покой пьяными дебошами или еще каким-то образом;
• Обратитесь в прокуратуру, если участковый, несмотря на большое количество жалоб, бездействует;
• В Роспотребнадзор нужно жаловаться, если соседи не соблюдают чистоту;
• В ФМС можно позвонить в том случае, если есть подозрения о том, что жильцы, арендующие квартиру, находятся на территории страны нелегально.
• В налоговую следует писать или звонить, если арендодатель не декларирует доходы, и не платит налоги от сдачи недвижимости в наем.

Помните, если соседи сдают квартиру незаконно, то со всех написанных жалоб нужно снимать копии. Такие подтверждения понадобятся в той ситуации, когда служба, в которую вы обратились, не реагирует, тогда вам придется писать в контролирующий орган и прикладывать копию направленной жалобы, для подтверждения бездействия чиновников.

Похожие записи:

• Алименты с неработающего отца на ребенка: взыскание, размер, сумма
• Как открыть магазин разливного пива: бизнес-план с расчетами
• Маткапитал в 2023 году: сколько можно получить и на что потратить