Особенности купли-продажи земельных участков.

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности купли-продажи земельных участков.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Правильно заключенный договор купли-продажи земельного участка предусматривает следование сразу нескольким законам. Особенно если речь об участке под ИЖС. В частности, к вниманию принимается земельный и гражданский кодекс, а также закон о гос. регистрации недвижимости.

ДКП земельного участка: что говорит законодательство

Согласно Земельному кодексу, продаже подлежит только территория, что стоит на кадастровом учете государства. Другими словами, данные об объекте должны быть внесены в ЕГРН. Если это пока не так, нужно обязательно обдумать этот вопрос. В частности, заняться размежеванием (определить границы) и все же поставить землю на учет в кадастре. Если же территория уже поставлена на учет, переход права собственности на земельный участок можно оформить и без определения его точных координат.

Продавец должен максимально точно и правдиво указать нюансы территории. В том числе, рассказать об особенностях почвы и даже дать характеристики соседям, если покупатель в этом заинтересован. Утаивание каких-то весомых данных может стать основанием для расторжения договора. Причем с продавца могут потребовать ещё и возместить убытки, что понес покупатель.

Договор купли-продажи земельного участка: недействительные сделки

Недействительные сделки — не редкость. Договор купли-продажи земельного участка можно сделать таким, если документ будет признан оспоримым или ничтожным.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

земельного участка с условием оплаты после регистрации перехода права собственности на покупателяг. «» 2022 г.Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

Стандартный пакет документов для продажи земли включает:

• паспорт собственника (или собственников, если их несколько)
• выписку из ЕГРН
• документ, на основании которого возникло право собственности — договор купли-продажи, решение суда, договор дарения или свидетельство о праве на наследство

Дополнительно могут потребоваться:

• межевой план
• разрешение органов опеки и попечительства при наличии несовершеннолетних и недееспособных собственников
• нотариальное согласие супруга на продажу, если участок был приобретен в браке
• справки об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ

Если на участке есть зарегистрированная постройка (например, садовый домик), то на неё также потребуется предоставить документы, подтверждающие собственность.

Проверяем юридическую чистоту участка до сделки

Сведения о зарегистрированных в Росреестре объектах недвижимости используются для формирования Публичной кадастровой карты РФ. С помощью интерактивноq карты ниже любое заинтересованное лицо может найти нужный участок или иную учетную единицу и изучить характеристики. Справочная информация на зарегистрированный объект находится в открытом доступе.

Если необходимо документальное подтверждение параметров имущества, нужно заказать выписку из ЕГРН. Получить справку можно в Росреестре, через МФЦ или онлайн. Документ содержит такую информацию:

• Вид объекта недвижимости;
• Кадастровый номер и стоимость;
• ФИО правообладателей;
• Описание характеристик;
• Сведения об имеющихся ограничениях и их вид;
• Дату постановки на Кадастр;
• Реквизиты госрегистратора.

Для того, чтобы продать земельный участок самостоятельно, его владельцу следует тщательно подготовиться к совершению сделки:

• прежде всего нужно привести в порядок территорию угодья;
• после этого можно разместить в Интернете и местных газетах объявления о продаже;
• согласовав с потенциальным покупателем условия сделки, рекомендуется в целях ее обеспечения заключить предварительный договор;
• также внимание следует уделить факторам, влияющих на цену объекта недвижимости;
• затем в соответствии с условиями предварительного соглашения можно переходить к заключению главного договора;
• если участок находился в собственности как минимум 5 лет (для отдельных случаев, оговоренных законом – 3 года), налог за его реализацию не взимается.

Чтобы договор был признан юридически значимым, он должен отвечать требованиям Гражданского Кодекса РФ. В ДКП необходимо указывать следующие сведения:

1. Дата и место подписания документа.
2. Сведения об участниках сделки (ФИО, реквизиты паспорта, адреса прописки и проживания, юрлица указывают свои реквизиты, и информацию о представителе).
3. В предмете договора должна присутствовать характеристика земли для продажи и дома (при наличии). Указывается кадастровый номер, местоположение, размеры и прочее.
4. Сведения о цене сделки (стоимость участка, способы и реквизиты для зачисления денег, если имущество в залоге, то указываются методы расчетов с держателем).
5. Данные о нахождении земельного надела под обременением.
6. Права и обязательства участников сделки.
7. Иные сведения.
8. Реквизиты граждан и юрлиц, участвующих в сделке.

В предмете договора должна присутствовать информация от кого и кому переходит земельный надел и подробная характеристика продаваемого объекта. Помимо кадастрового номера и площади обозначается категория и вид разрешенного пользования (ИЖС). При наличии дома также обозначается его кадастровый номер, адрес, количество этажей, площадь.

Объект купли-продажи земельных участков

Отчуждение участков в России проводится на основании гл. 30 ГК РФ «Продажа недвижимости». К недвижимости в понимании ст. 130 этого Кодекса отнесены именно земельные участки, а не земли как таковые.

Объектом продажи и мены может быть только участок, поставленный на кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ). Отсутствие данных о землях в ЕГРП препятствием к их продаже не является.

Госреестр недвижимости создан в 1997 году. Сведения об участках, последние юридически значимые действия с которыми были проведены до 1997 года, в ЕГРП могут отсутствовать.

В подтверждение своих прав на участок продавец вправе предъявлять покупателю, а впоследствии и госрегистратору, документы старых образцов. В России гарантируется признание бумаг, оформленных согласно правилам, действовавшим на момент их выдачи.

Самостоятельным объектом купли-продажи может стать доля в праве собственности на участок, то есть имущественное право.

Все обычные условия договора купли-продажи земельного участка в этом случае актуальны. В документе указываются параметры общего участка, в разделе «Предмет договора» устанавливается размер отчуждаемой доли.

В результате наследования или иных действий в собственности правообладателя могут оказаться «странные» доли: очень малые 2/67 или большие – 65/67. Юридически на возможность продажи это не влияет.

Порядок покупки земельного участка в 2021 году

Условно схему приобретения земельного участка можно разделить на несколько этапов:

1.Поиск надела от собственника.

Поиск объявлений на сайте Авито. Возможно также разместить объявление о намерении купить участок, указав требуемые параметры. При этом лучше сразу обозначить, что интересуетесь участком, продаваемым только собственником. Тогда вас не станут беспокоить посредники.

2.Осмотр участка перед покупкой.

Конечно, никто не намерен покупать «кота в мешке», ведь в объявлении может быть указано совершенно не то, что окажется на самом деле. Созвонитесь с продавцом и назначьте время встречи. Одновременно попросите привезти с собой необходимые документы, чтобы можно было убедиться в достоверности данных, указанных в рекламе и по факту.

Самостоятельно замерьте участок и сверьте результат с документами. Это необходимо на случай, когда свидетельство получено несколько лет назад, но в этот период произошел незаконный передел границ с соседями.

Здесь же можно поторговаться и попытаться снизить цену. Не секрет, что продавец желает выручить больше с продажи и заранее выставляет стоимость чуть выше. Покупатель может на месте обсудить возможность ее снижения.

3.Проверка документов.

Перед тем, как соглашаться на сделку, нужно просмотреть документы и состыковать данные, указанные в них. Обратите внимание на соответствие кадастрового номера во всех документах. Обязательно уточните категорию земель, к которой относится данный надел.

4.Оставьте задаток продавцу.

Если документы в порядке и переговоры о цене состоялись, составьте предварительный договор, где укажите размер задатка. Это своего рода гарантия того, что продавец не станет отказываться от сделки. Иначе он будет должен вернуть не только сам задаток, но и дополнительно столько же, т.е. двойной размер задатка.

5.Заключение окончательного договора купли-продажи.

Любая сделка подтверждается документально через соглашение между сторонами. Строгой формы договора законодательно не предусмотрено, но важно соблюдать наличие в нем обязательных реквизитов.

После подписания документа обеими сторонами, необходимое количество экземпляров передаются для регистрации в Росреестр или МФЦ (по одному каждой стороне и дополнительно экземпляр для Росреестра).

Рекомендуем в период ожидания свей очереди внимательно перечитать текст документа, оплатить госпошлину и снять с квитанции копию.

Попав к регистратору, в его присутствии подпишите все копии договора и передайте продавцу деньги. При этом продавец должен написать в каждом экземпляре документа ручкой с синей пастой текст о полученной сумме полностью. Если стоимость участка по договору занижена (в случаи когда земля менее 5 лет), то остальные средства можно передать по расписке. Через неделю Росреестр зарегистрирует сделку и в МФЦ вы получите договор с печатью.

6.Получение выписки из ЕГРН.

Убедиться в том, что право собственности на участок земли перешло к новому владельцу можно, заказав выписку после получения договора с отметкой о регистрации. Сделать это можно непосредственно в МФЦ или через электронные сервисы Росреестра — подробнее можно узнать в этой статье.

Как происходит сделка

Для того, чтобы сделать сделку более безопасной, принято дополнительно к основному заключать предварительный договор. В нём рекомендуется учесть следующее:

1. Нужно указать дату, когда будет происходить заключение сделки.
2. Определяется, будет ли вноситься гарантийное обеспечение от покупателя и какова должна быть его величина. В большинстве случаев принято устанавливать размер платежа размере 5% от суммы сделки.
3. Как правило, если покупатель отказался вносить остальные средства, гарантийная сумма остаётся у продавца. Это гарантирует серьёзность намерений участников сделки. С другой стороны, если в срыве сделки имеется вина продавца, то уплаченные аванс должен быть возвращён покупателю и, кроме этого должна быть дополнительно уплачена такая же сумма.

Такое соглашение необходимо заверить у нотариуса.

Правила написания договора

Договор купли продажи садового участка (сада) или другого надела составляют с учетом стандартных правил документооборота. Все дело в том, что на законодательном уровне каких-либо конкретных требований к рассматриваемому соглашению не предусмотрено.

Как правило, при подготовке ДКП рекомендуется опираться на следующий чек-лист:

• документ составляют исключительно в письменном виде;
• в нем в обязательном порядке указывают существенно важные условия;
• можно отразить дополнительные пункты;
• соглашение может выглядеть, как рукописный текст, печатный документ или заполненный бланк;
• договор подписывают все стороны.

Шаг 1. Сбор нужных документов

Оформление купли-продажи необходимо начать с подготовки документов. Подготовить документы должны обе стороны сделки. И, если от покупателя требуется только паспорт (если следка происходит без привлечения заёмных средств), то от продавца нужны:

• документ, подтверждающий право собственности на предмет сделки. Если оно было оформлено до 15. 07. 2016 года, то нужно свидетельство о собственности (голубого цвета). Если же право регистрировалось после, то нужна выписка из ЕГРН. Срок её действия ограничен 1 месяцем;
• документ, подтверждающий, что право на данный земельный участок возникло не просто так. Например, он был подарен. Тогда необходимо предъявить договор дарения. Если документ не сохранился, то можно обратиться в отделение Росреестра по месту регистрации участка. Сложнее, если вещное право было оформлено до 2001 года, когда действовал прежний Земельный Кодекс. Правоустанавливающие документы, если они потерялись у владельца, можно найти в архивах административных органов муниципальных образований;
• договор купли-продажи. Его можно составить самостоятельно, а можно обратиться к специалисту;
• кадастровый паспорт. Если его нет, то нужно будет заказывать межевание, чтобы его оформить.

При самостоятельном составлении договора, необходимо учесть следующие нюансы:

• все существенные условия, которые должны быть в тексте, указаны в ст. 554 – 555 ГК РФ, а также в ст. 34 ЗК РФ. Обязательно нужно прописать права и обязанности сторон по отношению друг к другу и предмету сделки;
• обязательно нужно указать цену. Она может быть определена, исходя из кадастровой стоимости, или же на основании акта независимой оценки;
• оформляется исключительно в письменной форме;
• должен быть подписан обеими сторонами;
• составляется в 3 экземплярах;
• не требует обязательного нотариального заверения.

Гражданское законодательство не требует регистрации договора купли-продажи земли в отделении Росреестра. Однако, право собственности должно перейти к другому владельцу, что отражается в Едином реестре прав на недвижимость. Поэтому рекомендуется подать договор на регистрацию и внести изменения в ЕГРН. Убедиться в том, что право перешло, можно, заказав выписку из реестра.

Существует ряд условий, которые не могут присутствовать в договоре сделки с земельным участком. Это установление:

• ограничений по любым дальнейшим сделкам с наделом;
• возможности продавца по своему желанию выкупить участок обратно;
• ограничений ответственности гражданина со стороны продавца в случае заявлений на участок земли от третьих лиц.

К договору могут быть приложены копии документов:

• кадастровый паспорт, дающий наиболее точное описание и идентификацию конкретного участка, как предмета договора;
• правоустанавливающий документ, реквизиты которого указаны в соглашении;
• передаточный акт, как доказательство, что продавец передал имущество, а покупатель его принял.

Если стороны договорились о рассрочке выплаты полной суммы или внесению ее частями, то к договору прикладывается подписанный обеими сторонами график платежей.

Определенной структуры для этого документа не предусмотрено, поэтому договор купли-продажи земельного участка (2021 год) можно оформить, используя обычный типовой образец. Участники сделки могут воспользоваться также услугами юриста, который разработает новую структуру документа, точно и грамотно учтет особенности договора купли-продажи земельного участка.

Подписание договора проводится на трех бланках: по одному для участников сделки и дополнительный экземпляр для подачи в Росреестр, где он будет храниться после регистрации перехода права собственности.

Участие нотариуса потребуется в следующих ситуациях:

• собственником земли и выступает несовершеннолетний или недееспособный гражданин;
• оформление сделки при наличии долей в праве общей собственности (за исключением отчуждения объекта недвижимости всеми собственниками).

Существенные условия договора

Одними из важнейших условий договора, при отсутствии которых он не может быть заключен, являются следующие сведения:

• кадастровый номер, с указанием даты регистрации участка в кадастре недвижимости
• точный адрес месторасположения участка земли с описанием его границ;
• площадь участка;
• целевое назначение земель;
• вид разрешенного использования;
• стоимость. Цена может быть указана за единицу земли, например, метр квадратный, сотку и т.д. или за целый участок;

Договор должен включать в себя следующие разделы:

• преамбула;
• предмет договора;
• стоимость;
• порядок оплаты;
• права и обязанности сторон;
• сведения об ограничениях и обременениях недвижимости;
• порядок передачи объекта;
• реквизиты и подписи сторон. Данные должны быть указаны полностью, без сокращений. Для частного лица необходимо указать ФИО, адрес по месту регистрации, паспортные данные, для юридического лица — полные реквизиты.

Все пункты договора должны максимально полно описывать условия сделки.

Статья 37 земельного кодекса РФ не допускает в договоре купли-продажи следующие условия:

• право обратного выкупа участка продавцом по собственному усмотрению
• наложение ограничений на последующие сделки с данной недвижимостью;
• частичная ответственность продавца при заявлении на участок прав третьих лиц.

Похожие записи:

• Можно ли завещать ипотечную квартиру
• Детские пособия в Калужской области и Калуге
• Новые правила и особенности перевозки детей в автомобиле на 2023 год