Подводные камни и риски при покупке квартиры по договору дарения
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подводные камни и риски при покупке квартиры по договору дарения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Когда составляется дарственная на недвижимость на родственника или другое лицо, российским законодательством предусматривается две формы договора дарения. Они различаются тем, какое имущество планируется передать в дар, а также условиями, которые оговариваются в данном документе.
Когда дарение квартиры запрещено
Согласно российским законам, оформлять документ о дарении можно не во всех ситуациях. Законодательство запрещает передавать недвижимое имущество безвозмездно в следующих случаях:
- Если обе стороны – коммерческие предприятия;
- при передаче недвижимости от пациента к лечащему врачу или соцработнику;
- государственным служащим, когда недвижимость планируется быть подаренной в рамках исполнения ими своих прямых должностях обязанностей;
- учеником учителю.
Как подстраховаться при заключении договора дарения?
Минимизировать риски при оформлении дарственной и свести их практически к нулю поможет нотариальное заверение документа при заключении такого договора, а также договора купли-продажи, когда подаренная квартира или доля в ней в дальнейшем приобретается другим лицом.
Нотариус подготовит юридически грамотную дарственную, а также проконсультирует по всем связанным с заключением такой сделки вопросам. Он выступит гарантом того, что при подписании документа ни одна из сторон не была введена в заблуждение и точно сознавала, что ставит свою подпись именно под договором дарения. Это исключит дальнейшую возможность оспаривания сделки в суде на основании того, что даритель не отдавал себе отчета о правовых последствиях, подписывая документ. Повышенная доказательная сила нотариальных актов сводит риск оспаривания практически к нулю.
Можно зафиксировать нотариальное удостоверение сделки на видео: это станет дополнительным доказательством законности договора дарения, образец и подробную инструкцию которого можно найти на нашем сайте.
Квартира, которую продает пожилой человек, также является опасным объектом. «Первая проблема, которая может возникнуть, — оспаривание сделки родственниками. В силу своего возраста пожилой человек может ссылаться на то, что полностью не осознал свои действия. Достаточно часто суд встает именно на сторону пожилого человека», — рассказал генеральный директор «Азбуки жилья». Он отметил, что также является рискованной квартира, приватизированная пожилым человеком ранее. Например, в ней была прописана пенсионерка, вдруг у нее на жилплощади зарегистрировалось еще одно лицо, квартиру приватизируют, но женщина пишет отказ от приватизации. Покупка такой квартиры тоже находится в зоне риска, и сделку могут оспорить, резюмировал эксперт.
✅ Признание дарственной недействительной
Если вы покупаете недвижимость, оставленную владельцу по договору дарения, вы должны убедиться в отсутствии претензий со стороны дарителя, его родственников или наследников. Даже если эта ситуация не приведет к утрате прав на приобретенную квартиру, вы все равно будете вовлечены в судебное разбирательство.
На практике пожертвования редко отменяются. Если даритель имел право передумать до вступления в права собственности, то после регистрации прав это уже невозможно. Пожертвованное имущество может быть возвращено бывшему владельцу только в случаях, предусмотренных законом. Подробности регулируются статьями 575, 576, 577 и 578 Гражданского кодекса РФ.
По просьбе дарителя дарение может быть отменено только в случаях, предусмотренных статьей 578 Гражданского кодекса Российской Федерации. В частности, даритель имеет право включить в договор дополнительный пункт. Согласно этому пункту, в случае смерти дарителя имущество возвращается к владельцу. Стоит обратить особое внимание на этот момент — если квартиру продает не тот, кому была сделана дарственная, а наследники, могут возникнуть проблемы. Если в договоре есть такой пункт, то наследники дарителя не имеют права распоряжаться квартирой.
В случае несоблюдения формы документа договор может быть расторгнут (статья 574 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нередко это оспаривается, если донор является недееспособным. Риск возникновения такой ситуации особенно велик, если договор дарения не заверен нотариально. Это дает родственникам возможность вступить во владение имуществом. Если есть нотариально заверенный акт, то проблем будет немного — нотариус подтверждает, что даритель отвечал за свои действия во время сделки и осознавал последствия. Доказать обратное будет невозможно.
Документ будет признан недействительным в следующих случаях:
- ;
- донор находится в зависимости от донора или организации, в которой работает донор (это относится к опекунам, медицинскому персоналу, представителям социальных служб, опекунам/попечителям);
- они получили эти предметы в подарок в связи с исполнением своих обязанностей
- что жилье находилось в общей собственности и другие совладельцы не давали на это согласия;
- подаренное жилье было заемным — в этом случае оно не может быть предметом дарения, так как это нанесет ущерб интересам третьих лиц
- донор не получил согласия своего супруга;
- если документ содержит ошибки, есть подозрение, что он был подготовлен под давлением или подделан преступниками.
Признание договора недействительным
Большинство из рисков покупки квартиры по договору дарения связаны именно с признанием договора дарения недействительным. При совершении сделки по договору дарения согласно российскому законодательству, они делятся на оспоримые и ничтожные.
Существенная разница заключается в том, что оспоримая сделка дарения между предыдущими собственниками подлежит признанию в суде, признание же сделки ничтожной возможно и вне судебного разбирательства.
Тем, кто покупает или уже купил квартиру следует знать, что само по себе признание сделки недействительной не означает, что новый собственник лишится своего имущества. В каждом случае такого признания ситуацию следует рассматривать индивидуально и более детально.
Однако, признание сделки недействительной инициирует процесс устранения последствий признания такой сделки, которое возможно только в суде и вот здесь уже разбирательства напрямую будут касаться и покупателя.
Признание сделки недействительной прежде всего может быть основано на:
- Нарушении условий запрета дарения, устанавливаемых статьей 575 ГК РФ;
- Нарушении условий по ограничению дарения, устанавливаемых статьей 576 ГК РФ;
Особенности оформления договора купли-продажи
Договор купли-продажи (далее – ДКП) составляется на возмездной основе: продавец обязуется своевременно передать товар или иные вещи покупателю, а тот – предоставить взамен деньги. Процедура регламентируется гл. 30 ГК РФ и делится на несколько видов: контрактация, поставка товаров, продажи недвижимости или предприятий, розничная торговля.
ДКП составляется в простой письменной форме, а нотариальное удостоверение требуется только в нескольких случаях:
- Продается доля в праве на недвижимость;
- Продажа недвижимости несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного.
Как и при дарении, в случае продажи общенажитых ценностей понадобится нотариальное согласие супруга продавца.
Обратите внимание! Если ДКП требует нотариальной формы, а интересы продавца или покупателя представляет поверенный, доверенность обязательно удостоверяется нотариусом.
Подводные камни налогообложения при дарении квартиры
Квартиру передают в дар преимущественно в тех случаях, когда планируется избежать уплаты налогов.
Для резидентов РФ ставка налога на продажу недвижимости составляет 13% от суммы. Для нерезидентов – 30% от суммы.
В случае с договором дарения, платить эти деньги вынужден продавец, как лицо, получившее прибыль за свое имущество. Но и при оформлении подарка, налог все равно нужно платить. Исключение составляют ситуации с заключением договора дарения между близкими родственниками. При дарении квартиры налог платит уже одаряемый, как лицо, которое получило ценное имущество. Ставка точно такая же.
Таким образом, особой разницы нет. Тем более, что при определенных условиях, если квартира находилась в собственности продавца-дарителя более 3-5 лет (в зависимости от того, каким образом она была получена) оплачивать налог не нужно.
Риски покупки квартиры после дарения
Сделка договора дарения считается сделкой не расторгаемой, потому что на практике и дарение и покупка подаренной квартиры расторгаются и оспариваются в 5-10 % случаев, что происходит в судебном порядке. Поэтому чаще покупка квартиры, полученной по договору дарения рассматривается как ситуация, надёжная и не представляющая угрозы лишиться приобретённого имущества. Ведь если сделка дарения сложно оспорима или расторгаема, то и волноваться у нового приобретателя причин нет.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:
Это быстро и бесплатно!
Тем не менее это соответствует действительности только в том случае, когда сделка гарантировано проведена по обозначенным законодательством правилам, не нарушает многочисленных требований и даритель впоследствии не изменил своего решения.
Минусы и риски дарения
Однако дарение подразумевает также наличие определенных сложностей при заключении сделки.
- В договор нельзя внести различные условия и обременения на недвижимое имущество. Такой договор предполагает, что недвижимость передается без всяких условий к одариваемому или без обременений. Иначе возможна квалификация договора дарения как ничтожной сделки и его аннулирование.
- Такой договор может быть оспорен в судебном порядке. Это достаточно сложно, но такая возможность законом дается, особенно в тех случаях, когда даритель – человек пожилого возраста. В этой ситуации родственники могут добиваться его признания недееспособным в момент подписания договора дарения, и тем самым аннулирования сделки. В случае, когда даритель умирает раньше отведенного законом срока в три года, оспаривание документа разрешено законодательством в том же порядке – на основании недееспособности дарителя.
- Сделка дарения недвижимого имущества является безвозвратной. Это значит, что возвращение недвижимости или в ней дарителю может быть проведено в исключительных ситуациях, например, если ему негде проживать, или со стороны одариваемого в отношении дарителя были совершены преступные действия. Других возможностей вернуть имущество закон не предусматривает. Поэтому опытные юристы рекомендуют собственникам подписывать договора о дарении квартиры, только если они полностью уверены в том, что в дальнейшем одариваемый не выгонит их из нее.
Признание дарственной недействительной
Покупая квартиру, перешедшую владельцу по договору дарения, стоит убедиться, что претензий со стороны дарителя, его родственников и наследников не возникнет. Хоть это и не лишит прав на приобретенную квартиру, но в судебное разбирательство покупатель все же будет вовлечен.
По желанию лица, оформившего дарственную, она расторгается только в случаях, предусмотренных ст. 578 ГК РФ. В частности, даритель имеет право внести в договор дополнительный пункт. Согласно ему в случае смерти одаряемого имущество возвращается владельцу. Стоит проявить особое внимание к этому пункту – если квартиру продают наследники, а не лицо, на которое оформлена дарственная, проблемы вполне возможны. При наличии в документе такого пункта наследники одаряемого не имеют права распоряжаться квартирой.
Договор может быть расторгнут, если не соблюдена форма документа (ст. 574 ГК РФ). Нередко он оспаривается, если даритель недееспособен. Риск столкнуться с такой ситуацией чаще всего возникает в случае, если дарственная не заверена нотариусом. Это дает родственникам шанс получить имущество в свое владение. Если нотариальное заверение имеется, то, скорее всего, проблем не возникнет – нотариус подтверждает, что на момент заключения сделки даритель отвечал за свои действия и осознавал их последствия. Доказать обратное не удастся.
Документ будет признан недействительным, если:
- право собственности на жилье принадлежало несовершеннолетнему лицу;
- даритель был зависим от одаряемого или организации, в которой тот работал (это касается сиделок, медицинских работников, представителей социальной службы, опекунов/попечителей);
- недвижимость получена в дар в связи с исполнением служебных обязанностей;
- квартира находилась в совместной собственности и другие совладельцы не дали своего согласия;
- подаренное жилье было кредитным обязательством – в этом случае оно не может быть предметом дарения, поскольку это нарушает интересы третьих лиц;
- даритель не получил разрешения от супруга (супруги);
- в документе допущены ошибки, существуют подозрения, что он составлен под давлением или был подделан злоумышленниками.
Как подстраховаться при заключении договора дарения?
Минимизировать риски при оформлении дарственной и свести их практически к нулю поможет нотариальное заверение документа при заключении такого договора, а также договора купли-продажи, когда подаренная квартира или доля в ней в дальнейшем приобретается другим лицом.
Нотариус подготовит юридически грамотную дарственную, а также проконсультирует по всем связанным с заключением такой сделки вопросам. Он выступит гарантом того, что при подписании документа ни одна из сторон не была введена в заблуждение и точно сознавала, что ставит свою подпись именно под договором дарения. Это исключит дальнейшую возможность оспаривания сделки в суде на основании того, что даритель не отдавал себе отчета о правовых последствиях, подписывая документ. Повышенная доказательная сила нотариальных актов сводит риск оспаривания практически к нулю.
Можно зафиксировать нотариальное удостоверение сделки на видео: это станет дополнительным доказательством законности договора дарения, образец и подробную инструкцию которого можно найти на нашем сайте.
Дарственная на квартиру: плюсы и минусы
Предметом дарения могут выступать совершенно любые вещи и предметы, будь то деньги или ценные бумаги. Сами имущественные права имеют или вещный характер, или право на его требование.
Что можно передавать:
- движимое имущество – перечень таких объектов законодательно не регламентирован;
- недвижимое имущество – все то, что связано с землей, что нельзя переместить без вреда и ущерба, включая саму земельную территорию;
- имущественные права – объекты, не имеющие материального воплощения, например, право собственности.
Дарение осуществляется письменно или устно. Первый вариант обязателен для движимого имущества в таких случаях:
- даритель представляет собой юридическое лицо, а стоимость даруемого выше 3000 рублей;
- сама передача будет осуществлена позже, спустя некоторое время.
Передача может происходить следующим образом:
- вручение;
- символическая передача;
- получение документов.
В процессе составления договора дарения даритель имеет два наиболее важных риска, причем именно они являются главным отличием такого договора от стандартного завещания.
Если завещатель имеет право на то, чтобы внести корректировки или полностью отменить составленный им документ, то даритель имеет право отказаться от реализации своих обязанностей только в редких случаях, которые соответствуют статье 578 Гражданского кодекса.
При этом в договоре заранее может указываться, что условия этого договора будут отменены в случае, если одаряемый умрет раньше дарителя. Также у него есть право в судебном порядке вернуть себе указанное имущество, если договор дарения отрицательно повлиял на его состояние здоровья, а также семейное или имущественное положение.
Помимо этого, риск дарителя заключается в том, что он теряет права собственности на указанный объект недвижимости. Если завещатель теряет свое право собственности на указанную недвижимость после смерти, то даритель теряет их сразу после подписания договора и прохождения процедуры регистрации.
После этого одаряемый становится полноправным хозяином объекта недвижимости и может проводить с ним любые операции, включая продажу. При этом стоит учитывать, что даритель не имеет права выдвигать какие-либо встречные требования к одаряемому, в связи с чем его положение в указанном имуществе становится абсолютно беззащитным и уязвимым.
Еще один немаловажный риск заключается в прикрытии дарственной сделки купли-продажи, а в соответствии с положениями статьи 170 Гражданского кодекса подобная сделка будет считаться притворной и ничтожной, в связи с чем каждая из сторон должна будет вернуть все полученные средства по этой операции.
Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок
Что нужно, чтобы оформить дарственную на квартиру?
Для оформления дарственной на квартиру необходимо наличие свободного времени, финансовых средств и определенный пакет документов.
Если точную сумму денежных затрат на составление дарственной назвать сложно, то перечень необходимых бумаг в основном совпадает:
- паспорта сторон;
- технический паспорт квартиры;
- документ о принадлежности квартиры дарителю (свидетельство госрегистрации);
- бумага, по которой квартира досталась дарителю (решение суда, договор);
- справка обо всех зарегистрированных в подаренной квартире;
- доверенности, если стороны действуют не самолично;
- документы представителя несовершеннолетнего одаряемого.
Список может дополняться документом о родстве, если в таком есть смысл. Кроме того, иногда необходимы квитанции об оплате различных госпошлин.
Через сколько лет можно подарить купленную квартиру?
Влияет ли на налогообложение при дарении квартиры срок владения ею?
В соответствии со статьями 207 и 209 НК РФ плательщиками НДФЛ признаются физические лица, которые являются налоговыми резидентами РФ и получающие доходы от источников в РФ, а также от источников за пределами РФ.
Перечень доходов, полученных от источников в РФ и подлежащих налогообложению, определен статьей 208 НК РФ . В подпункте 10 пункта 1 статьи 208 и статье 209 НК РФ доходы физических лиц, полученные ими в порядке дарения от физических лиц, являются объектом налогообложения НДФЛ.
При налогообложении дохода, полученного физическим лицом — налоговым резидентом РФ в порядке дарения от физического лица, применяется налоговая ставка в размере 13% , предусмотренная пунктом 1 статьи 224 НК РФ .
В соответствии с пунктом 18.1 статьи 217 НК освобождаются от налогообложения НДФЛ доходы физических лиц в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения , за исключением случаев дарения недвижимого имущества , транспортных средств, акций, долей, паев.
Если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами), то любые доходы как в денежной, так и натуральной форме, полученные в порядке дарения , освобождаются от налогообложения НДФЛ.
Доходы, полученные физическим лицом в порядке дарения недвижимого имущества от иного гражданина, облагаются НДФЛ .
Налоговым законодательством не предусмотрена обязанность налогоплательщика по представлению каких-либо дополнительных документов для освобождения указанного выше дохода от налогообложения.
Однако если в налоговом органе имеется информация о факте получения физическим лицом дохода в виде дарения и отсутствует информация о том, что даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками , то при проведении мероприятий налогового контроля в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 31 НК РФ налоговые органы вправе вызвать налогоплательщика на основании письменного уведомления для дачи пояснений в связи с исполнением им законодательства о налогах и сборах. При документальном подтверждении факта родства (предъявлении копии свидетельства о рождении) данный доход освобождается от налогообложения НДФЛ в соответствии с пунктом 18.1 статьи 217 НК РФ .
ИТОГО: купленную квартиру подарить можно в любое время. Минимальный предельный срок владения квартирой установлен ст. 217.1 НК для случаев её ПРОДАЖИ. Поэтому для дарения никаких минимальных предельных сроков с целью освобождения от уплаты налогов не установлено . Единственным освобождающим от налогообложения фактором при дарении являются степень родства , то есть признание сторон в соответствии с Семейным кодексом РФ – членами семьи или близкими родственниками. Таким образом, принимать решение о дарении квартиры с целью минимизации и оптимизации налогообложения нужно не исходя из количества лет нахождения купленной квартиры в собственности, а из определения степени родства.