Как продать приватизированную квартиру?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать приватизированную квартиру?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В России можно жить бесплатно в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма. Такие квартиры нельзя продать или завещать. Но их можно приватизировать, получить в собственность и потом распоряжаться ими как угодно.

1. Продать квартиру, в которой вы живете по договору соцнайма, можно только после ее приватизации.
2. Приватизировать квартиру можно лишь раз в жизни. Чтобы не потерять это право, часто выгоднее отказаться от него в пользу члена семьи.
3. Чтобы покупателя не пугал статус приватизированной квартиры, подготовьте для него выписки из ЕГРН и домовой книги.
4. Если продаете только свою долю квартиры, вы обязаны сначала предложить ее остальным собственникам по рыночной цене.
5. При продаже долей сделку надо подтверждать у нотариуса — без него не получится.
6. Если среди собственников дети до 18 лет, для продажи надо получить согласие органов государственной опеки.
7. Налог с продажи квартиры можно не платить, если вы стали собственником квартиры более 3 лет назад.
8. Уменьшить размер налога можно применив имущественный вычет в 1 млн рублей для каждой из долей.
9. Если покупаете приватизированную квартиры, убедитесь, что все жильцы из нее выселились и прописались в другом месте.

Риск 2. Наличие скрытых собственников

Еще один риск покупки приватизированной квартиры относится к «скрытых собственникам». Это лица, которые до этого не воспользовались своим правом на часть жилья и не указаны в выписке ЕГРН. Скрытыми собственниками могут быть лица, которые по различным причинам не вступили в наследство, супруги, не получившие причитавшуюся им долю, а также дети, пояснила Наталия Борзенкова из «Инком-Недвижимости».

По ее словам, такие скрытые собственники могут начать требовать свою долю уже у нового владельца. Обычно подобные ситуации решаются в суде: старый собственник получает свою долю или стороны заключают соглашение о выплате компенсации за долю.

Сюда же относятся так называемые «мертвые души», добавил президент Международной коллегии адвокатов Москвы «Почуев, Зельгин и Партнеры» Александр Почуев. Речь идет о лицах, которые исторически проживали в квартире до ее приватизации, но потеряли с ней правовую связь — фактически выехали по разным причинам. Например, это могут быть лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы на момент приватизации. «Такие лица могут объявиться после сделки с требованием о вселении в квартиру на праве бессрочного пользования, поскольку их права были или нарушены, или вообще не получен отказ от участия в приватизации», — отметил он.

В итоге дело будут разбирать в суде. По словам адвоката, суд выяснит все обстоятельства и причины, почему человек не реализовал свое право на бессрочное пользование и приватизацию. Иногда решение принимается в пользу старого владельца.

Можно ли продать приватизированную квартиру с обременением

Все вышесказанное относится к квартирам, которые не имеют определенных обременений. Но что делать, если в квартире прописан человек, который отказался от участия в приватизации? Поскольку в соответствии с законом данное лицо сохраняет за собой право бессрочного проживания в квартире, принудительно выписать его не удастся.

Этот момент серьезно настораживает всех покупателей. Однако сам факт регистрации и права проживания никак не влияет на возможность совершить сделку. Но каким-то образом указать в ДКП положение о том, что после продажи данное лицо выпишется добровольно, невозможно. Нельзя предусмотреть и иные варианты его выселения.

Поэтому чисто технически это не является препятствием для совершения сделки. Но с «житейской стороны», вряд ли кто-то согласится приобретать жилье с подобным обременением.

К юристам часто обращаются с вопросом: хочу продать приватизированную квартиру, но долей в праве обладает несовершеннолетний, как быть? Это очень важный момент. Права недееспособных и несовершеннолетних подлежат особенной государственной защите.

Для выписки недееспособного или несовершеннолетнего (даже если он не владеет долей в квартире) обязательно потребуется разрешение органов опеки. И если чиновники сочтут, что регистрация по новому адресу негативно скажется на качестве жизни «подопечных», своего согласия они не дадут. Сделка станет попросту невозможной.

Приватизировать квартиру или нет: советы юристов

Когда бесплатная приватизация только началась, она была срочной (до 2004 года). Многие люди приватизировали квартиры «на всякий случай», опасаясь, что позднее будет возможен только их выкуп по рыночной стоимости. Но срок бесплатной приватизации продлевался несколько раз, и, наконец, в 2017 году его отменили совсем (ФЗ № 14).

Это означает, что, прожив определенное количество лет в муниципальном жилье, наниматели могут переоформить его в свою собственность бесплатно, и выкупать квартиры не придется. На сегодняшний день приватизировано почти 80% муниципального жилья в России. Это подавляющее большинство, но все же 20% жильцов, которые еще не приняли решение – это миллионы людей. Для них и предназначены нижеследующие советы.

Покупка приватизированной квартиры

Итак, как купить неприватизированную квартиру и на что при этом обращать внимание? Приобретение жилья по договору купли-продажи, разумеется, является более весомым, с правовой точки зрения, основанием для владения жильём, нежели сама приватизация. Факт приватизации приобретаемой квартиры никоим образом не влияет на перечень правомочий собственника, обозначенных Конституцией и законами Российской Федерации.

Приватизация согласно гражданскому законодательству является основанием для возникновения права собственности. То есть, покупатель фактически приобретает квартиру, находящуюся в частной собственности.

Однако стоит обратить внимание на некоторые особенности приватизированной квартиры:

• необходимо убедиться в том, завершена ли процедура приватизации и зарегистрировано ли право собственности в установленном законом порядке;
• правомочно ли продающее квартиру лицо на распоряжение жильём в полной мере и в отношении всего жилья;
• находится квартира в индивидуальной собственности или в общей, долевой собственности;
• есть ли согласие всех зарегистрированных лиц на продажу квартиры;
• учтены ли интересы несовершеннолетних и недееспособных участников приватизации.

Что необходимо учесть при покупке приватизированной квартиры?

Что касается покупки приватизированной квартиры, то новый владелец получает все те же преимущества, которые были у прежнего собственниках.

После покупки он может сдать, подарить эту квартиру, продать ее повторно и т.д.

Покупка приватизированной квартиры избавляет от необходимости выполнения приватизации самостоятельно, что позволяет сэкономить деньги и время.

Продать такое жилье в будущем будет намного легче. Покупка подобной квартиры дает более благоприятные перспективы в старости. При желании пожилой владелец приватизированной квартиры может представить ее в качестве вклада при подписании договора ренты либо же переселения в хороший приют для престарелых.

Довольно часто людей не устраивает стандартная планировка квартиры и при покупке нового жилья они намереваются внести в нее изменения. Сделать это в неприватизированной квартире нельзя.

Покупка приватизированной квартиры является гарантией того, что ее собственник не окажется на улице даже при наличии серьезных долгов за коммунальные услуги.

Никто не имеет права выселять владельца с принадлежащих ему квадратных метров без предоставления альтернативного жилья и оплаты соответствующих расходов.

«Подводные камни» покупки приватизированной квартиры

В каких случаях приватизация может быть признана недействительной?

Приватизация – это обычная сделка, такая же, как купля-продажа или дарение. Любая сделка может быть признана судом недействительной по заявлению какой-то заинтересованной стороны. Вот случай из моей практики: бабушка получила по ордеру трехкомнатную квартиру в Екатеринбурге, т.е. квартира муниципальная. У бабушки двое детей: старший сын и младшая дочь. Все включены в ордер, все имеют право на бесплатную приватизацию. Какое-то время старший сын, будучи уже взрослым, уезжает и отсутствует в течение 9 лет. При этом он меняет место жительства и снимается с регистрационного учета. Бабушка приватизирует квартиру в единоличную собственность. Через 9 лет старший сын возвращается и обращается с иском в суд на свою мать, чтобы суд признал за ним право пользования, а договор приватизации — недействительным. И областной суд удовлетворил иск сына в полном объеме, то есть квартира в Екатеринбурге стала опять муниципальной собственностью.

Это важно знать: Прекращение права собственности на недвижимое имущество

В чем различия права собственности и права пользования приватизированной квартирой?

Расскажу еще один случай из практики. Пришла женщина на консультацию. Она, в свое время работая на предприятии, получила двухкомнатную квартиру в Екатеринбурге. А в ордер включена дочь. Мать и дочь собираются приватизировать эту квартиру. При этом события разворачиваются так, что сама хозяйка отказывается от приватизации, а дочь приватизирует жилье в единоличную собственность. Далее дочь, с согласия матери, продает эту квартиру, а маме покупает комнату коридорной системы и оформляет эту комнату в свою собственность. Через полгода дочь продает эту комнату посторонним людям. Мама об этой сделке ничего не знает. Проходит еще полгода, и новый собственник обращается с иском в суд. Буквально два дня назад женщину из занимаемой комнаты выселили судебные приставы. Она спрашивает: «Что делать?» Я отвечаю: «Ваше право пользования носит бессрочный характер. Оно возникло и сохраняется по отношению к двухкомнатной квартире, которую дочь первоначально продала. Вы можете обратиться с иском к тем покупателям в суд».

Как при приватизации избежать возникновения права пользования у третьих лиц?

Если на момент приватизации третьи лица имели равные с нанимателем права пользования и отказались от приватизации, то их право пользования носит постоянный и бессрочный характер. То есть получается, что в этой квартире собственник один, но право пользования имеют еще, к примеру, двое человек. При договоре купли-продажи собственник имеет право эту квартиру продать, но эти лица остаются в этой квартире до конца своих дней.

Как снизить риски при покупке приватизированной квартиры?

Если человек покупает квартиру, где первоначальный документ – договор приватизации, нужно проверить множество нюансов. Еще раз посоветую не пожалеть денежных средств и обратиться к юристу, чтобы он проверил, кто приватизировал эту квартиру, кто имел право на приватизацию, кто отказался, то есть может ли быть впоследствии эта сделка – договор приватизации — быть судом признана недействительной.

Эксперт: Рустам Таминдаров, директор юридического бюро

Лицо, которое решилось на приобретение приватизированной квартиры, в первую очередь должно ознакомиться с документами на квартиру, проверить статус жилья по общедоступным реестровым сведениям. Для начала нужно заказать выписку из кадастрового органа. Стоимость такой выписки составляет всего 200 рублей и доступна она абсолютно любому лицу, даже тому, кто не является собственником.

Кроме того, в публичной кадастровой карте можно проверить статус жилья по его адресу. Однако сведения в данном источнике не всегда достоверны и не дают полной картины ситуации.

Что касается документации, то следует ознакомиться с теми бумагами, на основании которых нынешние собственники владеют квартирой:

1. Соглашение о приватизации. Следует обратить внимание на круг лиц, которые указаны в соглашении в качестве участников приватизации, а также на отметки государственного органа, осуществившего приватизацию.
2. Свидетельство о регистрации права собственности в государственном реестре. Согласно законодательству, право собственности, не поставленное на учёт, не признаётся государственными органами и не является основанием для распоряжения имуществом.

Если же квартира находится в общей совместной либо долевой собственности нескольких лиц, то следует получить письменное согласие каждого из них на продажу. А при наличии среди владельцев несовершеннолетних и недееспособных лиц следует потребовать от продавца разрешение от органа опеки и попечительства на продажу доли такого совладельца.

Если же жильё находится в долевой собственности с чётко выделенными долями, необходимо позаботиться о том, чтобы покупателю были переданы свидетельства о праве собственности на долю, которые оформляются нотариусом при осуществлении раздела собственности по долям.

Юридический статус недвижимости, находящейся в собственности государства: кому она принадлежит?

К основным последствиям сделки, связанной с приватизацией квадратных метров, относится переоформление прав на объект, предназначенный для проживания. В результате полноправными владельцами недвижимости становятся физические лица. Право на проведение подобной процедуры имеют все граждане, проживающие в квартире, на условиях, закрепленных договором соцнайма.

По причине продления предельного срока участия в программе приватизации с 2021 года (ограничения были сняты) граждане вправе принять обдуманное решение, связанное с оформлением жилплощади в собственность. В некоторых ситуациях с этим целесообразно повременить. Если человек отказался от активных действий, то он продолжает пользоваться жильем на ранее существующих условиях. Согласно договору социального найма владельцем квартиры останется муниципалитет. При этом жильцы сохраняют за собой право обратиться в орган муниципального самоуправления с просьбой передать им в собственность квадратные метры.

Что такое “Приватизированная квартира”

Приватизированная квартира – это жилая недвижимость, переданная новому собственнику – физическому лицу (гражданину РФ) в полное владение, как частная собственность. Фактически, приватизированная квартира ничем не отличается от полученной в дар или купленной, так как все права и обязанности у владельцев такой недвижимости идентичны.

Все особенности данной процедуры описаны в законе №1541-1. Основной документ, позволяющий приватизацию – это договор социального найма.

В отдельных случаях, если квартира передавалась в пользование человеку очень давно, вместо такого договора может использоваться ордер на вселение. Это равнозначные документы, однако про ордер сейчас уже мало кто помнит и потому при приватизации на основе этого документа нередко следует отказ. Тем не менее его можно с легкостью оспорить в суде и все же оформить жилье в собственность.

Приватизация квартиры через МФЦ (ныне «Мои документы») либо путем обращения в администрацию может быть исключительно добровольной. Никто и ни при каких условиях не может заставить человека заниматься данным вопросом в принудительном порядке. Другое дело, что это на самом деле выгодно именно потенциальному собственнику, однако принуждать его никто не может.

Порядок оценки неприватизированной квартиры при отчуждении

Оценка жилой недвижимости при приватизации – это обязательная процедура. В законе прописано, чтобы она проводилась независимой компанией, чтобы был соблюдён принцип беспристрастности и объективности. В ходе оценки будет определена рыночная стоимость объекта недвижимости.

Алгоритм оценки стоимости неприватизированной комнаты сводится к ряду действий:

• Определение цели оценки.
• Сбор документов и предоставление их копий независимому оценщику. Необходимы: Документ, подтверждающий право пользования объектом недвижимости (договор социального найма).
• Паспорт заказчика.
• Документы БТИ: технический паспорт, поэтажный план, экспликация.