Предварительный договор купли-продажи квартиры

Гражданское право 12 февраля, 2023

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор купли-продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Порядок заключения предварительного договора купли-продажи

2. Возможные ошибки при составлении и как их избежать

3. Образец предварительного договора купли-продажи квартиры

4. Преимущества покупки готовой квартиры у застройщика

5. Для кaкиx цeлeй cocтaвляeтcя пpeдвapитeльный дoкyмeнт

6. Через сколько можно продать квартиру в ипотеке

7. Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

8. Что необходимо еще отразить в договоре купли-продажи квартиры с застройщиком в новострое?

9. Государственная регистрация

10. Суть договора купли-продажи по ипотеке

11. Где составляют и регистрируют куплю-продажу квартиры?

12. Предварительный договор купли-продажи квартиры

Не следует считать, что необязательные условия имеют более низкую важность по отношению к остальным. Всё то, что указано в договоре порождает юридические последствия. Необязательными условия становятся только в силу того, что ни один нормативный акт не указывает прямо на то, что они должны присутствовать в договоре. Однако, если какое-то из необязательных условий сделки не будет исполнятся, то это может послужить причиной для признания её недействительной.

Порядок заключения предварительного договора купли-продажи

Чтобы оформить преддоговор и избежать в дальнейшем споров, важно предусмотреть все условия и соблюсти процедуру заключения сделки. Этапы заключения ПДКП стандартные.

✅ Проверить документы на имущество (свидетельство о праве собственности, техпаспорт, если есть договор дарения, мены, приватизации и т.д.).

✅ Составить преддоговор.

✅ Внести задаток или аванс, если предусматривается.

✅ Заключить основной договор или обратиться в суд, если контрагент уклоняется от обязательств.

Предварительный договор составляется в той же форме, что и основной. Нотариальное заверение для преддоговора нужно в сделках с долями, собственностью несовершеннолетних и пр. Если продаётся недвижимость, оформленная в ипотеку, или собственность несовершеннолетнего, необходимо разрешение третьих лиц — банка и органов опеки соответственно.

Возможные ошибки при составлении и как их избежать

Оплошности при заключении ПДКП приводят к негативным последствиям: от недействительности соглашения до его признания основным договором купли-продажи. Что может навредить сделке:

Несоблюдение формы. Преддоговор заключается только в письменной форме.
Неправильное или нечеткое описание предмета (имущества).
Непонимание различий между задатком/авансом.
Неправильный расчёт. Если заплатить большую часть стоимости по ПДКП, то он может быть признан основным.

Цена — уже необязательное условие для преддоговора, но если вы сразу её укажете, будет лучше. Потому что если дело дойдет до судебного разбирательства, цену на недвижимость будет устанавливать судья.

Чем больше условий указать в преддоговоре, тем легче будет оформить договор купли-продажи.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры

В договоре обязательно указываются паспортные данные всех участников будущей сделки. Самое важное — это подробное описание объекта, на который он оформляется: адрес квартиры и её кадастровый номер, а также площадь. После описания квартиры ни у кого не должно оставаться сомнений, о каком конкретном жилье идёт речь.

Кадастровый номер можно узнать в Росреестре, а лучше заказать выписку ЕГРН, где будут указаны не только кадастровые данные, но и все собственники квартиры, а также обременения, если они есть.

Например, квартира может продаваться с долгосрочными арендаторами. Тогда покупателю придётся с ними искать консенсус или ждать окончания срока договора. А ещё может оказаться, что у квартиры есть второй собственник, который вообще против продажи. Поэтому такая выписка — источник ценной информации для покупателя.

Необходимо уточнить, полностью продаётся квартира или только её часть.
Важное условие — стоимость жилья. После подписания договора собственнику уже будет сложнее передумать и запросить с покупателя на 500 000 рублей больше.
Кроме того, в договоре указывается предварительная дата заключения основной сделки. Но бывает и так, что квартиру бронируют на неопределённый срок. В таком случае в договоре может и не указываться конкретная дата, и тогда соглашение будет действовать год. Если в течение года стороны так и не заключили договор, он просто утратит свою силу и суд не примет его во внимание.
Также стороны определяют, когда нужно передать ключи. Зачастую собственникам нужно несколько недель на переезд, и стоит с самого начала обсудить этот момент и зафиксировать в предварительном договоре — чтобы они не всплыли во время подписания основного и не заставили продавца или покупателя передумать.
Можно «на берегу» вынести на обсуждение и другие существенные моменты: например, перед договором собственник обязуется узаконить перепланировку, а перед продажей жилья вывезти вещи из кладовки в подвале.
В конце стороны подписывают предварительный договор, а порой и заверяют его у нотариуса — например, если в сделке задействованы доли детей. Тогда предварительное соглашение регистрируют, а затем отдают на изучение органам опеки.

Преимущества покупки готовой квартиры у застройщика

Покупка готовой квартиры лишает покупателя главного преимущества долевого строительства – относительно низкой цены, купить жилье по ДДУ на стадии котлована можно значительно дешевле, чем готовую квартиру. Однако отсутствие этого преимущества с лихвой компенсируется другими достоинствами, которые обеспечивает сделка формата прямой купли-продажи:

Здание уже возведено и сдано в эксплуатацию, поэтому на этапе покупки просто отсутствует вероятность таких неприятных сюрпризов, как «долгострой», проблемы, связанные с приемкой дома государственными контролирующими органами;
В отличие от квартиры, которая продается на стадии котлована и существует пока только в проектной документации и в представлениях дольщика, жилье, которое продается по договору купли-продажи, реально существует. Его можно осмотреть, оценить качество выполненных работ, что исключает возникновение каких-либо споров с застройщиком по поводу качества жилья
Недвижимость по-прежнему остается первичной, ведь в квартире никто не жил и не был зарегистрирован, права собственности принадлежат застройщику. Исходя из этого, можно говорить об отсутствии каких-либо проблем с правами третьих лиц на приобретаемую квартиру, о сложностях, связанных с необходимостью “выписывать” с жилплощади кого-либо через суд.

Для кaкиx цeлeй cocтaвляeтcя пpeдвapитeльный дoкyмeнт

Дaлeкo нe вce пoкyпaтeли жилья знaют o тoм, чтo тaкoe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти. Meждy тeм, cocтaвлeниe дaннoгo дoкyмeнтa мoжeт пoтpeбoвaтьcя в тoм cлyчae, ecли пpoдaвeц гoтoв ждaть oфициaльнoгo зaключeния cдeлки, нo пpи этoм тpeбyeт гapaнтий в тoм, чтo oнa дeйcтвитeльнo cocтoитcя.

Дoгoвopившиcь o зaключeнии cдeлки c oпpeдeлeнным пoкyпaтeлeм, xoзяин квapтиpы бyдeт вынyждeн oткaзывaть дpyгим пoтeнциaльным пpeтeндeнтaм нa жильe. И ecли вдpyг пo кaким-либo пpичинaм пoкyпaтeль oткaжeтcя oт пpиoбpeтeния квapтиpы, пpoдaвeц пoтepяeт вpeмя и бyдeт вынyждeн иcкaть жeлaющиx пpиoбpecти нeдвижимocть зaнoвo.

Пpи cocтaвлeнии пpeдвapитeльнoгo coглaшeния cтopoны coглacoвывaют:

cpoки зaключeния ocнoвнoй cдeлки;
итoгoвyю cтoимocть нeдвижимocти;
paзмep зaдaткa, кoтopый пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy.

BAЖНO! Ecли в cocтaвлeннoм coглaшeнии cтopoны нe yкaзывaют кoнкpeтныx cpoкoв для зaключeния cдeлки, тo ocнoвнoй дoкyмeнт кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт быть oфopмлeн в тeчeниe oднoгo гoдa.

Для продажи квартиры в ипотеке продавцу потребуется предоставить в банк необходимые документы. В зависимости от выбранного варианта пакет может включать в себя:

паспорта владельцев жилья (для несовершеннолетних свидетельства о рождении, для иностранцев — обоснование нахождения на территории РФ);
техпаспорт недвижимости;
выписку из ЕГРН о наличии права собственности;
справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (можно взять в управляющей компании или ТСЖ);
разрешение органов опеки, если несовершеннолетние дети имеют доли в ипотечной квартире;
отчет об оценке объекта.

Через сколько можно продать квартиру в ипотеке

Возможность продажи ипотечной квартиры не ограничена по времени. То есть провести ее можно в течение первых месяцев после оформления кредитного договора. Главное условие — предварительное оповещение кредитора о намерении продать жилплощадь и получение его согласия на проведение перепродажи объекта. Банковские организации считают подобные сделки рискованными, поэтому требуют досрочного погашения кредита или переоформления обязательств на другого заемщика. Кроме того, объект не должен иметь неузаконенных перепланировок. Допускается проведение неотделимых улучшений помещений в виде ремонта. В противном случае свободное несогласованное изменение жилплощади, например, с переносом стен и объединением комнаты с лоджией, грозит не только отказом кредитора, но и применением административного наказания.

Главная сложность для продавца заключается в возможности найти человека, готового приобрести недвижимость с обременением. Продажа квартиры в ипотеке с переоформлением закладной может занимать по времени до нескольких недель, что дольше, чем стандартное получение кредита. Этот факт зачастую отпугивает потенциальных покупателей.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

Продажа недвижимости в ипотеке имеет как плюсы, так и минусы. Среди достоинств купли-продажи стоит отметить минимальные риски, связанные с мошенничеством, поскольку в сделке принимает непосредственное участие банк. Для покупателя покупка квартиры с обременением выгодна тем, что стоимость объекта может быть ниже рыночной, что позволяет сэкономить денежные средства. Кроме того, нередко процедура предполагает предоставление минимального количества документов, например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки. С другой стороны, сделка может растянуться во времени на несколько недель, оставляя покупателя, внесшего задаток, в «подвешенном» состоянии.

Чтобы не ошибиться с выбором правильного решения и избежать «подводных камней», прежде чем заключать договор купли-продажи квартиры в ипотеке, проконсультируйтесь со специалистом банка, ознакомьтесь с отзывами заемщиков и оцените собственные финансовые возможности.

Что необходимо еще отразить в договоре купли-продажи квартиры с застройщиком в новострое?

Предлагаемый застройщиком предварительный договор купли квартиры без гарантии прав покупателя можно оспаривать. Потребуйте учесть в нем ваши пожелания. Укажите параметры квартиры: площадь, расположение (этаж, подъезд, место на лестничной площадке), отделка квартиры, наличие лоджии, балкона, перегородок и т.п.

Отметьте, какие должны быть обустроены коммуникации (вентиляция, электропроводка, системы трубопроводов, другое). Четко отразите в договоре купли новой квартиры стоимость недвижимости, с оговоркой ее окончательности и неизменности.

Сроки заключения основного соглашения должны прописываться в предварительном договоре. При их отсутствии по закону устанавливается, что основной договор заключается не позднее года после подписания предварительного документа. Необходимо отметить ответственность застройщика в случае не передачи квартиры в установленные сроки.

Итак, воспользуйтесь конструктором договоров прямо сейчас — составьте документ под свою ситуацию.

Государственная регистрация

Переход собственности на недвижимое имущество от продавца к приобретателю регистрируется в едином реестре. Поэтому после заключения договора участники передают его и сопутствующие бумаги в Росреестр, в компетенцию которого входит государственная регистрация прав на недвижимость.

Сделать это можно несколькими способами:

● непосредственно явившись в Росреестр;

● через многофункциональный центр;

● через нотариуса, если он участвует в процессе, — обращение к нему не только страхует стороны от возможных рисков, но и экономит время на самостоятельной подаче документов для регистрации. Услуга по направлению документов в Росреестр бесплатна;

● по почте.

Государственная регистрация прав облагается госпошлиной в размере 2000 рублей (на 2021 год).

Срок регистрации прав на квартиру зависит от способа подачи:

● при подаче напрямую в Росреестр она займет до 7 рабочих дней;

● при подаче через МФЦ — до 9 рабочих дней;

● если бумаги в Росреестр передает нотариус, процесс займет не более 3 дней.

Суть договора купли-продажи по ипотеке

Ипотека – это целевой кредит для приобретения недвижимости. Заёмщик платит первоначальный платеж, составляющий 15-25%. Остальную часть денег предоставляет банк.

Клиент получает право собственности на квартиру после того, как договор покупки недвижимости в ипотеку прошел государственную регистрацию. Пока заёмщик не выплатит долги перед банковским учреждением, недвижимость будет оставаться в залоге.

Человек, обремененный ипотекой, ограничен в следующих правах:

У заёмщика нет права продать, подарить или обменять квартиру без разрешения на то финансового учреждения. Нельзя также перепланировать жилое помещение или вписать новое лицо в квартиру.
Заёмщик обязан содержать квартиру в товарном виде, то есть проводить косметический ремонт.
Каждый год жилец должен оформлять страховку от всех рисков и уведомлять об этом банк.

Договор может содержать и ряд других дополнений и обязательств заёмщика. Выше приведены аспекты, которые присутствуют практически в любом кредитном договоре. Большинство банков оформляют договор ипотеки на недвижимость в жилом фонде. Финучреждения предлагают займы на покупку жилья различных видов видов:

готовые или строящиеся дома;
загородная недвижимость;
дом в частном секторе;
земельный надел.

Законодательство предоставляет возможность составить кредитный договор на постройку собственного дома.

Кроме того, приобрести в кредит можно жилище из первичного и вторичного фондов, то есть либо взять квартиру в новостройке, либо «с рук» по объявлению. На всё это нужно оформление договора купли-продажи.

Для покупки жилья в новостройке не требуется оценка, так как за основу берется цена по кадастру. Недвижимость со вторичного рынка требуется оценивать, чтобы узнать точную сумму кредита. Сама процедура нуждается в привлечении специализированных организаций. Оценку оплачивает банк.

Вот что нужно знать о договоре купли-продажи квартиры в 2022 году:

Процедура составления договора купли-продажи квартиры в 2022 году законом не регламентирована, но есть несколько обязательных требований, которые нужно учитывать всем.
В большинстве случаев хватит простой письменной формы. Если продавец несовершеннолетний, недееспособный или если продается доля в праве на квартиру – придется обратиться к нотариусу.
Шаблон договора можно скачать бесплатно на РЕНОВАР.РУ.
Заполнять шаблон договора нужно в полном соответствии с официальными документами на квартиру, чтобы не было ошибки.
К договору рекомендуется составить передаточный акт, чтобы зафиксировать факт передачи квартиры и ключей покупателю. Это не обязательно, если в договоре есть пункт о том, что договор сам имеет силу акта приема-передачи.

Где составляют и регистрируют куплю-продажу квартиры?

Перед тем, как приступать к оформлению сделки купли-продажи необходимо определиться, не требуется ли делать это только в присутствии нотариуса. Если случай не является обязательным к заверению нотариально, то можно использовать простую форму договора.

Составляется документ по обоюдному согласию сторон со всеми условиями, прописанными в пунктах. Чтобы учесть все необходимые с юридической точки зрения моменты, можно обратиться к юристу. Он не только грамотно составит договор, но и разъяснит все правовые последствия сделки.

Помощь в составлении может оказать и риэлтор. Обычно это происходит, когда одна из сторон осуществляла поиск контрагента при участии агентства.

С 01.03.2013 года договор купли-продажи не подлежит госрегистрации. Обязательным является государственная регистрация перехода права собственности на жилой объект к новому владельцу (ст. 551 ГК РФ). Для этого основанием является ДКП, который в обязательном порядке предоставляется в регистрирующий орган – Росреестр или МФЦ.