Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Приведенный выше пример касается стандартной ситуации, когда срок давности не пропущен. Однако в юридической практике нередко встречаются случаи, когда дольщики идут в суд не сразу, а уже после того, как срок давности по договору прошел. Например, если рассматривать предыдущий пример, предположим, участник подал заявление не 15 декабря 2015, а 25 марта 2016 года. И здесь судебная практика далеко неоднозначна. Многие суды в этих случаях отказывают в удовлетворении требований дольщика, руководствуясь статьей 207 ГК, в которой определено, что если срок давности прошел по основному требованию, то и по остальным требованиям, в частности неустойке, он также считается истекшим.

Что делать, если срок исковой давности по неустойке ДДУ вышел?

Иногда случается так, что срок взыскания неустойки по договору долевого участия пропущен по тем или иным причинам. Что в этом случае делать дольщику, если он хочет получить компенсацию? Для решения проблемы есть два возможных пути:

• подавать иск в суд, не взирая на пропущенные сроки, и надеяться, что представитель застройщика не заметит этого обстоятельства или вообще проигнорирует процесс – как упоминалось выше, суд самостоятельно не может применить норму о сроке давности в гражданских делах;
• попытаться восстановить пропущенный срок, приведя доказательство того, что в данный период дольщик не имел возможности отстаивать свои интересы – например, в связи с болезнью. Необходимые документы подаются вместе с иском и должны быть рассмотрены судом. Если причина будет признана уважительной, срок давности будет продлен.

Если действительно есть уважительная причина, лучше идти по второму пути. Если же такой причины нет, ничего не остается как надеяться, что пропущенные сроки представители ответчика не заметят. Если же нет уважительной причины и представитель застройщика заявит о пропущенном сроке давности, суд, скорее всего, откажет в удовлетворении иска.

Исковая давность по неустойке, выплачиваемой застройщиком при нарушении условий соглашения, составляет три года. Но не все знают, с какого момента начинается этот отсчет. Есть разные точки зрения:

1. Срок исковой давности по неустойке ДДУ начинает исчисляться после невыполнения основного обязательства (своевременной сдачи объекта), то есть с первого дня просрочки передачи квартиры (или апартамента). Так гласит 220-я статья ГК РФ.
2. Исковая давность, предусмотренная по долевому строительству, действует не для исполнения основного обязательства (сдачи построенного объекта), а для каждого повременного платежа. Такие правила устанавливает российский Верховный суд (ВС) в соответствии со статьей 207 ГК РФ. Срок взыскания назначенной неустойки будет отдельным для каждой ежедневной выплаты, поэтому дольщик может потребовать положенные ему деньги за весь трёхлетний период до даты подачи иска в судебную инстанцию (например, в арбитражный суд).
3. СИД начинается с момента, в который обнаруживается факт нарушения законных прав дольщика. Но дата передачи объекта недвижимости прописывается в договоре, и будущий владелец квартиры должен её знать. Поэтому дольщику придётся доказать, что он не был в курсе нарушения прав не из-за собственной недобросовестности и халатности, а по иным независящим от него причинам (из-за болезни, временной недееспособности). Пример – в случае некорректно составленного документа. Так, компания может в документе завуалированно указать возможность сдвига крайних дат, что абсолютно незаконно и оспаривается в любом суде. Но в таком случае сделка признаётся оспоримой, то есть может быть расценена гражданским или арбитражным судом недействительной полностью или в части.

Срок исковой давности в делах о взыскании неустойки по ДДУ

ВС РФ принял определение от 14.04.2020 № 33-КГ20-3, которым разъяснил порядок исчисления срока исковой давности по требованию о взыскании неустойки с застройщика.

Между застройщиком и дольщиком 23.01.2014 был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, по которому застройщик обязался сдать объект долевого строительства не позднее 31.12.2014. Однако квартира была передана по акту приема-передачи только 3 марта 2016 г. Участники строительства обратились с подачей иска о взыскании неустойки за просрочку лишь 10.10.2018 г.

Суд первой инстанции принял решение об отказе в удовлетворении иска ввиду пропуска срока исковой давности, который по мнению суда, исчисляется с момента, как истцы узнали о том, что их право нарушено, а именно – со следующего дня, когда квартира не была сдана в срок по заключенному договору.

Апелляционная инстанция поддержала доводы суда первой инстанции и оставила решение в силе.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ посчитала, что данный вывод судов первой и апелляционной инстанций нельзя признать законными ввиду следующего.

Согласно статье 200 ГК РФ — по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

С учетом положений Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», каждый день за период с момента нарушения срока передачи объекта долевого строительства до момента исполнения обязательства на стороне застройщика возникало обязательство по уплате неустойки, срок исковой давности по которому на основании пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки. Таким образом, ежедневно в течение периода просрочки исполнения обязательства по передаче застройщиком объекта долевого строительства с момента нарушения обязательства до момента его исполнения на стороне ответчика возникало обязательство по уплате неустойки.

Это означает, что сроком, с которого необходимо исчислять исковую давность является не начало периода просрочки, а, в нашем случае, дата передачи застройщиком объекта строительства дольщикам, а именно – 3.03.2016, поэтому срок исковой давности не является пропущенным.

На основании указанных выводов, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила принятые акты нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в апелляцию.

Можно ли просить неустойку за будущее время — по день передачи квартиры по акту?

Да, такое возможно. Если на момент подачи иска или вынесения решения суда у вас ещё не состоялась передача квартиры, в иске вы можете сразу просить неустойку по день фактической передачи по акту приема-передачи квартиры. Сделайте расчёт уже набежавшей неустойки на дату вынесения решения суда (точную сумму) и в дополнение просите взыскать неустойку в размере ХХХ рублей с даты вынесения решения суда по день фактической передачи квартиры. При таком варианте расчёт итоговой суммы неустойки при взыскании с застройщика будет производить судебный пристав или банк. За день передачи квартиры неустойка также должна быть начислена.

Позиция Верховного суда в тему:

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Пункт 65 постановления Пленума ВС РФ №7 от 24.03.2016

Можно ли получить с застройщика штраф по п.6 ст.13 ЗоЗПП, если по претензии неустойку не выплатили, а после подачи иска застройщик перевел деньги в счет неустойки?

Да, в этом случае всё равно можно претендовать на штраф. Застройщики довольно часто пытаются снизить размер выплат в пользу дольщика таким образом. По претензии о неустойке дольщик получает отказ, но после получения судебной повестки застройщик может перечислить дольщику почтовым переводом, на банковский счет или через депозит нотариуса небольшую часть неустойки. Скажем, 20-30 тысяч рублей при рассчитанной сумме неустойки более 100 тысяч. Отказаться от получения этих денег дольщик уже не может.

За счет частичного добровольного удовлетворения требований юрист застройщика может попытаться:

• договориться с дольщиком на отказ от иска или мировое соглашение. Учтите, что в этом случае после утверждения судом отказа от иска или мирового соглашения вы не сможете повторно подать аналогичный иск к застройщику.
• Заявить ходатайство о снижении неустойки по ст.333 ГК РФ и написать возражения на ваш иск с многочисленными ссылками на пленумы и обзоры судебной практики Верховного Суда — если дольщик не согласится забрать иск или пойти на мировую.

Если это случилось с вами, придется немного скорректировать свои исковые требования и подготовить ссылки на другую практику Верховного Суда РФ, говорящую в вашу пользу. Ни в коем случае не корректируйте иск через частичный отказ от исковых требований: по пункту 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28.06.2012 это будет поводом для прекращения производства по делу и отказа во взыскании штрафа. Лучше сделайте ходатайство об уменьшении исковых требований на сумму перечисленной застройщиком суммы или оставьте исковые требования в текущем виде и просите зачесть уже выплаченные застройщиком суммы в счёт итоговой суммы, присуждённой решением суда. Так вы оставите для себя возможность получить еще неустойку, компенсацию морального вреда и штраф.

Расчет неустойки по договору долевого участия

Для расчета неустойки важно правильно определить начало просрочки — следующий день после даты передачи квартиры по договору.

Застройщик указывает в ДДУ несколько дат, чаще всего три:

1) срок сдачи дома в эксплуатацию;
2) начало периода передачи объекта;
3) окончание периода передачи объекта.

Дольщику важна вторая дата — начало периода передачи объекта. Застройщик оставляет за собой право завершить строительство раньше срока, но никак не позже.

Например, если процесс передачи должен начаться 15 июня 2023 года, то уже на следующий день — 16 июня — дольщик может подать в суд на взыскание неустойки по ДДУ, если застройщик не начал уведомлять о завершении строительства.

Неустойка в случае ненадлежащего исполнения условий договора

При обстоятельствах, когда возведенный застройщиком в рамках долевого строительства объект имеет несоответствия указанным в соглашении условиям, с нарушением допустимых нормативов, дольщик может воспользоваться своими правами и потребовать:

• с соблюдением разумных сроков устранить все выявленные недочеты – ответственным за организацию таких работ является застройщик, их оплата также обеспечивается им,
• снизить стоимость, определенную застройщиком в условиях соглашения, учитывая все обнаруженные отклонения от договорных условий и выявленные отличия нормативов,
• полного возмещения понесенных расходов, направленных на устранение обнаруженных недочетов подготовленного застройщиком объекта недвижимости.

Запомните! При отказе застройщика от указанных дольщиком требований, если он не передал в установленном порядке подготовленное жилье в течение двух месяцев от даты, определенной условиями соглашения, и не выполнил взятые на себя обязательства поручительством финансового учреждения, договор может быть расторгнут по инициативе дольщика (часть 3 статьи 1.1 Закона №214-ФЗ, утвержденного 30 декабря 2004 г.).

При этом застройщик обязан на протяжении 20 дней возвратить потерпевшей стороне (дольщику) внесенные им ранее деньги, с дополнительной выплатой в его пользу неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования (исчисляется на момент возвращения средств).

Период начисления неустойки – от дня, когда дольщик внес сумму, определенную условиями соглашения, и до момента выплаты застройщиком, не выполнившим своих обязательств, указанных средств.

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома

Если нарушен определенный договоренностью срок передачи объекта в рамках ДДУ, сторона, права которой нарушены, может оформить и направить в адрес застройщика отдельную претензию.

Однако соблюдать досудебный порядок решения спорных вопросов при невыполнении условий ДДУ не обязательно, поскольку положения ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» этого не предусматривают.

Однако суд, решая спор на своем уровне, может признать установление сторонами претензионного порядка в том случае, когда условия ДДУ содержат пункты, определяющие четкие требования относительно:

• формы, в которой составляется претензия стороны,
• порядка и сроков направления дольщиком этого документа и условий его рассмотрения второй стороной.

Оспоримые сделки можно признать недействительными только в судебном процессе. Вот примеры оспоримых сделок:

1. Одна из сторон заключила сделку в результате мошенничества, принуждения или угрозы другой стороны.
2. Пострадавший заключил сделку в результате попадания в существенное заблуждение. К примеру, когда вместо двухэтажного загородного дома покупатель получил полуразрушенный двухэтажный сарай.
3. Сделку заключило лицо с ограниченной дееспособностью. К ним относятся и люди, которые подвержены зависимости от алкоголя или наркотиков.
4. Сделка заключена с ребенком от 14 до 18 лет без согласия родителей, опекунов или попечителей.
5. Сделка заключена на квартиру, не все собственники которой дали свое согласие.

Образец ходатайства о восстановлении срока исковой давности

Рекомендуем воспользоваться образцом ходатайства о восстановлении срока исковой давности, подготовленным специалистами нашего сайта.

В Благовещенский городской суд

675000, г. Благовещенск, ул. Краснофлотская, 137

Истец: Иванов Андрей Степанович

675000, г. Благовещенск, ул. Ленина, 281, кв. 1

Ответчик: Карасева Анна Николаевна

675000, г. Благовещенск, ул. Амурская, 135, кв. 12

Дело № 2-1456/2022

Ходатайство о восстановлении срока исковой давности

В производстве Благовещенского городского суда находится дело № 2-1456/2022 по иску Иванова А.С. к Карасевой А.Н. о признании договора купли-продажи квартиры от 12.04.2020 года № 456 недействительным в связи с его оспоримостью (совершен под влиянием введения в заблуждение).

Истец заявляет ходатайство о восстановлении срока исковой давности, который был пропущен по причине длительной болезни истца (онкологическое заболевание).

В соответствии со статьей 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев — в течение срока давности.

В рассматриваемой ситуации истец должен был обратиться в суд с иском не позднее 12.04.2022 года, а фактически иск был подан 31.05.2022 года. Срок исковой давности был пропущен по причине прохождения лечения в онкологическом диспансере. В период с 11.01.2022 года по 10.05.2022 года Иванов А.С. находился на стационаре для выполнения операции по удалению злокачественной опухоли и прохождения курсов химиотерапии.

На основании изложенного полагаю, что срок исковой давности может быть восстановлен по уважительной причине.

Руководствуясь статьей 205 ГК РФ,

Прошу:

Признать причины пропуска срока исковой давности уважительными и восстановить срок исковой давности.

Приложение: Выписка из медицинской документации.

Срок исковой давности при дду сколько составляет?

При этом срок возврата указывается гораздо больший, чем это предусмотрено законом. Формально, положение соглашения, противоречащее закону, является ничтожным и не подлежит применению, однако на практике многие нормы, установленные законом как императивные, применяются в суде с существенными отступлениями. Суды признают «увеличенную» рассрочку законной, поскольку она была оговорена волей сторон соглашения.
Не секрет, что суды порой руководствуются навязываемой региональными властями политикой «о недопустимости разорения застройщика» в интересах других дольщиков.

• Часто проект соглашения о расторжении договора долевого участия, подготовленный застройщиком, в завуалированной или прямой форме предусматривает отказ от выплаты процентовза пользование чужими денежными средствами.

Как считать неустойку по 214-ФЗ, если квартира ещё оплачена не полностью?

Неустойку по 214-ФЗ нужно считать от полной цены объекта, независимо от объема фактически внесенных платежей за квартиру. Дело в том, что ФЗ об участии в долевом строительстве предусматривает расчет неустойки только от цены договора. Никаких исключений для квартир, оплачиваемых в рассрочку, в законе нет. Способ оплаты квартиры — за счет собственных или кредитных средств, материнского капитала или субсидии — также значения не имеет.

Судебная практика Верховного Суда: Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 4 декабря 2013 года (п.22): неустойка начисляется от всей цены договора несмотря на то, что часть цены была оплачена за счет субсидии.

Взыскание неустойки за просрочку по ДДУ с застройщика: пошаговая инструкция

Пошаговая инструкция «Как взыскать неустойку с застройщика при просрочке строительства по договору участия в долевом строительстве?»

При нарушении застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства дольщик вправе взыскать неустойку за просрочку передачи объекта ДДУ.

Шаг 1. Направление претензии застройщику

При наличии просрочки передачи объекта дольщик в первую очередь направляет застройщику досудебную претензию с требованием выплатить дольщику в добровольном порядке неустойку за просрочку передачи, рассчитанную по правилам ч. 2 ст. 6 ФЗ 214-ФЗ.

Просрочка начинает течь с даты, следующей за последним днем срока передачи, установленного договором (или дополнительным соглашением к нему) и исчисляется по дату фактической передачи объекта ДДУ по акту приема-передачи (включительно).

Ответственность за неуплату

Избежать неустойки должник может только при возникновении просрочки по не зависящим от него причинам. К ним относятся тяжелое заболевание, продолжительный отпуск без сохранения заработка, невыплата должнику зарплаты или тяжелое финансовое положение. Доказывать уважительный характер причин обязан сам должник.

Также, ст. 115 СК РФ предусматривает ответственность в виде покрытия причиненных убытков. Но для этого истец обязан подготовить аргументированную доказательную базу. Например, мать ребенка может показать судье договор задатка на приобретение ребенку спортивного инвентаря, покупка которого была напрямую связана со сроком возможной выплаты обязательств. В процессе судебного заседания для взыскателя важно доказать виновность должника, так как, если должник докажет уважительность причин невыплаты, у суда будут основания уменьшить размер задолженности по алиментам и по сумме неустойки.

Когда при определении суммы долга по алиментам или пени за их задержку были допущены существенные нарушения прав должника, он вправе оспорить размер долга в суде, подав апелляционную, кассационную или надзорную жалобу. На период рассмотрения таких жалоб исполнительное производство по обязательствам приостанавливается, а возмещение за этот период не начисляется. Если же пеня была признана мировым судьей и стала неотъемлемой частью задолженности, то в случае длительного уклонения от погашения своего долга специальный орган дознания службы судебных приставов имеет право возбудить в отношении должника уголовное дело по ст.157 УК РФ.

Если вы планируете как можно быстрее взыскать долги и начислить за неуплату алиментов неустойку, то в этом помогут вам опытные юристы нашей компании. Они произведут расчёты, составят исковое заявление и проконтролируют исполнение судебного постановления на любом из его этапов.

Похожие записи:

• Как получать алименты напрямую от организации?
• Как выбрать лучшую игру в онлайн-казино?
• Сокращение участника боевых действий