ДДУ в новостройке — что это такое

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ДДУ в новостройке — что это такое». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.

Какие документы потребуются, чтобы расторгнуть ДДУ через суд?

Для обращения в суд вам потребуются следующие документы:

• заявление с требованием расторгнуть договор и вернуть заплаченные деньги, а также с требованием выплатить неустойку (если полагается по закону) и компенсировать убытки (если они были);
• копия договора участия в долевом строительстве;
• документы, подтверждающие возникновение основания для расторжения ДДУ;
• расчет суммы, взыскиваемой с застройщика;
• другие документы, которые могут понадобиться в ходе судебных разбирательств.

В каких ситуациях возможно расторжение договора ДДУ

ФЗ№214 «Об участии в долевом строительстве» позволяет участнику долевого строительства совершить расторжение ДДУ в одностороннем порядке.

Как и для любого другого договора, в качестве обязательного условия для запуска механизма расторжения ДДУ законодатель определил наличие на то веских оснований. По общему правилу – это нарушение исполнения оговоренных в нем условий и обязательств.

Для дольщика в законе названы определенные основания, при наличии которых тот может стать инициатором прекращения договорных обязательств. Эти основания подразделяются на:

• допускающие расторжение соглашения в одностороннем порядке;
• позволяющие прекратить обязательства только через суд.

Итак, расторжение ДДУ дольщиком минуя обращение в судебные инстанции возможно, когда:

• прошло более 2-х месяцев с момента оговоренного ДДУ срока сдачи дома, но этого так и не произошло;
• застройщик не устранил в безвозмездном порядке и в разумный срок выявленные в ходе стройки недостатки либо не возместил ущерб за их наличие;
• качество построенного объекта не соответствует требованиям;
• новый договор поручительства был заключен без заблаговременного уведомления дольщика об этом факте;
• соответствующие основания определены самим договором или нормами закона.

В судебном же порядке разрешаются следующие конфликтные в сфере долевого участия ситуации:

• возведение объекта долевого строительства приостановлено и есть все основания предполагать, что закончить стройку в оговоренный ДДУ срок застройщик не успеет;
• размер долевой жилплощади существенно изменился по сравнению с ранее оговоренной (как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения).

Данный перечень не является исчерпывающим. Каждый ДДУ по — своему индивидуален. А потому и возникновение спорных ситуаций по каждому из них возможно по разным причинам, имеющим отношение к конкретному соглашению и конкретному объекту долевого строительства.

Допсоглашение к ДДУ о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет

Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.

Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.

Заключение дополнительного соглашения к ДДУ о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.

Если расторгается договор в досудебном порядке, каков размер компенсации?

При ответе на этот вопрос важно знать, когда заключен ДДУ. Если он заключен до 01.07.2018 г., значит все деньги находятся у застройщика, потому что в этот период еще не использовались эскроу-счета и проектное финансирование. При этом дольщику должна быть выплачена неустойка по первому его требованию. Ее размер указывается в договоре (договорная неустойка). Есть такое понятие, как «законная неустойка», отраженная в ФЗ. Размер договорной неустойки должен быть выше той, что указан в законе.

По ФЗ №214 размер неустойки рассчитывается, исходя из размера ставки рефинансирования Банка России. Сумма неустойки будет равна 1/300 от ставки рефинансирования, которая действительна на момент исполнения обязательств застройщика по возврату средств дольщику. Если в роли участника долевого строительства выступает простой гражданин, то проценты ему будут удвоены.

Начисление процентов производится с момента внесения денежных средств (полностью или частично) на счет девелопера в соответствии с ценой договора до того момента, когда застройщик обязан вернуть их дольщику.

Как расторгнуть договор дду и вернуть деньги

Законодательство не ограничивает стороны договора долевого строительства в возможностях расторгнуть договор. Стороны могут прописать в пункте условия расторжения, а также взаимные обязанности при таком расторжении, которые не будут противоречить требованиям закона.

Прежде всего, расторгнуть ДДУ можно по взаимному соглашению сторон. Его инициатором может быть как дольщик, так и застройщик. Для расторжения стороны подписывают соглашение, в котором указывают о прекращении договорных отношений и условиях для этого.

Например, дольщик направляет в адрес строительной компании требование – расторгнуть договор и вернуть внесенные по нему денежные средства. В случае его согласия подписывается соглашение и средства возвращаются. В некоторых случаях, денежные средства могут быть возвращены не в полном объеме. Это зависит от условий договора долевого участия, а также достигнутого соглашения.

В случае отсутствия соглашения между сторонами, расторжение договора производится в судебном порядке.

Расторжение ДДУ в одностороннем порядке

Федеральный закон №214 предусматривает перечень оснований, при которых допускается односторонний отказ от исполнения договора долевого участия в строительстве.

Для застройщика есть только одно основание – задолженность дольщика по договорным платежам. Договор можно расторгнуть по истечение тридцати дней с даты просрочки.

Для дольщиков перечень оснований для расторжения ДДУ гораздо обширней:

• Нарушения сроков сдачи готового объекта более, чем на 2 месяца;
• Длительное неустранение недостатков в готовом объекте;
• Существенное нарушение требований по качеству готового объекта.

При наличии таких оснований договор расторгается по письменному требованию без обращения в суд. Датой расторжения считается день получения письма застройщиком, либо его возврата в случае неполучения.

Также закон предусматривает основания, когда дольщик также в одностороннем порядке может отказаться от исполнения договора, но только путем обращения в суд:

• Приостановка строительства, которая делает очевидным неготовность объекта в срок;
• Корректировка в ходе строительства проектной документации, которая изменяет площадь объекта на 5%;
• Изменение застройщиком назначение имущества, относящегося к общедомовому.

Расторжение по соглашению сторон: плюсы и минусы

Совсем без оснований расторгнуть договор ДДУ по односторонней инициативе любой стороны (и дольщика, и застройщика) нельзя. Это прямо установлено частью 1.2 статьи 9 Закона 214-ФЗ: «В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке». До введения это нормы в июле 2016 года дольщики с переменным успехом расторгали ДДУ на основании Закона о защите прав потребителей.

По соглашению стороны могут расторгнуть договор ДДУ в любой момент. Но зачастую это бывает на невыгодных для дольщика условиях. Образец соглашения о расторжении договора долевого участия у каждого застройщика свой. Например, застройщиком в договоре часто устанавливается отступное за расторжение без причин, которое в отдельных случаях достигает 20 % от стоимости квартиры. Порой лучше рассмотреть для расторжения договора долевого участия дольщиком другие основания, даже если нет просрочки.

Ниже приведено сравнение способов расторжения договора долевого участия:

Расторжение договора в судебном порядке

Нередко застройщики считают незаконным заявление участника об одностороннем отказе от исполнения договора и, соответственно, отказываются добровольно вернуть денежные средства и уплатить проценты за пользование ими. В подобных случаях дольщикам приходится обращаться в суд. При этом могут быть выдвинуты дополнительные требования — о взыскании с застройщика компенсации морального вреда и судебных расходов, а также штрафа за отказ добровольно исполнить требования потребителя. Причем такой вариант развития событий неизбежно повлечет значительное увеличение размера процентов за пользование денежными средствами дольщика, поскольку период пользования затягивается.

Суммы процентов, компенсаций и штрафа являются прочими расходами в бухгалтерском учете и внереализационными в целях налогообложения прибыли. Признать кредиторскую задолженность перед дольщиком по выплате перечисленных сумм необходимо на дату вступления в силу решения суда. В этот же момент возникнут расходы в налоговом учете . Однако и в данном случае организации следует учитывать требования ПБУ 8/2010, которое обязывает оценить наличие условий для отражения оценочного обязательства по предстоящим расходам на уплату процентов, компенсаций и штрафа.

При наличии решения суда признание в составе внереализационных расходов сумм процентов и возмещения дольщику морального ущерба и судебных расходов не должно вызвать претензий со стороны налоговых инспекторов. Разногласия могут возникнуть лишь в отношении уменьшения базы по налогу на прибыль на сумму 50%-ного штрафа за отказ добровольно исполнить требования потребителя (Постановление ФАС ПО от 26.06.2012 по делу N А55-17975/2011). Однако, учитывая, что данный штраф носит характер гражданско-правовой санкции, то есть взимается не в соответствии с Бюджетным кодексом, как было ранее, а за нарушение условий договора (см. п. 46 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 N 17, Постановление Президиума ВС РФ от 04.07.2012), считаем, что застройщик вправе учесть сумму штрафа в составе внереализационных расходов.

Пример 2. ООО «Застройщик» в начале марта 2016 г. получил от гражданина уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора об участии в долевом строительстве в связи с невозможностью исполнения взятых на себя обязательств (финансовыми трудностями). Согласно почтовому штемпелю уведомление было отправлено в конце февраля 2016 г.

Данный участник внес в счет уплаты цены квартиры 3 500 000 руб.

Сумма процентов, начисленных за период с момента внесения денег дольщиком до даты направления уведомления о расторжении договора, равна 462 000 руб.

Довольно часто основанием для расторжения дольщиками договора долевого участия в строительстве жилого дома является нарушение застройщиком сроков окончания строительства многоквартирного дома или даже приостановление его строительства.

Формально граждане вправе предъявить застройщику требование о расторжении договора в связи с нарушением сроков окончания строительства на основании статьи 451 Гражданского кодекса РФ, т.е. в связи с существенным изменением обстоятельств.

Однако, как правило, граждане стремятся расторгнуть договор долевого участия в строительстве не столько по причине нарушения сроков его выполнения застройщиком, сколько в связи с появляющимися в связи с этим слухами в средствах массовой инстанции и сети Интернет о возможной несостоятельности (банкротстве) застройщика.

Такие слухи, зачастую, небеспочвенны, поскольку именно из-за недостатка финансирования застройщик может приостановить строительные работы на объекте. Хотя, с другой стороны, задержки строительства могут быть связаны с временными сложностями в хозяйственной деятельности застройщика и не несут в себе непосредственной критической опасности для дольщика.

Здесь нужно четко представлять возможные последствия возникновения финансовых проблем у застройщика и последствия связанного с ними приостановления строительства объекта долевого строительства.

Прежде всего, как уже было сказано выше, необходимо определиться с тем, подпадает ли заключенный вами договор долевого участия в строительстве под действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Если да, то тогда причин для расторжения договора долевого участия нет никаких, при условии, что ваш договор прошел процедуру государственной регистрации. В этом случае квартира в строящемся доме находится у вас в залоге и никому, кроме вас, не может быть передана по окончании строительства жилого дома.

Более того, если в указанной ситуации вы не будете расторгать договор долевого участия в строительстве, то, по окончании строительства жилого дома и передаче вам на праве собственности квартиры в этом доме, за нарушение сроков окончания строительства вы сможете взыскать с застройщика неустойку в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Однако если на заключенный вами договор долевого участия в строительстве не распространяется действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», то тогда возможны следующие пути защиты нарушенного права:

1) Если дом уже фактически построен, в нем проведены отделочные работы и подключены все коммуникации, но сам дом официально еще не принят в эксплуатацию (такое иногда случается, когда застройщик не может в полном объеме выполнить свои обязательства по остальным объектам, указанным в заключенном с ним местной администрацией инвестиционном контракте), то вы можете подать в суд иск о признании за вами права собственности на приобретенную вами у застройщика квартиру, как объект незавершенного строительства;

2) Если дом еще не построен и нет причин полагать, что застройщик в скором времени может быть признан банкротом, вы можете дождаться возобновления и последующего окончания строительства жилого дома, после чего подать на застройщика в суд иск о взыскании с него неустойки по Закону РФ “О защите прав потребителей” в размере трех процентов за каждый день просрочки выполнения обязательства, но не более ста процентов от общей цены заключенного вами с застройщиком договора;

3) Если дом не построен и есть уже явные предпосылки к тому, что застройщик будет признан банкротом (например, в арбитражном суде будет принят к рассмотрению иск о признании застройщика банкротом), то вы можете потребовать расторжения договора долевого участия в строительстве и либо возврата внесенных вами в кассу застройщика денег, либо возмещения причиненных вам убытков по статье 15 Гражданского кодекса РФ, которые равняются рыночной стоимости аналогичного жилья на день предъявления вами требования о расторжении договора.

Часто в качестве основания для расторжения договора долевого участия в строительстве выступает изменение общей площади или конфигурации (планировки) приобретаемого по такому договору жилья. Как правило, такие ситуации складываются либо из-за изменения проекта строящегося жилого дома (что чаще всего происходит при строительстве домов по индивидуальным проектам), либо в связи с возникшим у застройщика желанием получить от дольщика больше денег, чем было предусмотрено договором долевого участия.

Рассмотрим в отдельности несколько часто встречающихся ситуаций.

1) В заключенном между застройщиком и дольщиком договоре долевого участия в строительстве было предусмотрено условие, согласно которому цена приобретаемого по договору жилья складывается из общей цены квадратных метров, составляющих площадь приобретаемой квартиры. В договоре была определена цена одного квадратного метра, и отдельным пунктом было прописано, что окончательная стоимость приобретаемого жилья определяется по результатам обмера квартиры БТИ.

По окончании строительства жилого дома выяснилось, что первоначальная (проектная) площадь квартиры, указанная в договоре долевого участия, меньше, чем общая площадь, установленная по результатам ее обмера БТИ. В данном случае никакого лукавства со стороны застройщика нет, и если квартира окажется на 2-3 квадратных метра больше, чем было предусмотрено по проекту, то эта разница вполне укладывается в допустимую погрешность при строительстве многоквартирного жилого дома.

Соответственно, в указанном случае, размер предполагаемой доплаты будет незначительным, и оснований расторгать договор с застройщиком не имеется.

2) В договоре долевого участия указано, что общая площадь квартиры составляет столько-то квадратных метров, и содержалось условие о цене одного квадратного метра общей площади. В приобретаемой квартире были предусмотрены две лоджии. Уже на стадии подписания акта приема-передачи квартиры застройщик объявляет дольщику о том, что общая площадь его квартиры с учетом лоджий составляет на 10 квадратных метров большую общую площадь, чем указано в договоре долевого участия.

В этом случае застройщик, безусловно, лукавит, поскольку статьей 15 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что террасы, веранды, балконы и лоджии не входят в общую площадь жилого помещения. Поскольку в договоре долевого участия содержится термин “общая”, а скажем, не “проектная” или “расчетная” площадь квартиры, то застройщик уже не вправе требовать от дольщика доплаты за площадь лоджий.

Данная ситуация является основанием не для расторжения договора долевого участия в строительстве, а для подачи в суд иска (в случае отказа застройщика подписать с дольщиком акт приема-передачи квартиры без внесения последним доплаты в кассу застройщика) о признании права собственности на квартиру.

3) Иногда, по ряду причин, изменяется не только площадь, но и планировка приобретаемой квартиры. Например, вместо двухкомнатной квартира становится однокомнатной, или вместо трехкомнатной квартира вдруг становится так называемой свободной планировки (то есть без внутренних перегородок). Вполне естественно, что граждане, пожелавшие получить квартиру с вполне определенными характеристиками, вовсе не в восторге от того, что застройщик, в итоге, предлагает им квартиру с совсем другими характеристиками.

В этом случае дольщик имеет право не просто потребовать расторжения договора долевого участия в строительстве, но также вправе потребовать компенсации понесенных им убытков, которые составляют рыночную стоимость квартиры, аналогичной той, что была предусмотрена расторгаемым договором.

Чтобы у дольщика появилось право на расторжение договора долевого участия в строительстве при таких обстоятельствах, необходимо, во-первых, максимально четко прописать характеристики приобретаемой квартиры в тексте договора долевого участия, а, во-вторых, в обязательном порядке настоять на том, чтобы в качестве приложения к договору имелась схема (план) этажа жилого дома, на котором находится приобретаемая квартира, с заштрихованной схемой на этом этаже самой приобретаемой квартиры.

Если застройщик расторгает договор, не имея на то законных оснований, его действия можно оспорить. На основании решения суда, если последний признает правоту покупателя, можно потребовать от продавца выплаты неустойки.

ВНИМАНИЕ!!! Подавать на застройщика иск стоит и в том случае, если он просрочил возвращение уже заплаченных средств. По закону он обязан произвести его в течение 10 суток со дня расторжения договора. Иначе с него также можно требовать неустойку.

Судебная практика знает и случаи, когда просрочка оплаты происходила не по вине дольщика. А, например потому, что застройщик не выдал реквизиты для платежа вовремя. В результате покупатель просрочил первую выплату более, чем на 3 месяца. После окончания строительства, когда выросли цены на квартиры, застройщик решил, что можно расторгнуть договор из-за той давней просрочки. Однако суд оказался на стороне дольщика, и он смог получить квартиру, за которую честно отдал свои деньги.

Договор долевого участия в строительстве объекта недвижимости

При оформлении долевого участия всегда составляется специальный договор, вступающий в силу при регистрации его в органах Росреестра. Данный документ представляет собой договор долевого участия и, как правило, содержит следующую информацию, отсутствие даже части которой ведет к отказу в регистрации:

• Описание объекта недвижимости, который подлежит передаче в пользование дольщикам, которое должно быть предельно точным и достоверным;
• Стоимость договора с учетом валюты расчетов и ее курса;
• Сроки и порядок оплаты с графиком платежей;
• Срок передачи объекта строительства дольщикам – меся и год;
• Гарантийный срок на возводящийся объект;
• Информация о выполнении обязательств застройщиком;
• Права и обязанности сторон договора;
• Ответственность за неисполнение условий договора.

Данный документ регламентирует правоотношения обеих сторон договора — застройщика и долевого участника.

Похожие записи:

• Когда и на сколько проиндексируют детские пособия в России в 2023 году
• Получение ВНЖ по браку с гражданином России
• Основания, порядок и правовые последствия прекращения брака