Как самозанятому сдать квартиру в аренду и сэкономить на налогах
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как самозанятому сдать квартиру в аренду и сэкономить на налогах». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственник квартиры имеет право получать доход от своего имущества. Следовательно, регистрироваться в каком-то качестве – необязательно. Другое дело, что это невыгодно. Доход физического лица облагается по ставке 13% НДФЛ.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду?
Для собственников предусмотрен штраф как за сдачу квартиры в аренду без уплаты налога, так и за несвоевременную уплату налога и подачу декларации 3-НДФЛ:
- Всю сумму неуплаченного налога (за три последних года);
-
Штраф в размере от 5 до 30% суммы неуплаченного в срок налога за каждый полный месяц просрочки для подачи налоговой декларации (подать декларацию надо до 30 апреля года следующего за тем, в котором вы получали арендную плату);
Какие варианты есть у владельца?
В качестве альтернативы можно зарегистрироваться как ИП и выбрать для себя упрощённую систему налогообложения (УСН). Тогда у вас будет два варианта на выбор:
- 15% – доходы минус расходы. Это означает, что 15% вы будете выплачивать исключительно с чистой прибыли. То есть сможете указывать в качестве расходов деньги, которые идут на текущий ремонт, на восстановление квартиры при смене жильцов, на покупку новой мебели и т. д. Правда, такие траты придётся обосновывать;
- 6% – с дохода (+1% на доходы свыше 300 000 рублей в год). В этом случае вопрос о расходах не поднимается. Налоговая смотрит просто на ваш оборот. Во внимание обычно принимаются средства на расчётном счёте.
Как владельцу квартиры платить налог с аренды в качестве самозанятого?
Одно из преимуществ этого варианта – в простоте. Вам не нужно будет оформлять отчётность, заниматься бухгалтерией, вникать в массу документов. Вы просто указываете полученный доход. Заполняется всё очень легко: достаточно внести необходимую информацию в поля формы. В качестве источника полученных средств вам надо обозначить самого арендатора (его ИНН). Приложение автоматически рассчитает ставку в зависимости от того, идёт ли речь о физическом лице или же о юридическом.
Приложение самостоятельно займётся всеми расчётами. Также автоматически применяется и вычет. А ещё приложение само отправляет чек арендатору по электронной почте или по другим контактам, имеющимся в системе. То есть вам лично делать практически ничего не нужно.
Все данные вы увидите ещё в процессе введения информации. Заодно вы сможете проверить, правильно ли вы всё указали. Если допущена какая-то ошибка, платёж можно отменить. Причём для этого потребуется сделать всего лишь один клик.
Важно: налоги начисляются до 12 числа за предыдущий месяц. Уплатить их нужно до 25. Об этом непременно придут напоминания. Есть функция автоматического списания, когда отдельно следить ни за чем не требуется.
Если ваш доход – очень маленький, настолько, что налог с него составляет меньше 100 рублей, то он будет добавлен к налогу за следующий месяц. Таким образом ФНС РФ избегает лишних переводов.
Дoxoд: дo 100 000 pyблeй в гoд. Жecткoгo oгpaничeния нeт, этo peкoмeндyeмый paзмep дoxoдoв.
НДФЛ плaтят, ecли cдaчa квapтиpы — нe бизнec. Физлицa впpaвe cдaвaть вpeмeннo cвoбoднyю квapтиpy, ecли пoлyчили ee в пoдapoк или в нacлeдcтвo, кyпили для cвoeй ceмьи нa бyдyщee.
Taкжe НДФЛ пoдoйдeт, ecли квapтиpy cдaют знaкoмым зa cимвoличecкyю плaтy или дoxoд oт apeнды нecтaбильный. Нaпpимep, жильцы зaceляютcя тoлькo нa пapy мecяцeв, пoкa xoзяeвa нa дaчe.
Бывaeт, чтo квapтиpy пoкyпaют cпeциaльнo пoд cдaчy, зaпиcывaют плaтeжи зa apeндy и yчитывaют pacxoды нa кoммyнaлкy, peгyляpнo paзмeщaют oбъявлeния o пocyтoчнoй apeндe или cдaют пo дoлгocpoчнoй apeндe. Toгдa плaтить НДФЛ нeльзя: этo yжe cчитaeтcя пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocтью, нyжнo peгиcтpиpoвaть caмoзaнятocть или ИП.
При регистрации в качестве самозанятого гражданам предоставляется налоговый вычет в количестве 10 000 рублей.
Соответственно налоговая ставка c 4% уменьшается до 3%, а c 6% уменьшается до 4%. Расчёт ставок производится автоматически. В случае, если годовой доход от профессиональной деятельности превышает 2,4 млн рублей, самозанятый лишается своего статуса и налоговая ставка для него составит 13%. Нужно понимать, что если месячная арендная плата за квартиру или дом превышает 200 000 рублей, годовой доход будет больше 2, 4 млн, следовательно, придётся платить 13% НДФЛ.
Чтобы вернуться к пониженной ставке, в следующем календарном году можно заново зарегистрироваться как самозанятому. Если гражданин оформляет статус самозанятого, при этом работая по найму, его зарплата не учитывается при расчёте налога, и трудовой стаж не прерывается. Так же не учитываются и другие поступления на банковский счёт, которые не были заявлены как профессиональный доход.
Ограничения по виду деятельности
В законе № 422-ФЗ приведен перечень тех видов деятельности, которыми нельзя заниматься и применять в отношении них НПД. Можно сделать вывод, что любой иной деятельностью, которая не указана в законе № 422-ФЗ, заниматься с применением НПД можно. Рассмотрим, может ли самозанятый сдавать в аренду квартиру, допустима ли сдача самозанятым в аренду нежилого помещения, а также сдача самозанятым в аренду автомобиля.
Подпункт 3 п. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ не относит к объектам налогообложения при применении НПД доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений).
Таким образом, о сдаче в аренду самозанятыми можно сказать следующее:
- сдача в аренду нежилого помещения самозанятым недопустима;
- сдача квартиры в аренду — это самозанятые граждане могут делать, равно как и сдавать в аренду автомобиль.
Сдача квартиры в аренду — это самозанятые граждане
- Теперь под действие Закона попадает также и сдача в аренду жилья.
- Налоговая ставка по Закону ниже, чем НДФЛ и даже ниже, чем налог с ИП по упрощенной системе. Самозанятые будут платить 4% от дохода – если сдают жилье физическим лицам и 6% если сдают жилье юридическим лицам.
- Закон действует только в 4 регионах, поскольку это пока «эксперимент». Важно: Москва и Московская область входят в зону действия эксперимента с самозанятыми.
- Самозанятым можно быть, если доход не превышает 2,4 млн. рублей в год. Для сдачи в аренду – это в среднем 200000 рублей в месяц. При этом ограничение установлено именно на сумму за год. Большинство тех, кто сдает жилье – укладываются в эти рамки.
- Самозанятыми могут быть и физические лица, и индивидуальные предприниматели.
- Можно по-прежнему сдавать квартиру как физлицо с уплатой НДФЛ или как ИП с упрощенной системой. Пока регистрация арендодателей как самозанятых не является обязательной.
- Для уплаты налогов и взаимодействия с налоговой службой будет создано специальное мобильное приложение «Мой налог». Сняться с учета в качестве самозанятого можно будет через то же самое мобильное приложение.
Как самозанятому сдавать квартиру
Самозанятый может сдавать жильё в аренду с момента постановки на учёт в налоговую службу через приложение «Мой налог» или банковский кабинет клиента.
При регистрации в качестве самозанятого вам потребуются только ваши личные документы. Никаких документов на квартиру (в том числе доверенность) предоставлять не нужно.
Как зарегистрироваться самозанятым — подробная инструкция здесь.
Главное условие возможности самозанятого сдавать квартиру в аренду – нахождение недвижимости в регионе, где проводится эксперимент по самозанятости. В противном случае, владелец может сдавать жильё только как физлицо, но не как самозанятый.
Налоги при сдаче жилья
Конечно, при сдаче квартиры в аренду главным плюсом самозанятого является налоговая ставка, применяемая к доходам. Если гражданин работает с физлицами, то ставка составит скромные 4%. Юрлица на рынке аренды жилых квартир встречаются существенно реже физлиц, но если собственник квадратных метров будет работать с ними, то ставка будет несколько выше, а именно 6%.
Налоговый режим, применяемый самозанятыми, сегодня является одним из самых выгодных. Например, ИП при применении упрощенной системы налогообложения платит с полученных доходов 6%. Также им нужно регулярно вносить за себя взносы на фиксированную сумму, даже если доходов совсем не было. Например, в 2020 году на пенсионное и медицинское страхование индивидуальным предпринимателям нужно отдать около 40 тыс. рублей. Если ИП получил доход на уровне более 300 тыс. рублей, то с суммы превышения нужно отдать в виде взносов еще 1%.
Если собственник жилья решит сдавать жилье без применения какого-либо налогового режима, то ему придется отдать с полученного дохода НДФЛ в размере 13%.
Налог на сдачу квартиры в аренду — налог для самозанятых при сдаче квартиры
С начала 2019 года в России введен так называемый налог на профессиональный доход, который будут уплачивать лица, имеющие статус самозанятых. Новый закон принят в конце ноября прошлого года, и было достаточно времени, чтобы изучить все детали, связанные с этим нововведением.
Обсуждение вопроса о том, чтобы упростить налогообложение и отчетность, ведутся давно, и можно с уверенностью сказать, что необходимость в этом действительно назрела.
Перечень видов деятельности, которые подпадают под действие нового закона, не слишком широк и подразумевает именно самозанятость, то есть работу на себя, а также сдачу своего имущества в аренду или наем (посредники под действие закона не подпадают). Заметим также, что данный спецрежим не применяется при аренде нежилых помещений, например офисов или апартаментов. В перечень также не входит продажа квартир, домов и транспортных средств или иная передача имущественных прав на движимое и недвижимое имущество.
Безусловно, многим арендодателям очень интересен новый статус, поэтому мы решили более подробно остановиться на том, как он будет применяться на рынке аренды жилья.
На сегодняшний день новый налог является экспериментальным и введен пока только на территории Москвы и области, а также в Калужской области и Республике Татарстан. Соответственно, нормы нового закона сейчас актуальны только в случае, если деятельность осуществляется в одном из указанных субъектов.
При арендных отношениях под местом деятельности понимается местонахождение объекта недвижимости, сдаваемого в аренду. То есть данный объект должен находиться либо в Москве, Московской, Калужской областях или в Республике Татарстан. Если же арендодатель зарегистрирован по месту жительства и состоит на учете в налоговой службе другого субъекта России, то это также не является препятствием для использования спецрежима, главное, чтобы сдаваемая недвижимость находилась на территории экспериментального субъекта. Еще одна важная деталь — собственник объекта, сдаваемого в аренду или наем, должен быть гражданином РФ. Иностранные граждане не имеют возможности пользоваться льготным режимом, кроме граждан стран ЕАЭС (Беларусь, Казахстан, Армения, Киргизская Республика).
Заметим, что размеры ставок налогового сбора на профессиональный доход действительно интересны. Если квартиру арендует физическое лицо, то есть заключается договор найма жилого помещения, то ставка налога составляет 4%. В случае если договор аренды квартиры заключен с компанией, то есть юридическим лицом, то ставка будет несколько выше — 6%.
Экспериментальный налоговый режим предполагает низкие налоговые ставки и простую процедуру оформления
05.02.2019Автор: Мария Мягкова
С 1 января 2019 года в четырех регионах России начался законодательный эксперимент. Новый налоговый режим, который рассчитан пока на десять лет, позволит легализовать доходы самозанятым гражданам.
Критерии, предусмотренные для самозанятых граждан, имеющих право переключиться на режим с небольшой налоговой ставкой и простой процедурой оплаты, подходят, в частности, владельцам сдаваемого в аренду жилья. Некоторые эксперты считают, что арендодателей, сдающих жилье официально, станет больше, а это значит, что эксперимент начнет выводить рынок аренды из тени.
Новый год принес с собой не только новое счастье, но и новый налоговый режим. Мечта налоговиков начать наступление на владельцев жилья, сдающих его в наем, сбылась в 2019 году. В РФ появилось понятие самозанятые. Аренда входит в виды деятельности, которые могут облагаться в рамках налога на профессиональный доход (НПД)
Новая налоговая система разработана для физических лиц, занимающихся бизнесом. Однако масштабы их деятельности значительно скромнее, чем у традиционных индивидуальных предпринимателей. В связи с этим существуют ограничения на применение НПД. Перейти на этот налоговый режим не смогут лица:
- реализующие подакцизные и подлежащие обязательной маркировке товары;
- перепродающие товары (кроме использованных для собственных нужд и впоследствии реализованных);
- добывающие полезные ископаемые и (или) реализующие их;
- являющие посредниками, действующими по договорам поручения, комиссии или агентским договорам.
Такие правила предусмотрены Законом – Федеральным законом от 27.11.2018 № 422-ФЗ .
Отметим, что для того, чтобы начать применять этот режим надо:
- вести бизнес на территории указанных регионов (Москва, Московская область, Татарстан, Калужская область);
- иметь доход, не превышающий 2,4 миллиона рублей в год;
- не иметь работодателя и наемных работников;
Таким образом, на НПД могут перейти самозанятые при аренде квартиры, находящейся в их собственности, другими лицами, если жилье находится в одном из перечисленных регионов.