Как расторгнуть договор с управляющей компанией и создать ТСЖ?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расторгнуть договор с управляющей компанией и создать ТСЖ?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».

Законные основания для смены УК

Также стоит обратить внимание, на какой период заключен договор, так как иногда проще дождаться окончания срока его действия, чем расторгнуть. Необходимо учесть, что с управляющими компаниями, выбранными жителями на общем собрании собственников, договор, как правило, заключается на срок от года до пяти лет, а с УК, назначенными органом местного самоуправления на открытом конкурсе, — от года до трех лет, пояснил Баранов. Он заявил, что с временными УК договор заключается не более чем на три месяца.

Сбор доказательств недобросовестности УК

Чтобы жильцы отказались от УК, к общему собранию активистам необходимо представить доказательства ее недобросовестных действий.

При выборе УК одновременно создается совет МКД. Председатель совета обязан не только контролировать качество оказываемых услуг, по и подписывать акты приемки проделанных работ, запрашивать сметы, документы об оплате строительных материалов. Именно председатель вправе направлять обращения в органы местного самоуправления о проверке деятельности и устранении нарушений со стороны УК.

Для этого собираются:

• заявления и жалобы граждан на управляющую организацию;
• результаты проверок по ним, оформленные актами;
• предписания жилищных инспекций;
• заключения надзорных органов;
• результаты прокурорских проверок и т.п.

В собранных материалах могут отражаться факты привлечения к административной ответственности сотрудников УО за выявленные недостатки и нарушения.

Чтобы понять, может ли дом отказаться от обслуживающей фирмы, необходимо знать требования, предъявляемые к качеству услуг ЖКХ. Они изложены в Приложении №1 Постановления Правительства РФ «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям жилых помещений в многоквартирных домах» (№354 от 06.05.2011 г.).

Можно ли отказаться от услуг компании, если она формально ничего не нарушает?

В данном случае отказаться от услуг управляющей компании можно только после окончания срока договора. Досрочно расторгнуть договор удастся только по решению суда или по соглашению с представителями УК.

Исключение составляет случай, если УК назначена муниципалитетом по результатам открытого конкурса. Тогда заметить УК можно через голосование общего собрания собственников, даже если компания не допускала формальных нарушений.

Понятие ТСЖ и УК, в чем разница

В соответствии с п.2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники многоквартирного дома по своему желанию могут выбрать один из следующих схем управления общим имуществом:

• самостоятельное выполнение этой функции самими жильцами (однако, в этом случае количество квартир не должно превышать 30 штук);
• создание товарищества собственников жилья (ТСЖ);
• привлечение сторонней управляющей компании (УК).

Итак, для многих многоэтажных домов особенно актуальны последние два варианта, а именно: создание ТСЖ или же привлечение УК.

Обычно, под ТСЖ (ЖСК, ТСН) подразумевается некоммерческое юридическое лицо, созданное путем объединения собственников квартир жилого дома для осуществления управления имуществом, находящемся в общей долевой собственности.

УК является коммерческой организацией, которая оказывает на платной основе услуги по управлению общедомовой собственностью жильцов многоквартирного дома. При этом осуществляет она свою деятельность на основании договора доверительного управления.

Для того, чтобы четко увидеть разницу между этими двумя вариантами управления, основные их характеристики можно отразить в виде таблицы.

Как видно из представленной таблицы, между УК и ТСЖ есть принципиальная разница. Причем каждая из этих форм имеет свои плюсы и минусы.

Как отказаться от услуг управляющей компании: пошаговая инструкция

Можно ли отказаться от услуг управляющей компании? Порядок расторжения договора с управляющей компанией описан в статье 162 Жилищного кодекса РФ.

Основное для этого условие — договор с данной Управляющей организацией должен быть действующим на момент отказа. Самый простой путь — это дождаться, пока договор попросту истечет, а потом заключить новый — уже с другой организацией.

Может оказаться так, что привлекательнее выглядит альтернатива не переходить ни к какой компании, а взять управление домом в свои руки. То есть создать ТСЖ.

Для этого необходимо опять-таки создать инициативную группу, провести общее собрание, затем открыть отдельный лицевой счет.

Самым абсолютным доводом в пользу отхода от одного «управителя» к другому было и остается истечение срока действия договора с собственниками.

Как отказаться от управляющей компании? Первое, что следует сделать — это провести собрание всех собственников квартир.

Для этого нужно каждого оповестить в письменной форме. Если же в данном доме есть и неприватизированные квартиры — на собрании обязательно должен присутствовать представитель муниципалитета.

Для того, чтобы точно знать, какие в вашем здании квартиры уже перешли в частную собственность, а какие до сих пор социальные, нужно обратиться в муниципалитет с соответствующим запросом.

Причем, в этом случае нужно будет быть готовым вдвойне, поскольку муниципалитет скорее всего инициирует проверку, по результатам которой будут составлены определенные акты.

Обычно кандидатура — под эгиду какой организации перейти — уже существует.

Однако все же окончательное решение принимается на собрании жильцов.

Необходимо тщательно изучить все отзывы о предполагаемой управляющей организации, особенно негативные. То же самое следует сделать, если вы действуете в одиночку.

А можно и вообще не переходить ни к какой Управляющей организации, а взять управление в свои руки — то есть, создать товарищество собственников жилья. Такое решение также принимается путем большинства голосов собрания жильцов.

Как расторгнуть договор с управляющей компанией? Итак, порядок действий будет следующий — инициативная группа проводит опрос среди обитателей дома и разъяснительную работу.

Далее обсуждается, как это преподнести на собрании и что предложить в качестве альтернативы. Далее на общем собрании выбирают, под эгиду какой организации перейти.

Шаг 1. Убедиться в наличии оснований для расторжения договора с УК

Принять решение о расторжении договора с УК можно только при наличии одного из оснований для этого, предусмотренных жилищным законодательством, а именно:

1. Заключение соглашения о расторжении договора с УК в соответствии с нормами гл. 29 ГК РФ.
2. Истечение срока действия договора. Договор с УК всегда заключается на определенный срок (от 1 года до 5 лет), следовательно, по истечении срока его действия жильцы вправе заявить об отказе от его продления, приняв соответствующее решение на общем собрании.
3. Лишение УК лицензии. Без лицензии на управление многоквартирными домами компания не вправе осуществлять деятельность (пп. 24–26 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, далее — Правила).
4. Смена способа управления. Таковая доступна для жильцов дома в любой момент. При условии выбора жильцами такого способа управления, как товарищество собственников жилья или недвижимости, созданная ими организация вправе не осуществлять управление непосредственно, а заключить договор по управлению с любой другой УК (п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ). Таким образом, жильцы вправе в любой момент отказаться от исполнения договора, выбрав иной способ управления (определение ВС РФ от 05.06.2012 № 59-В12-5).
5. Отказ от услуг УК по истечении очередного года действия договора без указания причин. Данное основание применимо только для УК, выбранных местной администрацией на основании конкурса (п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).
6. Нарушение УК обязательств по договору (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Подробнее об этом основании — в разделе ниже.

Нарушение УК обязательств по договору: можно ли расторгнуть договор

На практике именно неудовлетворительная работа УК часто служит причиной, по которой жильцы желают прервать с ней отношения. Можно ли и как поменять управляющую компанию в этом случае?

П. 8.2 ст. 162 ЖК РФ содержит специальное основание для одностороннего расторжения договора жильцами. Так, если УК нарушает свои обязательства по договору, владельцы квартир вправе сообща на собрании принять решение о прекращении отношений с данной УК в любой момент, не дожидаясь ни окончания срока его действия, ни конца года. Примечательно, что в судебной практике существуют 2 разные точки зрения. Согласно первой из них для одностороннего отказа от договора с УК по данному основанию необходимо наличие нарушений со стороны УК. Более того, их необходимо доказать (см., например, решение Лесосибирского городского суда Красноярского края от 30.07.2018 по делу № 2-1528/2018). Противоположная позиция по вопросу, можно ли сменить управляющую компанию при невыполнении ею обязательств, высказывалась Президиумом ВАС РФ, а также поддерживается некоторыми судами общей юрисдикции: для отказа от исполнения договора собственники квартир не обязаны доказывать наличие нарушений и могут в любой момент сменить УК (постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 № 7677/11, решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска Красноярского края от 27.07.2018 № 2-1302/2018).

Что делать, если УК отказалась от дома

С момента, когда УК объявлено о скорейшем прекращении собственных полномочий, жильцы обязаны определиться с избранием новой организации. Для этого оповещается жилищная инспекция, ОМС и СМИ, с целью уведомления о проведении собрания, где будут затронуты вопросы избрания УК, и где представители от УК могут предлагать собственные кандидатуры.

Все заявки обязаны направляться в ОМС и избранному представителю от владельцев. Каждый из представителей УК обязан ознакомить жильцов дома с видами своей деятельности и условиями оказания услуг, проводя своеобразные агитационные действия.

Жильцов многоквартирного дома на собрании должно присутствовать больше, чем половина. Именно они через голосование и избирают наиболее привлекательную из предлагаемых УК.

Стоит ли браться за дело?

Выгодно ли открыть управляющую компанию? Затраты на открытие УК, закупку оборудования окупаются за 2-3 года, но при условии, что управляющая компания будет обслуживать не один дом, а хотя бы 3-4 домами.

Для стабильного дохода желательно, чтобы УК работала с пятью домами. Постепенно можно увеличивать их количество, однако специалисты не советуют сразу набирать много домов, поскольку на их обслуживание сразу будет уходить много физических усилий и материальных затрат.

Совет тем, кто хочет открыть УК впервые: чем новее будет дом, тем лучше. Старые дома нуждаются в кропотливой работе: в них нужно менять трубы, канализацию, крышу, ремонтировать подъезды и т. д.

В новых домах таких проблем еще нет, поэтому в обслуживании они не приносят проблем. А своевременно делать косметический ремонт – это не такая уж и сложная задача.

Пошаговая инструкция по расторжению договора управления

При нежелании управляющей компании сотрудничать с жильцами по весомым основаниям она имеет право на расторжение договора. Однако для этого ей придется выполнить определенную процедуру, чтобы отношения могли прерваться согласно законодательству без ущемления прав собственников.

Так, управляющая компания должна действовать следующим образом:

• для начала УК следует подготовить акт с изложением причин расторжения соглашения. Поводы должны соответствовать законодательству и иметь основание,
• далее компания должна подготовить документацию и отчеты, которые впоследствии передаст жильцам для изучения проведенной управляющей компанией работы за последний период,
• после этого жильцов нужно оповестить о снятии полномочий компанией через 30 дней,
• все действия должны производиться заранее для предоставления времени жильцам на выбор новой УК, проведение собрания и конкурса,
• по окончании процесса компания обязана оповестить Жилищную инспекцию и муниципалитет.

Для этого необходимо подготовить пакет документов с обоснованием поводов по принятому решению, после чего направить их в соответствующие инстанции.

Знайте! По итогам проведенных действий УК обязана проводить работу в обслуживаемом жилом помещении до того, как наступит время окончания полномочий. Если жильцами не было направлено обращение в суд, соглашение расторгается.

Рекомендуется обратить внимание при осуществлении вышеуказанных действий на все тонкости, так как из таковых регулируются жилищные правоотношения в целом.

Отказ от услуг УК: пошаговая инструкция

Решение принимается общим собранием собственников квадратных метров, расположенных в МКД. Данный орган также выбирает компанию, которой дом передается на обслуживание. Коллективное соглашение действует три года, однако, на практике данный период чаще сокращается до года.

Согласно ст. 162 расторжение отношений может быть связано с окончанием срока действия договора (п. 8.1) либо досрочным прекращением полномочий по требованию лиц, владеющих недвижимостью (п. 8.2). Последнее связано с несоблюдением уполномоченным органом взятых на себя обязательств.

Проще всего дождаться окончания действия коллективного соглашения и инициировать общее собрание, на котором будет принято решение о смене УК или переходе на управление ТСЖ. Данный шаг не потребует каких-либо обоснований. Однако иногда обстоятельства вынуждают переходить к активным действиям ранее обозначенного времени.

Отказ от сотрудничества в одностороннем порядке по инициативе группы жильцов должен производиться с соблюдением действующих норм. В частности, собственникам нужно осуществить подготовительные мероприятия. В их число входит сбор документальных доказательств получения некачественного обслуживания, организация собрания, уведомление УК о принятом решении.

Предоставление доказательств

Согласно законодательству собственники имеют право досрочно расторгнуть соглашение с УК.

Но для принятия такого решения необходимы подтверждающие доказательства. Одним из них может стать несоблюдение условий, оговоренных в заключённом договоре.

Например, УК согласно определённым пунктам обязуется проводить уборку подъездов и прилежащих к ним территорий. Но эти обязательства не были выполнены ни разу, несмотря на жалобы жильцов. Тем не менее, каждый владелец ежемесячно оплачивал эти услуги.

Или недобросовестное отношение и подход к ремонту. Произвели замену водопроводной трубы, а проблемы, которые были до её замены так и остались.

Некорректные и недостоверные данные, отражённые в отчётах для жильцов, также являются существенными доказательствами вины УК. Например, прописано одно количество израсходованных материалов, а фактически установлено гораздо меньше. Цена работ может также отражаться неверно и быть завышена.

Возможна и такая ситуация: работники УК ежемесячно собирают деньги на ремонт, например, крыши. Обещают, что ремонт скоро будет произведён, но, к сожалению, ничего не делают. На жалобы и вопросы проживающих людей не реагируют. Никакую документацию не предоставляют.

Зачастую происходят нарушения, связанные с нормативами выполнения ремонтных работ. К примеру, в ванной комнате протекает смеситель, и на устранение этой неисправности отводится 4 часа. А в конечном итоге рабочий приходит спустя несколько дней.

Уведомление о расторжении договора с управляющей компанией – образец.

Процедура отказа от услуг Управляющей организации сопровождается следующими документами:

• уведомления (жильцам – об общем собрании, на котором поднимут вопрос о возможности дальнейшего сотрудничества с данной организацией с упоминанием даты проведения и в Управляющую компанию – о досрочном расторжении договора о сотрудничестве, с обязательными ссылками на действующее законодательство);
• жалобы собственников (копии) на деятельность компании;
• обращения в УК, Роспотребнадзор, Госжилинспекцию (копии);
• протокол общего собрания проживающих.

Управляющей организации отправляется уведомление с копией протокола собрания. После этого компания должна подготовить все материалы для передачи новой компании – той которую выбрали для сотрудничества жильцы.

Правда, не исключено, что этим дело не ограничится и возможно, придется обращаться в суд.

Суть работы управляющих компаний

В новом Жилищном кодексе отображена реформа сферы ЖКХ, согласно которой на смену жилищно-эксплуатационным структурам пришли управляющие компании или товарищества собственников жилья (ТСЖ). Эти организации являются частными фирмами. Большинство из них было создано на базе ЖЭКов.

Управляющая компания – альтернативный способ обслуживания МКД. Руководство объектом может выполняться также через ТСЖ или напрямую собственниками.

УК выступает в роли посредника между поставщиками и потребителями ресурсов, взаимодействует с коммунальными структурами и субподрядчиками.

Кстати, жильцам, которым неизвестно, кто высылает платежки за услуги, следует знать, что это – еще одна функция УК.

Управляющая компания представляет собой коммерческий союз или юридическое лицо, которое занимается обслуживанием МКД на основании договора, заключенного с жильцами. Её задача состоит в том, чтобы обеспечить комфортные условия проживания в доме, поддерживать общие помещения в хорошем состоянии.

Похожие записи:

• Как рассчитывают аванс и почему он уменьшится в 2023 году
• Вступление в брак несовершеннолетних
• Отпуск по уходу за ребенком отцу: как получить, как считается