Заработать на чужом: как работает субаренда недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Заработать на чужом: как работает субаренда недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Прекращение арендных правоотношений

Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.

Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.

Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Существенные условия договора аренды

К существенным относят те договорные условия, без достижения согласия по которым договор аренды будет считаться незаключенным. Гражданский кодекс выдвигает всего одно такое условие: согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 оговаривает, что если арендуемая вещь в договоре аренды не определена должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами (то есть, вещь была передана арендатору, который добросовестно выполнял свои обязанности), то стороны не имеют право ссылаться на незаключенность или недействительность договора по причине нечеткого указания арендного имущества.

И все же, предмет аренды в договоре надо описывать максимально полно. Если это транспорт, оборудование, предмет обихода, имеющий сопровождающие документы (гарантийный талон, техпаспорт, сертификат соответствия и др.), стоит указывать марку, регистрационный номер, год выпуска и другие данные, позволяющие конкретизировать арендное имущество.

Что же касается аренды объекта недвижимости, то суды исходят из того, что договор должен содержать такие характеристики недвижимости как название, назначение, адрес, кадастровый номер. Если же сдается часть объекта недвижимости (квартира, комната, помещение), то и ее площадь, и местонахождение в здании.

В отношении аренды именно недвижимости ГК устанавливает еще одно существенное условие – размер арендной платы. На самом деле, условие об оплате в большинстве случаев является существенным и для других видов аренды, а не только для аренды недвижимости, но уже не в силу закона, а по требованию сторон.

Хотя Гражданский кодекс не выдвигает других существенных условий, кроме указания предмета аренды и размера арендной платы для недвижимости, на практике сторонам надо прийти к согласию и по другим пунктам. Это может быть:

• условие о том, кто несет расходы по ремонту арендованного имущества. По общему правилу капитальный ремонт производит за свой счет арендодатель, а текущий – арендатор (ст. 616 ГК РФ). При этом стороны могут обговорить и любой другой порядок несения расходов на ремонт.
• внесение в арендную плату стоимости коммунальных услуг (что выгоднее арендатору при получении вычета по НДС) или оплата этих расходов отдельной строкой;
• условие о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Тут надо обговорить согласие арендодателя на компенсацию этих расходов. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость возместить не удастся.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Указанное требование закона согласно позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Информационном письме его Президиума от 01.06.2000 года № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», распространяется и на договоры аренды нежилых помещений.

Срок аренды недвижимого имущества определяется договором. Вместе с тем, как предусмотрено пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, может быть прекращен в любой момент (в том числе и ранее года с момента его заключения) по желанию одной из сторон при условии соблюдения порядка, установленного законом или договором.

Учитывая, что государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, при неопределенности условия договора о сроке аренды такой договор аренды государственной регистрации не подлежит. Данная позиция подтверждена Высшим Арбитражным Судом РФ (пункт 11 Информационного письма Президиума от 16.02.2001 года № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также сложившейся правоприменительной практикой.

В случае если сторонами был заключен договор аренды на срок менее года, впоследствии продленный дополнительным соглашением также на срок менее года, вопрос о необходимости государственной регистрации такого договора аренды решается следующим образом.
Если договор аренды помещения, заключенный на срок менее года, после окончания первоначального срока аренды соглашением сторон продлен на срок менее года (при указании в соглашении нового срока аренды, исчисляемого с момента заключения такого соглашения), то отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ.

Если в договор аренды, заключенный на срок менее года, дополнительным соглашением внесены изменения, в соответствии с которыми срок действия договора аренды увеличен и в общей сложности составляет более года, то данный договор (с приложением дополнительного соглашения) в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ подлежит государственной регистрации, поскольку в силу пункта 1 статьи 453 Гражданского кодекса РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор (без заключения сторонами отдельного письменного соглашения), согласно пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Указанный договор в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации не подлежит. Данной позиции придерживается и Высший Арбитражный Суд РФ (пункт 10 вышеуказанного Обзора).

Сдача земельного участка в субаренду обычно оформляется договором. Письменная форма документа обязательна в том случае, если он заключается сроком на 1 год и больше этого периода, а также, если хотя бы одной стороной правоотношений выступает юридическое лицо.

При подготовке соглашения можно опираться на типовой договор субаренды земельного участка. Обычно он состоит из следующих разделов:

• название документа, его номер (в случае необходимости), дата и место заключения сделки;
• наименование сторон;
• предмет соглашения;
• срок субаренды;
• размер субарендной платы;
• права, обязанности, ответственность сторон;
• порядок изменения, расторжения договора;
• приложения;
• адреса, реквизиты субарендодателя и субарендатора.

Стоимость регистрации договора субаренды в службе Росреестра зависит от правового статуса сторон сделки:

Для сторон договора применяются разные способы защиты. Так, если арендодатель отправляет уведомление арендатору, а последний не освобождает помещение, то арендодатель имеет право предъявлять арендатору следующие требования:

• Внести платеж за весь срок аренды. Средства могут взыскиваться как неосновательное обогащение. Так как к этому моменту договор уже считается расторгнутым, то взыскание в виде арендной платы будет неправильным.
• Освободить занимаемую площадь. Это требование нужно отличать от виндикационного, так как речь идет о вещно-правовом вопросе. При правоотношениях по аренде применяются способы защиты, которые основаны на положениях ст. 610 ГК РФ.

Такой подход подтверждает Постановление ВАС № 16253/11, принятое по делу № А40-13860/10-40-812.

Интерес арендатора обычно заключается в том, чтобы отношения продолжали действовать даже после получения уведомления о расторжении договора аренды. Его способ защиты выбирается в зависимости от того, кем является арендодатель и кто выступает на его стороне, а также от его действий.

К примеру, если договор аренды заключен на неопределенный срок, но на стороне арендодателя находятся государственные структуры, то оспаривание будет осуществляться в порядке гл. 24 АПК РФ. Об этом говорит и судебная практика, например, Постановление ФАС по делу № А57-3636/2012. В то же время судебная практика знает случаи, при которых данный способ защиты был признан неправильным. Так, Постановлением ФАС по делу № А55-25220/2012 в требовании признать решение государственного органа об одностороннем отказе от выполнения договора аренды участка земли незаконным было отказано. Суд объяснил это решение тем, что заявитель выбрал ненадлежащий способ защиты, так как правоотношения сторон договора являются гражданско-правовыми, и не вытекают из публичных полномочий гос. органа.

Регистрация договора субаренды

К договору субаренды земельного участка и дома применяются те же правила о регистрации, что и к договору аренды (ст. 615 ГК РФ). Зарегистрировать этот документ в Росреестре необходимо, если срок субаренды составляет 1 год и более.

При этом необходимо соблюсти два условия, установленные ст. 615 ГК РФ:

• Срок субаренды не должен превышать срока аренды, заключенного между собственником недвижимости и субарендодателем;
• Собственник должен дать согласие на заключение договоров субаренды. Оно может касаться любых подобных договоров или одного конкретного, оформляться непосредственно в договоре аренды или в отдельном документе – выбор между этими вариантами зависит от сторон.

Что такое субаренда земельного участка?

Субаренда предусмотрена гражданским (п.2 ст. 615 ГК РФ) и земельным законодательством (ст. 22 ЗК РФ). Субаренда земли – это передача права пользования от арендатора к третьему лицу на платной основе.

Важно учитывать, что если собственником земельного участка является государство или муниципалитет, то руководствоваться следует нормами Земельного кодекса. Когда собственник – физическое лицо, правоотношения будут регламентированы Гражданским кодексом.

Земля может предоставляться в субаренду на срок, не превышающий период действия договора аренды. Субарендатор обязан оплачивать пользование земельным участком в пользу арендатора, с которым у него заключено соглашение.

Передача участка на правах субаренды возможна, только если это не противоречит договору аренды, заключенному между арендатором и собственником. Таким образом, основной документ должен включать пункт о возможности или запрете на передачу прав пользования наделом. При отсутствии этого уточнения следует заключить новый договор или внести корректировки путем оформления дополнительного соглашения. Это основополагающее условие, без которого субаренда исключается.

При оформлении субаренды арендатор становится арендодателем для третьего лица, изъявившего желание пользоваться землей. Он получает статус субарендатора. Говоря простым языком, субаренда – это, по сути, аренда внутри уже существующей аренды.

Если рассматривать именно земельные правоотношения, то, например, в сельском хозяйстве субаренда может касаться как использования земли, так и ее недр. Все собранные плоды или полученная прибыль будут являться собственностью субарендатора.

Права собственника земельного участка при оформлении субаренды

В соответствии со ст. 615 ГК РФ, отсутствие запрета на поднаем земли в первоначальном договоре аренды не означает невозможность включить это условие в дальнейшем. Собственник вправе включить этот пункт в текст документа посредством оформления дополнительного соглашения.

При заключении субаренды все риски принимает на себя арендатор. Однако собственник не должен оставаться в стороне при оформлении сделки. Он имеет законное право на то, чтобы:

• предоставить субарендатору основной документ об аренде для ознакомления;
• потребовать предоставить ему сведения о субарендаторе и его цели использования земли;
• увеличить размер арендной платы для арендатора (при этом для субарендатора ничего не изменится);
• потребовать возврата земельного участка после окончания периода действия договоров об аренде и субаренде;
• ознакомиться с условиями субаренды и удостовериться, что его пункты не противоречат первоначальному документу;
• потребовать прохождения процедуры государственной регистрации.

Несмотря на такой внушительный перечень прав, как правило, прямого взаимодействия между собственником и субарендатором нет. Все действия происходят через арендатора.

Если субарендатор нарушит условия договора или правила пользования земельным участком, за его действия понесет ответственность основной арендатор. Именно этот участник таких правоотношений рискует в большей степени.

В каких случаях требуется согласие арендодателя на субаренду и что нужно учесть при его получении

По общему правилу вы можете сдать участок в субаренду без согласия арендодателя при условии его уведомления. Однако договором аренды может быть предусмотрено, что согласие необходимо (п. 6 ст. 22 ЗК РФ). Если участок публичный, то договор его аренды может предусматривать такое условие только в определенных случаях.

Представляется, что арендодатель может выдать согласие на определенных условиях, т.е. установить ограничения на сдачу земельного участка в субаренду. Они могут касаться кандидатуры субарендатора, срока действия согласия, условий договора субаренды (например, его срока) и др.

Если вы получили необходимое согласие арендодателя, имейте в виду, что он может отозвать его до заключения договора субаренды. Поэтому рекомендуем заключить договор субаренды как можно быстрее после получения согласия арендодателя.

Однако учтите, что, если договором не предусмотрено иное, согласие арендодателя, закрепленное сторонами в качестве условия договора, отозвать в одностороннем порядке арендодатель не может без внесения изменений в договор.

В каких случаях договор аренды публичного участка может предусматривать необходимость согласия

В договоре аренды публичного участка может быть условие о согласии, если:

• срок аренды не превышает 5 лет (п. п. 6 и 9 ст. 22 ЗК РФ);
• договор заключен до 30 октября 2001 г., т.е. до введения в действие Земельного кодекса РФ. В этом случае договор может предусматривать необходимость согласия вне зависимости от срока аренды.

Можно ли сдать публичный земельный участок в субаренду без торгов, если договор аренды был заключен на торгах

Представляется, что вы вправе это сделать, поскольку:

• Земельный кодекс РФ по общему правилу допускает сдачу государственных и муниципальных земельных участков в субаренду с согласия арендодателя или при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). При этом о необходимости заключения договора субаренды на торгах в Земельном кодексе РФ не говорится;
• законодательство запрещает уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и переводить долги по договорам, заключенным на торгах, но для субаренды такого запрета нет (п. 7 ст. 448 ГК РФ). Если вы сдаете имущество в субаренду, то остаетесь ответственным по договору аренды перед арендодателем (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Поэтому при субаренде не происходит ни уступки прав, ни перевода долгов.

Заключаем договор субаренды

Бушуев Павел Петрович, главный эксперт-консультант компании ПРАВОВЕСТ

Не каждая компания, особенно на стадии становления бизнеса, может приобрести в собственность недвижимое имущество.

Одним из вариантов получения имущества при развитии новых направлений деятельности является заключение договора субаренды, что позволяет арендаторам сдавать излишние площади, а другим компаниям – использовать их, не нарушая положений законодательства и условий договора аренды.

При заключении договора субаренды необходимо в первую очередь учитывать положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие арендные правоотношения. В частности, ст. 608 ГК РФ устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику.

Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. На основании данного положения субарендатор, заключающий договор, должен удостовериться в правомочиях и собственника, и арендатора по распоряжению данным имуществом.

Субаренда является предметом прямого регулирования ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 Гражданского кодекса, две из которых – ст. 615, 618 ГК РФ регулируют правоотношения, связанные с недвижимым имуществом в виде здания, строения или помещения.

Преимущества и недостатки договора субаренды

Преимущество договора субаренды заключается в том, что он дает вам возможность получать регулярный доход от недвижимости, которая не принадлежит посреднику. Заключить и расторгнуть такой договор довольно просто — аналогично обычному договору аренды, но с согласия собственника. За счет того, что договор субаренды предусмотрен в законе, установлены четкие порядки его применения, заключения и расторжения.

Недостатки субаренды заключаются в дополнительном риске, связанном с присутствием третьего лица. Если субарендатор нарушает договор аренды или наносит ущерб помещению, ему придется отвечать за это перед арендодателем. Если субарендатор не платит арендную плату вовремя, посредник все равно должен вовремя платить арендодателю по основному договору.

Разложим на атомы, ваши последующие действия

Сделка оформляется письменно . Если вы не станете соблюдать эту аксиому , то договор будет считаться недействительным .

Нотариальное заверение документа необязательно , поскольку нет прямой нормы права , которая бы указывала на обязательство заверять текст сделки у нотариуса . Это зависит от вашего желания и возможностей .

Обязательным моментом является наличие существенных критериев договора , а именно :

• наявность сторон , заключающих сделку
• предмет договора
• платеж за аренду .

Стороны желающие заключить договор :

Сдавать в аренду помещение имеет право его владелец или законный представитель собственника ( ГК РФ ст . 608 ).

Детально описываем предмет сделки для того , чтобы четко установить недвижимость , которая будет передана нанимателю в виде объекта аренды :

• точный размер площади
• наименование ( помещение или его часть )
• инвентарный номер
• юридический адрес , этажность
• назначение ( цех , склад , офис , магазин и т . п .).

Зафиксируйте в договоре все условия использования арендуемой площади . Четко разделите , какие ремонтные работы будет выполнять каждая сторона .

Похожие записи:

• Смена учредителя в обществе с ограниченной ответственностью
• Статья 111 УК РФ: телесные повреждения
• Правительство урезает расходы на СКР и прокуратуру