Новый порядок управления многоквартирными домами (Часть 2)

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новый порядок управления многоквартирными домами (Часть 2)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.

Организация деятельности ТСЖ

После получения Свидетельства о регистрации ТСЖ необходимо изготовить круглую печать и открыть расчетный счет в любом банке. В соответствии с ч. 2 ст. 23 Налогового кодекса РФ ТСЖ обязано уведомить ИФНС об открытии счета в течение 7 (семи) дней со дня его открытия, иначе в соответствии со ст. 118 Налогового кодекса РФ на ТСЖ будет наложен штраф в размере 5000 (пяти тысяч) руб.

Кроме того, необходимо осуществить постановку ТСЖ на учет в государственных внебюджетных фондах и органах статистики.

Инициативная группа или председатель ТСЖ извещает собственников помещений многоквартирного дома о состоявшейся регистрации ТСЖ. Председатель ТСЖ информирует собственников помещений о целесообразности их вступления в члены ТСЖ.

Согласно разъяснительному письму Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 декабря 2006 г. № 14314-РМ/07 «О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом», товарищество собственников жилья обязана приступить к управлению МКД непосредственно со дня государственной регистрации ТСЖ. Согласно разъяснительному письму Минрегиона РФ от 20 декабря 2006 г. № 14313-РМ/07 «О передаче технической документации на МКД», организация, управлявшая многоквартирным домом ранее (т.е. до создания ТСЖ), обязано безвозмездно передать товариществу техническую документацию на дом за тридцать дней до возникновения у ТСЖ обязанности приступить к управлению таким домом.

Для обеспечения функционирования системы управления ТСЖ в заданном режиме необходимо разработать и утвердить ряд стандартов предприятия, т. е. внутренних нормативных актов, строго регламентирующих и подробно излагающих порядок принятия решений на всех уровнях управления, а также устанавливающих функциональные обязанности и границы полномочий и ответственности должностных лиц по соблюдению этого порядка.

Нельзя недооценивать важность самого факта разработки внутренних нормативных актов ТСЖ и их роли в системе управления. По существу эти акты, объединенные в систему стандартов ТСЖ, составляют практическую основу управления всей деятельностью товарищества.

Стандарты предприятия на легитимной основе обеспечивают функционирование удобной схемы управления, при которой на высшем уровне управления (общем собрании членов ТСЖ) рассматриваются только наиболее важные, стратегические проблемы, а все оперативные, текущие вопросы решаются правлением и его председателем. При этом все финансовые ресурсы и наемные работники находятся в распоряжении правления. Такая схема предоставляет широкие возможности для оперативного принятия решений в интересах ТСЖ в зависимости от реально сложившейся ситуации. В то же время она предусматривает повышенную ответственность за принятые решения и общие результаты деятельности ТСЖ на всех уровнях управления.

Такое сочетание прав и ответственности, предусмотренное системой стандартов предприятия, является одной из характерных черт современного менеджмента.

Исходя из изложенного материала автором определены и разработаны типовые стандарты предприятия для ТСЖ, которые могут составлять основу системы управления товариществом. Впоследствии эта система стандартов может быть дополнена блоком управления охраной труда, техническим и другими блоками.

Основу системы управления ТСЖ составляют следующие стандарты предприятия:

• правила внутреннего трудового распорядка для наемных работников;

• положение об оплате труда наемных работников;

• порядок образования специальных фондов;

• положение о резервном фонде;

• положение о фонде материального поощрения (премирования и вознаграждения);

• уточнение функций правления;

• положение об управляющем ТСЖ;

• положение о председателе правления ТСЖ;

• положение о главном инженере ТСЖ;

• положение о главном бухгалтере ТСЖ.

В положениях о должностных лицах помимо обязанностей указываются предъявляемые к этому лицу требования по образованию и стажу работы, порядок назначения и увольнения, подчиненность, права и ответственность, режим работы и другие необходимые сведения.

Каждый стандарт предприятия, кроме необходимых согласований и утверждений, должен иметь ответственного исполнителя, т. е. в стандарте должны быть указаны ФИО разработчика и его подпись, должность, образование, ученая степень, звание.

Необходимо обратить внимание на то, что в настоящей главе содержатся достаточно полные и обоснованные рекомендации, позволяющие каждому ТСЖ разработать и утвердить необходимые стандарты предприятия как основы системы управления товариществом собственников жилья.

Типовые стандарты предприятия системы управления ТСЖ представлены в приложении.

Товарищество собственников жилья как способ управления МКД имеет свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их более подробно:

Еще одной проблемой, с которой сталкиваются собственники при регистрации ТСЖ, становится грамотное документальное оформление на всех этапах создания организации.

За что можно подать жалобу на ТСЖ?

Конфликтные ситуации в сфере жилищно-коммунального хозяйства возникают довольно часто, причиной тому может служить не только незаконные действия руководства Товарищества, но и завышенные требования собственников помещений, не входящих в Устав некоммерческой организации. Итак, подать жалобу на ТСЖ правомерно в случае:

• ненадлежащего исполнения обязанностей по уходу за МКД и прилегающей к нему территорией;
• нерациональный расход средств бюджета, проявляющийся в воровстве, несогласованных с собственниками тратах и завышенных суммах сделок;
• повышение жилищно-коммунальных платежей, не связанное с увеличением тарифов за поставляемые ресурсы;
• низкое качество предоставляемых коммунальных услуг, не соответствующее действующему законодательству;
• отсутствие реакции на требование собственников и жильцов многоквартирного дома устранить неполадки;
• несвоевременное начало отопительного сезона, низкая температура в помещениях МКД;
• приостановление подачи холодной и горячей воды на время, превышающее законодательно установленные сроки;
• отсутствие мероприятий по проведению капитального и текущего ремонта помещений и конструкций общего пользования, расположенных в МКД.

После создания организации собственники самостоятельно определяют круг обязанностей ТСЖ согласно ст.137 Жилищного кодекса:

1. Подписание договоров с обслуживающими организациями и поставщиками коммунальных ресурсов для обеспечения комфортной и безопасной жизни жильцов.
2. Проведение ряда работ с привлечением наемных работников и организаций для уборки и вывоза мусора.
3. Составление смет и контроля расходов на проведение ремонтных работ с привлечением компаний-подрядчиков.
4. Формирование финансового резерва для успешного ведения деятельности.
5. Оплата счетов сервисных служб, выполняющих поручения ТСЖ в интересах собственников дома.
6. Привлечение заемных средств в рамках предусмотренного законом порядка.
7. Распоряжение общедомовым имуществом от имени и в интересах жильцов (аренда, передача в собственность другим владельцам, заключение договоров мены), иные юридически значимые действия с недвижимостью, входящей в состав общедомового имущества).
8. Финансовый контроль и расчеты квитанций по квартплате.
9. Принятие средств по квитанциях в счет оплаты коммунальных услуг.
10. Работа с должниками, просрочившими ежемесячные платежи, в пределах разрешенных законодательством мероприятий.

Состав органов правления

Что такое правление ТСЖ? Поговорим о том, кто входит в состав правления данной управляющей организацией.

Жилищное законодательство, а именно жилищный кодекс в статье 147-й рассказывает нам о том, как функционирует данное объединение, а главное, кто входит в его состав.

Органами управления товарищества собственников жилья являются сами собственниками недвижимости многоквартирного дома.

Кроме того, стоит отметить, что члены правления должны быть собственниками жилых помещений. Из своего состава члены правления избирают председателя, то есть лицо, которое обладает максимальной властью, однако, имеет и несёт максимальную ответственность.

Образцы таких важных документов, как Устав ТСЖ, смета доходов и расходов, а также бланки для заочного голосования, вы можете скачать у нас бесплатно.

Чтo вxoдит в oбязaннocти TCЖ

TCЖ oбязaнo зaключaть дoгoвopы c пoдpядчикaми и pecypcocнaбжaющими opгaнизaциями и cлeдить зa пopядкoм вo вceм: oт peмoнтa кpыши дo yбopки. B Жилищнoм кoдeкce чeткo пpoпиcaны oбязaннocти TCЖ:

👍 oбecпeчить дoм гopячeй и xoлoднoй вoдoй;

👍 oбecпeчить oтoплeниeм;

👍 oбecпeчить гaзoм;

👍 oбecпeчить элeктpичecтвoм;

👍 yбиpaть тeppитopию и cлeдить зa вывoзoм мycopa;

👍 пoддepживaть чиcтoтy в пoдъeздax;

👍 cлeдить зa кoличecтвoм пapкoвoчныx мecт;

👍 вoвpeмя peмoнтиpoвaть дopoги и oбщeдoмoвoe имyщecтвo.

TCЖ дoлжнo быть в кypce вcex дeл — плaнoвыx oтключeний вoды или cвeтa, гpядyщиx peмoнтoв дopoги нa пoдъeздe к дoмy. Taкжe TCЖ дoлжнo oпoвeщaть житeлeй oбo вcex измeнeнияx чepeз oбъявлeния нa этaжax или paccылкy cooбщeний. Чтoбы былo пpoщe, yпpaвлeниe coздaeт гpyппy в coцceтяx или чaт в Whatsapp, гдe и cooбщaeт жильцaм вcю вaжнyю инфopмaцию.

Может ли ТСЖ быть управляющей компанией или существовать одновременно с ней?

У товарищества есть право выбора:

1. Выполнять функции управления домом самостоятельно.
2. Заключить договор на оказание услуг с любой управляющей организацией.

Поскольку ТСЖ – некоммерческая организация, быть управляющей компанией оно не может по законодательству.

Но при этом, ТСЖ может в полной мере выполнять функции управления многоквартирным домом.

Товарищество может выбирать и нанимать персонал: электриков, сантехников, уборщиц, дворников, бухгалтеров. Контролировать качество услуг. В этом смысле, о ТСЖ можно говорить, как об управляющей структуре.

Существуют определенные причины, по которым ТСЖ может принять решение привлечь к управлению стороннюю УК:

• Управляющие организации — это хорошо отлаженный, проверенный механизм.
• В их штате есть опытные и грамотные специалисты.
• Существует возможность контролировать управляющую компанию с помощью государственных систем.
• Сами члены ТСЖ не всегда оказываются достаточно компетентными в вопросах управления.

Устав как основной документ

Полный объем имеющихся у товарищества прав должен быть закреплен в Уставе этого юридического лица.

Перечень прав ТСЖ может включать в себя право выполнять работы по перепланировке помещений дома, переустраивать прилегающий земельный участок под МКЖД для оборудования детской площадки, автомобильной парковки и др.

Полномочия этой организации, внесенные в Устав, не должны противоречить положениям ЖК РФ. Права, закрепленные в основном документе ТСЖ, являются дополнительными правомочиями организации, необходимыми для реализации целей конкретного товарищества.

При необходимости внесения существенных корректировок (в частности, для реорганизации организации, выполнения реконструкции дома, изменения соотношения расходуемых денежных средств), правление обязано созвать общее собрание собственников жилых помещений дома и поставить на повестку дня соответствующие вопросы.

Если на собрании за принятие решения проголосовало более 50 % голосов собственников жилья, то товарищество наделяется соответствующими правами.

Жильцы МКД распределяют между собой обязанности по управлению домом. Существует несколько вариантов такого решения, которое принимается на общем собрании жильцов.

• Все обязанности по управлению домом собственники квартир могут равномерно (или неравномерно) распределить между собой. Они также непосредственно контактируют с третьими лицами, например, с работниками компаний, занимающихся обслуживанием дома или строительной бригады.
• Все полномочия по управлению жизней дома может взять на себя одно лицо, ему соседи по дому доверяют защиту своих интересов. Это ответственная работа для того, кто взял на себя обязанности по обеспечению нормальной жизни многоквартирного здания, потребуется не только желание действовать, но и компетентность в вопросах жилищной сферы.
• Еще один выгодный вариант – права на управление получает третье лицо, не являющееся собственником квартиры в этом доме. Третье лицо не будет считаться управляющим, оно получает только представительские обязанности.

Права и обязанности главы товарищества собственников жилья

Полномочия главы ТСЖ зависят от типа договора, на основании которого он взаимодействует с товариществом. При полном доверительном управлении руководитель ТСЖ обладает следующими правами:

• представление интересов жилтоварищества как юридического лица в муниципальных органах власти и надзорных службах;
• формирование штата сотрудников по своему усмотрению;
• заключение договоров от имени товарищества на поставку ресурсов или выполнение работ по ремонту общего недвижимого имущества;
• распоряжение финансовыми средствами ТСЖ;
• выступление от имени организации при работе с должниками;
• получение доступа ко всей архивной документации.

Для достижения уставных целей управляющий может изменять размер заработной платы, увольнять сотрудников и нанимать новых. При антикризисном управлении привлекаемый управленец может быть наделён полномочиями учреждать или ликвидировать штатные единицы без одобрения общего собрания, чтобы ускорить процесс нормализации работы жилищной структуры.

СПРАВКА. В рамках распоряжения финансами товарищества управляющий получает доступ к расходованию средств расчётного счёта и резервных фондов товарищества, расположенных на специальных счетах.

При заключении договоров с внешними организациями привлечённый руководитель вправе самостоятельно определять условия оплаты и выполнения работ, не советуясь с правлением, но неся при этом всю полноту ответственности за перерасход средств организации или срыв поставок ресурсов.

При работе с должниками привлекаемый специалист имеет право санкционировать приостановку предоставления услуг таким должникам до полной выплаты долга или начала выполнения платежей. Размер задолженности, при наличии которой должникам можно приостановить услуги, определяется управляющим, который также вправе взыскивать долги по услугам ЖКХ в судебном порядке, представляя в качестве истца интересы жилищного товарищества.

К основным обязанностям стороннего руководителя относятся:

1. организация бесперебойных поставок ресурсов в виде тепла, газа, воды и электричества жителям домов, относящихся к ТСЖ;
2. контроль над деятельностью штатных сотрудников;
3. обеспечение рентабельности штатных единиц;
4. подготовка отчётов о расходовании средств, получаемых от жильцов и от хозяйственной деятельности;
5. формирование приходно-расходных смет и отчёт перед собранием об их выполнении;
6. контроль поступлений платежей от жильцов;
7. работа с жителями-должниками по услугам ЖКХ;
8. организация работ по ремонту общего недвижимого имущества (подъездов, подвалов и т.д.);
9. ведение хозяйственной деятельности с целью привлечения дополнительных средств;
10. заключение договоров на проведение капитальных ремонтных работ;
11. организация благоустройства территории.

Периодичность формирования отчётов о деятельности управляющего определяется трудовым соглашением в каждом конкретном случае. При длительных и бессрочных контрактах формируются ежегодные отчёты, а при договорах на короткий срок (до трёх месяцев) специалист отчитывается по факту предоставления услуг по управлению.

Порядок смены управляющей организации

• Выбор новой управляющей фирмы. В данном случае анализируют рынок управляющих фирм в вашем городе и выбирают подходящие. Посмотрите, сколько домов входят под управление той или иной компании, изучите сайт и то, как освещается информация о работе организации, как оперативно рассматриваются обращения граждан и прочие аспекты. Получите отзывы от жильцом домов, которых обслуживают данные компании;
• Проведение собрания собственников помещений многоквартирного дома, которое контролирует данная управляющая организация;
• Уведомление жильцов и владельцев помещений в доме о состоявшемся собрании в течение десяти дней после данного события;
• Уведомление старой управляющей организации о расторжении договорных отношений в течение пяти дней после проведения собрания. Кроме того, уведомление отправляют в органы государственного и муниципального жилищного надзора;
• Заключение договора с новой управляющей компанией. Договор считается действительным только при наличии подписей свыше 50% владельцев помещений в доме;
• Переход считается осуществленным, когда дом включен органами жилищного надзора в лицензию новой управляющей организации.

Порядок выхода из ТСЖ

По большому счету для выхода из данной организации, владельцу жилья в МКД достаточно изъявить свое желание. Только донести его до руководства ТСЖ требуется не устно, а в письменном виде! Документ пишется от лица собственника, желающего покинуть товарищество, за его подписью.

Заявление составляется по установленному в товариществе образцу или в произвольной форме. Готовый документ направляется по почте или вручается лично одному из представителей правления ТСЖ. В последнем случае следует иметь два экземпляра документа для проставления отметки о его принятии.

Далее поступившее заявление регистрируется и рассматривается правлением. Законом оснований для отказа в выходе из товарищества одной квартирой или домом не предусмотрено. Более того, членство в нем считается прекращенным с момента подачи заявления.

Законодательством такого требования не предусмотрено, но лучше до выхода из ТСЖ погасить все долги по членским взносам. Стоит заплатить и задолженность за жилищно-коммунальные услуги. Отдельными документами (например — уставом) ТСЖ порядок выхода из него может быть прописан более детально.

Критерии выбора новой управляющей компании

Чтобы сотрудничество с новой организацией было успешным, нужно ответственно отнестись к ее выбору. Желательно пользоваться услугами компаний с большим опытом работы, хорошими отзывами.

Определиться с новой УК лучше ещё до собрания жильцов. Тем, кто интересуется, как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома, стоит учесть следующее:

Прежде чем сделать выбор новой управляющей компании, необходимо убедиться, что у нее есть лицензия, ведь только сертифицированные УК могут легально вести свою деятельность.

Проверить наличие лицензии можно через государственный реестр . Информация представлена в открытом доступе на официальных сайтах местных органов Жилнадзора.

Во избежание конфликтных ситуаций между жителями и новой УК нужно определить, как должна оформлять долги прежняя управляющая компания.

Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами

С мая 2015 года в России введено обязательное лицензирование управляющих компаний в жкх. Сейчас ни одна управляющая компания не может предлагать свои услуги, если у неё нет лицензии. Лицензирование деятельности включает в себя два аспекта:

1. Выдача лицензии.
2. Контроль за соответствием организации или индивидуального предпринимателя лицензионным требованиям.

Чтобы получить лицензию, управляющая организация и её руководитель должны соответствовать определенным требованиям:

• регистрация организации или индивидуального предпринимателя на территории Российской Федерации;
• наличие у руководителя организации или индивидуального предпринимателя квалификационного аттестата, который выдается ему в случае успешной сдачи квалификационного экзамена на право осуществлять руководство организацией, осуществляющей управление многоквартирными домами;
• отсутствие у руководителя организации или индивидуального предпринимателя неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, тяжкие и особо тяжкие преступления;
• организация не подвергалась процедуре аннулирования лицензии на право управления многоквартирными домами;
• руководитель организации или индивидуальный предприниматель не подвергались процедуре дисквалификации;
• раскрытие организацией информации о своей деятельности.

Решение о выдаче лицензии или об отказе в её выдаче принимает лицензионная комиссия, созданная в субъекте РФ. В составе лицензионной комиссии не менеё чем одну треть занимают представители саморегулируемых организаций, общественных объединений, иных некоммерческих организаций.

Следит за соответствием деятельности управляющей организации лицензионным требованиям Государственная жилищная инспекция.

При этом лицензионные требования к деятельности компании, получившей лицензию, шире, чем те, которые предъявляются к соискателю.

В каких домах можно создать товарищество

Ст. 136 ЖК РФ гласит, что собственники помещений в одном многоквартирном доме имеют право создать лишь одно ТСЖ.

Могут создавать общее ТСЖ и собственники из нескольких многоквартирных домов, чьи земельные участки, сети инженерно-технического обеспечения и прочие элементы инфраструктуры граничат между собой.

Допускается создание ТСЖ собственниками нескольких близко расположенных зданий, например, домов на одного хозяина, дачных домиков с приусадебными участками и без них, если их земельные участки граничат или располагаются на общей территории и имеют общие элементы инфраструктуры.

Два ТСЖ и более могут создавать объединение с целью совместного управления имуществом.

Возможно создание ТСЖ еще на этапе строительства дома, что подтверждается ст. 139 ЖК РФ. Примечательно, что собственники помещений в доме под управлением ТСЖ сами решают вступать им в товарищество или нет.

Похожие записи:

• Пенсия по потере кормильца в 2022 году
• Заключаем договор на разовую работу
• Брачный договор: «Любовь или Корысть»