Купить квартиру в рассрочку: плюсы, минусы и риски
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купить квартиру в рассрочку: плюсы, минусы и риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформляется рассрочка, как ДДУ, с указанием графика платежей и ответственностью сторон. Покупателю не нужно собирать справки с работы и другие документы, подтверждающие его платежеспособность, проходить проверку банка. Клиент должен иметь при себе только паспорт и денежные средства на оплату первого взноса, отмечает Сергей Кузьмичев.
Несмотря на кажущуюся простоту сделки, покупателю следует внимательно знакомиться с условиями договора. Обычно за задержку платежей по рассрочке накладываются штрафы. Кроме того, компания-застройщик также может расторгнуть заключенный договор, если покупатель перестал платить. И таким образом человек остается и без ранее выплаченных денег, и без квартиры.
Страховки в отличие от ипотеки при рассрочке нет, рассказывает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Но есть и хорошая новость: при краткосрочной рассрочке санкций за неплатежеспособность стараются не применять. Это ничего не дает застройщику. Как правило, сразу предлагается программа, которая минимизирует риски неоплаты сделки, объясняет Ирина Доброхотова.
Процентная. После внесения первоначального взноса покупатель квартиры в новостройке может рассчитываться с продавцом в течение 1–2 лет. Ежемесячно на невыплаченную часть суммы начисляется порядка 1–2 %. И хотя формально данная схема сопоставима с ипотекой, средняя ставка для новостроек по которой равна 12–15 % в год, благодаря уменьшению срока выплат при покупке квартиры в рассрочку Вы переплачиваете около 7–10 % годовых. Кроме того, не стоит забывать, что получение кредита может потребовать дополнительных затрат на страхование и другие банковские процедуры.
Беспроцентная. Рассрочка без взимания процентов на жилье в новостройке оформляется на очень короткий срок. Как правило, он составляет 1–3 месяца, значительно реже – 6–12 месяцев или до завершения строительства объекта. Соответственно, такие программы оплаты жилья в новостройке в рассрочку предполагают, за очень редким исключением, большую сумму первоначального взноса — минимум 30–50 % от полной стоимости квартиры.
Плюсы и минусы покупки квартиры в рассрочку у застройщика
Рассрочка обладает своими положительными и отрицательными сторонами. Поэтому при принятии решения о приобретении жилья таким способом, необходимо взвесить все за и против, учесть свои возможности по исполнению обязательств перед организацией.
Клиентов привлекает в данной сделке следующее:
- Быстрота и простата оформления. На всю процедуру уйдет всего несколько дней. Нужно только выбрать квартиру, подготовить соглашение и заключить его.
- Небольшой список документации. Застройщиков не интересует уровень заработной платы заемщика, его занятость, они не требуют привлекать созаемщиков или поручителей.
- Возможность приобрести жилое помещение при наличии плохой кредитной истории. Компании не отправляют запросы в БКИ для проверки добросовестности заемщика в отношении кредитных обязательств.
- Минимальный годовой процент. По сравнению с ипотекой в банке ставка мизерная – примерно 2-3% годовых. При небольшом сроке рассрочки застройщик может и вовсе ее не устанавливать.
- Отсутствие дополнительных денежных трат. Не требуется расходовать деньги на заключение договора страхования недвижимого объекта или жизни/здоровья клиента, как это предусмотрено при ипотечном кредитовании.
Но покупка квартиры в рассрочку от застройщика имеет отрицательные стороны. Но их намного меньше:
- Большой процент первоначального взноса – 30-50%. Это больше, чем в банках.
- Короткий срок действия рассрочки, который ограничивается 1-3 годами. Компаний, предоставляющих более продолжительный период, очень мало.
- Крупные ежемесячные платежи. Так получается, потому что срок погашения дается слишком маленький.
- В период действия рассрочки застройщик может продать вашу квартиру т.к. по cent она вам еще не принадлежит.
Плюсы и минусы покупки квартиры в рассрочку у застройщика
Плюсы:
- Короткие сроки рассмотрения заявки на предоставление рассрочки;
- Минимальный пакет документов;
- Широкий выбор первичного жилья;
- В отличие от вторичного рынка, новостройки обходятся дешевле;
- Кредитная история не влияет на решение застройщика;
- На приобретаемый объект не обязательно оформлять страховку.
Минусы:
- Право собственности на квартиру может быть оформлено только после внесения последнего платежа по рассрочке или считаться ограниченным;
- Высокие суммы ежемесячных взносов;
- Короткие сроки исполнения обязательств (в среднем, не более 3-7 лет);
Все больше рассрочек хороших и разных
Предложение различных вариантов рассрочки от застройщика растет. Если в докризисное время рассрочка в массовом сегменте не была распространена, то сейчас таким способом оплаты недвижимости можно воспользоваться в 95% проектов эконом- и комфорткласса московского региона, говорит гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. При этом, по ее словам, застройщики почти 90% ЖК согласны на беспроцентную рассрочку сроком от 6 месяцев до окончания строительства.
«Есть также варианты и с процентными рассрочками, но в массовом сегменте они практически не интересуют покупателей», — рассказывает Наталья Шаталина.
Впрочем, сейчас почти во всех проектах девелоперы готовы продавать жилье с рассрочкой платежа и не брать за это дополнительные средства, подтверждает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. Хотя, вспоминает эксперт, до кризиса беспроцентная рассрочка была все же редкостью.
В бизнес-классе ситуация несколько иная, обращает внимание Наталья Шаталина. По ее словам, рассрочка – продукт для бизнес-класса более привычный, но сейчас рассрочка предлагается всего в 80% проектах. Опять-таки наиболее популярна беспроцентная рассрочка – в 90% случаев такой вариант есть. Помимо этого распространены индивидуальные условия как по срокам, так и по периодичности оплаты.
Такая гибкая рассрочка действует, например, в проектах AFI Development. «Варианты, которые мы предлагаем своим клиентам, отличаются сроками оформления рассрочки. Минимальный первоначальный взнос при покупке квартиры в рассрочку в наших клубных кварталах составляет 50%. В случае оформления на полгода рассрочка является беспроцентной. При оформлении рассрочки на срок до ввода в эксплуатацию процентная ставка составляет 0,5% ежемесячно от суммы задолженности», — рассказывает директор по продажам департамента жилой недвижимости компании Федор Ушаков.
Для девелопера: покупателей больше, риски выше
Для застройщика ипотечные покупатели в целом выгоднее тех, кто пользуется рассрочкой: если при ипотеке вся сумма за покупку квартиры сразу падает на счет строительной компании, то при рассрочке оплату приходится ждать несколько месяцев.
«Именно поэтому некоторые компании и взимают проценты: суть в том, чтобы компенсировать отсрочку поступления оплаты за квартиру», — объясняет директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева.
Но, отмечают эксперты, такой механизм, как рассрочка, позволяет расширить круг потенциальных покупателей. К ним прибавляются, например, те, кому банк не одобрил кредит, у кого беда с документами.
Если проводить сравнение с субсидированной ипотекой, когда застройщик компенсирует банку льготный процент для клиента, то при рассрочке затрат нет, но есть риск, что у покупателя возникнут проблемы с выплатами. При этом, как отмечает директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов, застраховать себя на случай невыплаты покупателем долга по рассрочке застройщику достаточно проблематично.
Трудности с выплатой долга: отсрочку переоформят в ипотеку, уже уплаченное – вернут. В теории
Пени, штраф и даже расторжение договора с удержанием некой суммы по нему в пользу застройщика грозят покупателю квартиры за просрочку платежа по рассрочке, перечисляет генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев.
Так, согласно законодательству, в случае нарушения срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, обращает внимание директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева.
Это если квартира приобретена в рамках ДДУ. При покупке квартиры по договору купли-продажи размер неустойки регулируется самим покупателем и застройщиком, говорит Мария Литинецкая из «Метриум Групп». Как правило, по ее словам, за просрочку платежа назначается пени из расчета 0,1% от суммы задолженности за каждый день неуплаты. Причем за сам факт пропуска платежа может быть назначен штраф 10% от стоимости квартиры, а застройщик получает основание расторгнуть договор.
Застраховаться на случай непредвиденных жизненных ситуаций заемщик может, но только по собственной инициативе: «Механизм страхования не предусмотрен условиями рассрочки застройщика, но сам покупатель может в частном порядке обратиться в страховую компанию и застраховаться», — отмечает Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»).
Впрочем, как утверждают сами застройщики, они всегда готовы идти навстречу клиенту и предложить ему, как вариант, переоформить рассрочку в ипотеку.
«В 99% случаев, если клиент по той или иной причине не может выплатить долг вовремя, мы идем навстречу и переоформляем отсрочку платежа на ипотеку, — говорит Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»). — За более чем три года реализации «Нового Зеленограда» у нас было всего два случая, когда с клиентом пришлось расторгать договор отсрочки – причиной тому стали сложные жизненные обстоятельства и срочная необходимость в крупной сумме денег. Уже внесенные платежи мы вернули без каких-либо санкций».
Если покупатель все-таки не выплачивает долг по рассрочке, застройщик может прибегнуть и к радикальным мерам – расторгнуть договор долевого участия. «В этом случае застройщик возвращает полученные ранее деньги на расчётный счет клиента, а далее идет в суд за возмещением с клиента неустойки по сумме штрафов по невыплатам», — объясняет руководитель управления аналитики и оценки ГК «А101» Дмитрий Цветов.
Варианты договоров приобретения квартиры в рассрочку
Существует два варианта покупки жилья с отсроченным платежом:
- Квартира в рассрочку от застройщика по договору долевого участия. Такой вариант часто предлагают строительные компании на разных стадиях строительства объекта. Наиболее выгодно купить квартиру в рассрочку в здании, которое уже возведено и находится на этапе завершения. Обычно ДДУ заключается на срок до 3 лет, в течение которого застройщик успевает сдать здание в эксплуатацию, а покупатель – полностью рассчитаться за жилье в новостройке.
- Вторичное жилье в рассрочку по договору купли-продажи с отсрочкой платежа. Купить квартиру в рассрочку можно не только у компании-застройщика, но и у частного лица, продающего собственную недвижимость. При таком оформлении рассрочки в договоре купли-продажи фиксируется обременение на квартиру. Это означает, что покупатель имеет право пользования и проживания в квартире, но не может ее продать до полного погашения долга.
✅ Прочие виды рассрочки
Помимо наиболее распространенных форм передачи жилья с длительной оплатой от застройщика и собственника на вторичном рынке, встречаются и иные формы рассрочки:
- Государственная. В случае предоставления соответствующих документов семьям выделяется жилье по госпрограммам. При улучшении материального положения жильцы вправе подать документы в администрацию для получения разрешения на выкуп жилья в рассрочку. В ходе экспертизы устанавливается, предоставить ли возможность выкупа квартиры, или нет.
- Выкуп в счет аренды. Это малораспространенная, но применяющаяся форма рассрочки, при которой за арендная плата вносится в счет стоимости квартиры.
Любой из вариантов приемлем для покупателя, однако необходимо совершать сделку только под руководством юриста, обеспечивающего проверку надежности контрагента.
Со стороны кажется, что у рассрочки сплошные плюсы, ведь от вас требуют внести лишь часть суммы, а договор при этом оформляют как будто покупка уже произошла. ДДУ в этом случае также регистрируется на имя покупателя. Плюсы рассрочки:
- возможность внести лишь часть нужной суммы;
- минимальная переплата (примерно 5-10%);
- нулевой контроль за доходами дольщика.
Это действительно выгодно, особенно если сравнивать рассрочку с банковским кредитом.
На заметку. Стоимость жилья не увеличивается за счет переплаты и если, вы допустим инвестор, то можно заработать приличные средства на перепродаже уже готового жилья.
Но у схемы рассрочки есть и свои недостатки, о которых также не стоит забывать.
Минусы рассрочки:
- необходимость оплаты даже в случае замораживания строительства;
- солидные штрафы и пени за просрочку;
- программы рассрочки могут быть предусмотрены только для невостребованных квартир;
- переплата при процентной рассрочке.
К тому же далеко не все компании-застройщики готовы предложить программы рассрочки для своих клиентов. Если квартиры активно раскупают, то застройщик может быстро свернуть программы, предпочитая сразу получить стопроцентную оплату еще не построенного жилья.
Отсрочка и рассрочка – в чем разница?
Рассрочка помогает застройщикам привлечь покупателей. Кроме рассрочки, на сегодняшний день существует также отсрочка от застройщика, несколько отличающаяся подходом.
При отсрочке нет ежемесячных платежей. Как говорит Евгения Акимова, гендиректор компании IKON Development, общая сумма долга делится на три части, их необходимо выплатить в течение полутора-двух лет, в зависимости от дня предоставления отсрочки. К примеру, покупателю квартиры в завершенном корпусе необходимо внести половину от ее стоимости, еще 20% – в течение трех месяцев, а оставшиеся 30% необходимо выплатить равными долями ежемесячно или ежеквартально (на выбор клиента) до конца августа 2018 года. Проценты при этом не начисляются.
Акимова говорит, то застройщики стараются идти покупателю навстречу и утверждают условия предоставления отсрочки в индивидуальном порядке.
Эксперт вспоминает случай, когда первоначальный платеж дольщика составил лишь 10%, зато 80% он внес вторым платежом и оставшиеся 10% – третьим. Другие же хотят выплатить сумму тремя равными частями. Так как платежи при отсрочке немалые, покупатель рассчитывает график, исходя из времени поступления средств – это может быть премия на работе или продажа старой квартиры.
Есть ли спрос на рассрочку
Как отмечают в «Метриум Групп», в целом на сегодняшний день рассрочка не особо популярна: такой вариант выбирают от 3% до 10% клиентов, в зависимости от проекта, причем их доля в массовом сегменте не превышает 5%. В ипотеку же приобретается порядка 50-60% квартир, а в некоторых проектах их доля превышает 90%.
В компании «Миэль» говорят, что в бизнес- и премиум-классе рассрочка пользуется большей популярностью: с ее использованием заключается около 20% сделок. То есть каждая пятая квартира в этом сегменте продается в рассрочку.
Но застройщики отмечают, что со снижением ипотечной ставки падает и интерес покупателей к рассрочке. Эксперты говорят, что если в течение прошлого года доля рассрочки постепенно возросла до 20%, то в начале текущего года она упала до 10%, поскольку покупатели отдают предпочтение ипотеке.
Как утверждает Вячеслав Приймак, руководитель направления по развитию ипотечных программ ГК «Иград», покупатели квартиры стоимостью 2-7 миллиона рублей выбирают ипотеку. Но когда сумма превышает 7 миллионов, клиенты все чаще отдают предпочтение гибким механизмам рассрочки, говорит эксперт.
Все же в дорогих сегментах доля сделок с использованием рассрочки тоже невелика. К примеру, в «Дон-Строй Инвесте» в прошлом году всего 9% квартир было продано в рассрочку. Наиболее популярна рассрочка в элитном и премиум-сегменте – здесь на нее приходится 14% продаж.
Эксперты «МИЭЛЬ-Новостройки» отмечают, что к рассрочке прибегают три категории клиентов. Самая большая категория «рассрочников» – те, кто уже располагает 60-70% от стоимости жилья. Остальное они планируют внести, когда продадут какое-либо имущество, получат премию или просто заработают в ближайшее время, поскольку имеют достаточно высокий уровень дохода.
Следующая категория – бизнесмены, которые не могут сразу вывести из бизнеса большую сумму денег, либо люди, имеющие достаточно крупную сумму на депозите, срок окончания которого подходит к концу.
Еще одну категорию составляют покупатели, которым отказали в ипотеке. Это могут быть люди с плохой кредитной историей или с хорошим заработком, но низкой официальной зарплатой.
Что такое рассрочка при покупке квартиры?
Рассрочка представляет собой один из способов покупки недвижимости, когда покупатель вносит большой первоначальный взнос (10-70% от стоимости объекта), а оставшуюся часть обязуется погасить в течение определенного короткого срока (обычно до 2 лет) в рамках установленного графика платежей.
Существует множество вариантов рассрочки, условия сделки определяет застройщик. Например, некоторые девелоперы ограничивают срок полного погашения стоимости датой сдачи новостройки, другие прописывают в договоре каждый промежуточный платеж, третьи — идут на встречу клиентам и обговаривают со всеми индивидуальный подход.
Стоит отметить, что переезд в новую квартиру обычно не возможен до проведения финальных расчетов, даже если дом уже сдан в эксплуатацию.
Как продать квартиру, купленную в рассрочку
Жилье до сдачи не является объектом недвижимости. Продажа квартиры купленной в рассрочку, осуществляется посредством оформления договора уступки прав покупателю. Согласно сделке инвестор обменивает на денежные средства свои права на жилье, имеющиеся перед застройщиком. Права и обязанности относительно этой квартиры полностью переходят к покупателю.
Важно! По уступке продажа доли квартиры в рассрочку допускается на любом этапе строительных работ только до оформления акта приема-передачи. Данное право регламентировано 214-ФЗ. После получения прав собственности жилье подлежит реализации только по сделке купли-продажи.
Для продажи квартиры с рассрочкой платежа инвестор вправе обратиться к риелтору. Застройщик со своей стороны проверяет подлинность документов, согласует право уступки и вносит покупателя в реестр продаж. При оформлении уступки покупатель должен убедиться, что за данной квартирой не числятся долги, недоплаченные суммы, которые в будущем могут стать причиной конфликта с застройщиком. Следует помнить, что по уступке все долги по объекту от инвестора переходят к покупателю.
Квартира в рассрочку: как оформить
Рассрочка – способ покупки недвижимого имущества, при котором покупатель выплачивает стоимость товара фиксированными частями в течение заданного срока, а передача прав собственности происходит после выплаты последнего платежа.
При подписании договора рассрочки важно обратить внимание на:
- Страховку. Согласно ЗУ, страховать можно только объект недвижимости, но если рассрочка оформляется через банк, возможен и пакет полного страхования, как объекта, так и застройщика. Договор страхования должен ежегодно продлеваться. Некоторые банки прописывают штрафные санкции на отсутствие страховки, о чем часто не уведомляют заемщика.
- Штрафы. По закону штрафные санкции могут взиматься с заемщика только в судебном порядке, но некоторые банки прописывают, что это возможно по исполнительному предписанию нотариуса.
- Размер платежа. Должна быть прописана дата проведения обязательного платежа и его списания.
Основные характеристики рассрочки
Большая часть застройщиков идут навстречу покупателям и стараются оптимизировать условия предоставляемой рассрочки:
- срок предоставления – от 3 месяцев и до 2 лет;
- проценты – если рассрочка оформляется на короткий срок (от 3 до 6 месяцев), проценты, как правило, отсутствуют, при более длительных сроках ставка может достигать 10 – 12 % годовых (1 – 1,2 % в месяц);
- первоначальный взнос – не менее 50 % от цены недвижимости;
- страхование жизни и здоровья – оформлять не нужно;
- перечень необходимых документов – минимальный (в отличие от ипотеки, для оформления которой нужно собрать множество документов по клиенту и объекту недвижимости, при рассрочке достаточно одного паспорта, справки о доходах и занятости не требуются);
- штрафные санкции за невнесение очередного платежа – в случае рассрочки по ДКП определяются договором сторон, в случае же ДДУ пеня составит 1/300 от ключевой ставки Центробанка от суммы неуплаченного платежа за каждый день допущенной просрочки;
- порядок перехода права собственности на объект недвижимости – по ДДУ право собственности переходит к покупателю с момента передачи объекта долевого строительства по передаточному акту, подписываемому сторонами, и после госрегистрации в Росреестре, по ДКП – в порядке, установленным сторонами.
Что нужно учесть при оформлении рассрочки
Если говорить о столице, то следует заранее изучить все условия покупки квартиры в рассрочку в Москве. В частности следует оговорить с застройщиком период рассрочки, ее сумму, а также размер ежемесячных выплат. Перед же подписанием самого договора следует убедиться в репутации строительной компании.
А также заранее следует иметь представление о том, какие документы будут переданы покупателю после завершения платежей и ввода дома в эксплуатацию. На этот аспект также нужно обратить во внимание, поскольку придётся регистрировать право собственности на квартиру.
Подчеркнем еще раз, что отдельное внимание стоит уделить санкциям. Ведь в жизни случается всякое и может возникнуть проблема со своевременностью платежей. Поэтому нужно заранее иметь представление о последствиях просрочки.
Стоит регулярно контролировать ход строительства дома. И если будет ясно, что застройщик нарушает сроки, то следует приступить к мерам правового характера (направление претензии, подача иска, жалобы в государственные структуры). При этом обращение или иск может поступить сразу от нескольких будущих жильцов.