Что ждет россиян на рынке недвижимости в 2023 году?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что ждет россиян на рынке недвижимости в 2023 году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году
Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.
Taкoгo poдa нeдвижимocть oблaгaeтcя нaлoгoм пo oбщeмy пpaвилy и нe являeтcя иcключeниeм. Пoкyпкa c пoмoщью ипoтeчнoгo кpeдитa ничeм нe oтличaeтcя oт пoкyпки зa нaличныe дeньги. Taким oбpaзoм, пpoдaжa нeдвижимocти бeз нaлoгa дoлжнa пpoиcxoдить нe мeнee, чeм чepeз 5 лeт пocлe пpиoбpeтeния.
Baжный нюaнc – чepeз cкoлькo мoжнo пpoдaть квapтиpy пocлe пoкyпки. Cpoк oтcчeтa нaчинaeтcя c мoмeнтa peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe. Ипoтeчнaя нeдвижимocть мoжeт быть oфopмлeнa нecкoлькими cпocoбaми:
- c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти нa пoкyпaтeля и нaлoжeниeм oбpeмeнeния кpeдитнoй opгaнизaциeй;
- c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти зa бaнкoм дo мoмeнтa пoлнoгo пoгaшeния кpeдитa.
Этoт мoмeнт и являeтcя ключeвым в вoпpoce нaчaлa oтcчeтa 5 лeт. Ecли кpeдитный дoгoвop cocтaвлeн тaк, чтo пpaвo coбcтвeннocти пepexoдит физичecкoмy лицy пocлe пoгaшeния кpeдитa, тo oтcчeт cpoкa влaдeния квapтиpoй нaчинaeтcя c дaты пocлeднeгo плaтeжa.
Дpyгoй вapиaнт ипoтeчнoгo дoгoвopa бoлee pacпpocтpaнeн. Coглacнo eмy, пpaвo нa квapтиpy зaкpeпляeтcя зa пoкyпaтeлeм c caмoгo нaчaлa выплaт и мoмeнтa пoкyпки. Пpи пoдпиcaнии coглaшeния нeoбxoдимo yдocтoвepитьcя в нaличии этoгo пyнктa в дoгoвope. Ecли oбcтoятeльcтвo нe oгoвopeнo, тo дeйcтвyют oбщиe пpaвилa зaкoнoдaтeльcтвa. Кaк и в пepвoм вapиaнтe, пpaвo coбcтвeннocти пepexoдит oт бaнкa к зaeмщикy пocлe иcпoлнeния пocлeдним cвoиx oбязaтeльcтв в пoлнoм paзмepe. Пpoдaжa нeдвижимocти бoлee 5 лeт в coбcтвeннocти ocyщecтвляeтcя пo oбщим пpaвилaм.
В 2021 году цены на жилье продолжили расти, хотя и не так активно. 1 июля 2021 года программа льготной ипотеки практически перестала быть доступной для покупателей столичного региона, что, безусловно, сказалось на спросе.
Кроме того, одной из мер поддержки строительной отрасли стало снижение ключевой ставки ЦБ РФ в июле 2020 года до исторического минимума в 4,25%. Начиная с марта 2021 года, она снова стала идти вверх, а 14 февраля 2022 года достигла 9,5%. Ключевая ставка влияет на удорожание ипотеки, поэтому уменьшение покупательского интереса было вполне закономерным.
Однако застройщики стали искать альтернативу. И нашли: ипотеку с субсидированной ставкой. Она, безусловно, помогла поддержать спрос в непростые времена.
А в конце февраля началась СВО, которая внесла коррективы во все сферы жизни общества. На Россию обрушились санкции. Последовал буйный рост цен на строительные материалы, кое-какая продукция исчезла с рынка, девелоперам пришлось менять логистические цепочки. Ключевая ставка взлетела до рекордных 20%. Покупатели снова «заметались» в попытке спасти свои накопления от инфляции и девальвации, и недвижимость опять взлетела в цене.
Пик цен на квартиры пришелся на март 2022 года. Уже в апреле повышение стало минимальным (1,6% в Москве и 1,7% в Московской области), а в мае началось снижение цен, правда, незначительное: на 0,6% в Москве и на 0,2% в Московской области. Более интенсивно оно продолжилось в последующие месяцы: в совокупности с мая по август жилье в столице подешевело примерно на 4,5%.
В целом с 2020 года жилье в России подорожало в среднем на 50%, а покупательская способность – снизилась. Поэтому нынешнее снижение стоимости вполне закономерно.
Кроме того, нельзя сбрасывать со счетов частичную мобилизацию, которая посеяла панику среди населения. Россияне стали массово уезжать за границу и отменять намеченные сделки, а также пытаться как можно быстрее продать уже имеющееся жилье. На вторичном рынке недвижимости появились невиданные скидки, порой достигающие 30%. Однако, когда первые эмоции отступили, граждане стали действовать более обдуманно. Одни вернулись обратно, другие снова стали строить планы на ближайшее будущее.
Вторичку ждёт стагнация (или минимальный рост)
Подорожание новостроек изменило предпочтения покупателей, обнаружили аналитики ЦИАНа. Средняя стоимость вторичной недвижимости в крупнейших городах России за год выросла больше чем на 9% и составила 81 900 рублей за 1 кв. м.
Пик активности покупателей пришёлся на осень, рассказал «Секрету» Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-недвижимость». «В сентябре наша компания получила на 64% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в сентябре 2019-го, и на 16% больше, чем в нынешнем августе. В октябре актуальный спрос на вторичку вырос на 30% к тому же месяцу прошлого года и на 10% к сентябрю», — сообщил он.
Но в ноябре интерес покупателей пошёл на спад: компания получила на 21% авансов меньше, чем в предыдущем месяце, но всё равно на 25% больше, чем в ноябре 2019-го.
Ключевые советы от экспертов
Некоторые тезисы прослеживаются во многих статьях и постах в социальных сетях. Преимущественно эксперты советуют:
- Отказаться от вложения денег в строящееся жилье. Пару лет назад это был отличный вариант приумножения капитала. Инвестор вкладывал сумму в строительство, а после сдачи дома продавал квартиру в несколько раз дороже. На данный момент реализовать готовый объект с высокой прибылью не получится.
- Можно продавать первичную недвижимость. Есть мнение, что стоимость подобных активов находится на пике.
- Лучше вкладываться во вторичное жилье. Здесь нужно мыслить стратегически. Покупка в потенциально растущем районе, который пока не представляет большого интереса, может стать хорошей инвестицией. Перед сделкой важно проверять документы на объект и имеющееся задолженности за коммунальные услуги.
- Для инвестиций выбирать короткий путь. Оптимально приобретать недвижимость, делать ремонт и продавать объект в период до 4 месяцев. За это время рынок не подвергнется серьезным изменениям.
- Стоит отказаться от долгосрочной аренды. Можно сейчас продать долю в квартире или всю жилплощадь полностью, но не стоит выбирать арендатора на длительный срок. Это влечет риски потери денег.
Что будет с ценами на жильё в 2023 году
Рынок аренды быстро реагирует на любые изменения социально-экономического характера. Обычно, когда происходят какие-то потрясения, арендаторы жилья массового сегмента ищут возможности сократить бюджет найма. Например, стараются отыскать вариант подешевле и переезжают из более дорогой квартиры. На рынке начинают происходить внутренние миграции.
«Для сравнения: как ответ на кризис в 2014-2015 годах был отток нанимателей из города и массовое долгосрочное расторжение договоров найма. В этом году изменений и потрясений было очень много, но ни массового ухода арендаторов из Москвы, ни массового досрочного расторжения текущих договоров найма не наблюдалось», — говорит заместитель директора Управления аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова.
По словам госпожи Поляковой, сейчас эксперты наблюдают прирост предложения на двадцать пять процентов по сравнению с началом сентября текущего года. Спрос находится на уровне октября. Это на двадцать процентов меньше, чем в сентябре.
Оксана Полякова отметила, что спрос до весны 2023 года увеличиваться не будет. Зимой на рынке активность арендаторов не повышается. Она станет больше в марте — апреле при отсутствии новых внешних потрясений. В целом предпосылок к радикальным изменениям на столичном рынке найма не видно. Спрос небольшой, а предложение растет, поэтому собственники готовы делать скидки. Цены на рынке сегодня регулируются дисконтом, в среднем до десяти процентов.
Какие варианты более интересны для покупателя?
Зачастую перспективное для инвестиций жилье ждет своего покупателя долго, тогда как не очень привлекательные объекты раскупаются быстрее. Дело в том, что приобретение квартиры не всегда является рациональным шагом. Реальные покупатели принимают решение на эмоциях, поэтому лучше продаются квартиры, которые:
- по местоположению находятся в центральной части города;
- находятся в монолитных или кирпичных домах;
- хорошо обустроены и спланированы;
- угловое расположение в доме (чем меньше шумных соседей, тем лучше);
- находятся в шаговой доступности к местам остановки общественного транспорта, к работе, учебе и др.
Рост спроса и цен за счёт ухода из других активов в «тихую гавань» недвижимости
Во-первых, давайте поговорим про тех, кто «в долларах и евро». Тут у нас две категории граждан. Первая – это спекуляция. Т.е. купили дешёво, продают дорого. Они действительно могут начать продавать свою валюту осенью, если она начёт расти. И действительно могут полученный доход вложить в недвижимость.
Много ли у нас таких? Кто сейчас готов рисковать и покупать доллары и евро, когда они падают? Скорее это профессиональные игроки, а не обычные граждане. Обычные граждане будут или бояться покупать валюту, думая, что она может упасть. Или купили её ещё раньше, на мартовском ажиотаже.
Поэтому очевидно, что тех, кто заработает на такой спекуляции, будет недостаточно для создания существенного спроса на рынке недвижимости. Тем более, что не все заработавшие обязательно побегут вкладывать деньги в жильё.
Вторая категория граждан – это те, кто в марте купили вместо недвижимости валюту, а теперь жалеют об этом и ждут, когда рубль опять упадёт.
И тут одно из условий – рубль снова должен упасть. Это, кстати, имеет значение и для первой категории, чтобы они смогли заработать.
Кто сказал, что это событие обязательно случится осенью? Все надеются на качели, которые были в кризис 2015 года, когда доллар за год два раза падал и восстанавливался до максимальных значений (и даже чуть выше). Но не известно увидим ли мы повторение.
Так же от официальных лиц мы неоднократно слышали, что текущий курс рубля не выгоден для нашего бюджета и оптимальное значение в район 70-80 рублей за доллар. Но также непонятно, почему это должно произойти именно осенью.
Ну, и давайте, предположим, что все-таки действительно, осенью мы увидели курс доллара по 80 рублей.
Вопрос первый. Все ли те, кто купил доллары и евро, будут их продавать при таком курсе?
Вопрос второй. Все ли те, кто продаст свою валюту, будут вкладывать деньги в недвижимость?
Очевидно, что ответ на первый и на второй вопрос: «не все». И тут мы снова возвращаемся к вопросу из первой части – отсутствие экономической и политической стабильности. Плюс добавим немного жадности от тех, кто покупал по курсу выше 80 рублей.
В общем, речь о том, что те, кто купил валюту потому, что не успевал купить недвижимость в марте – да, это потенциально целевая аудитория. Но тоже не вся, так как многие из них хотели бы купить квартиру в ипотеку. А ситуация, как я и писал выше, уже не та.
А вот те, кто покупал валюту, чтобы выйти из рубля, для сохранения денег, зачем им продавать доллары и покупать недвижимость? Падение рубля как раз полностью соответствует их картине мира, и после 80-ти они будут ждать 120 и 200 рублей за доллар. Т.е. они как раз будут склонны продолжать держать эти деньги про запас. Особенно на фоне падения цены на недвижимость.
Какой смысл менять актив с потенциалом к росту на актив с потенциалом к падению?
Уж явно, даже если они и захотят превратить доллары в квадратные метры, то дождутся ситуации, когда станет очевидно понятно, что цены на недвижимость дальше падать не будут. А уже даже, наоборот, начали расти. (Да и при этом доллар не укрепляется с опережением).
Во-вторых, поговорим про акции и криптовалюту.
Если честно, то я бы вообще не стал закладываться на то, что люди будут выходить из криптовалют и бежать на рынок недвижимости.
Да, кто-то, конечно, это делает. Но чаще это происходит не тогда, когда всё упало. А тогда, когда произошёл рост и человек заработал на этом. Предполагать, что человек потерял деньги, зафиксировал убыток, продал криптовалюту, а затем пошёл покупать недвижимость, конечно можно. И, уверен, что такие люди есть.
Но большинство (причём я думаю, что подавляющее большинство) останется в криптовалюте до лучших времён.
Поэтому про выходцев из криптовалюты, как мне кажется, можно забыть. И поговорить о тех, кто в февральско-мартовском падении успел купить сильно просевшие и выросшие акции и сейчас или ближе к осени решил зафиксировать прибыль. Кстати, про осень еще не очень и понятно, может быть, осенью все акции снова обвалятся так, что мало не покажется.
Ну да, часть тех, кто на этом заработал действительно могут прийти на рынок недвижимости за покупкой. Опять возникает вопрос – много ли таких людей?
В начале года писали, что в 2021 году был поставлен рекорд по открытию брокерских счетов и в январе 2022 года на Московской бирже насчитывалось 17 млн. частных инвесторов. Это, конечно очень много, если предположить, что все эти люди выйдут из рынка акций и пойдут покупать недвижимость.
Но так точно не будет, потому что 60% — это нулевые счета, лишь у 22% сумма счета выше 10 тысяч рублей. И от 3% до 6% счетов (в зависимости от возраста) содержат суммы от 1 до 6 млн. рублей. Доля тех, у кого свыше 6 млн. рублей от 0,5% до 2,5%.
Т.е. в среднем порядка 765 тысяч человек имеют брокерские счета потенциально позволяющие при их закрытии войти на рынок жилья, причем скорее с использованием ипотеки. И 255 тысяч человек теоретически могут купить квартиру без использования ипотечного кредита.
Таким образом, порядка 1 миллиона потенциальных покупателей. По 2021 году в целом по России было зарегистрировано около 900 тысяч договоров долевого участия, а по вторичке было зафиксировано порядка 4,2 млн. сделок.
Понятно, что если 1 млн. потенциальных покупателей вдруг разом придёт на рынок, то это существенно повлияет на спрос. Но!
Этот миллион должен действительно образоваться. Кто из всех этих людей на самом деле зафиксирует прибыль и выйдет с рынка акций, а не будет ждать дальнейшего роста? Кто при падении захочет переложиться в недвижимость, а не докупить ещё?
И, конечно, же на все эти желания будут влиять условия рынка недвижимость: ставка по ипотеке и цены на квартиры и дома.
Грубо, человек должен сказать себе, что цена на недвижимость стала привлекательна, ставка по ипотеке тоже и поэтому он выйдет из акций и уйдет в недвижимость.
Резюмируя, как мне кажется, рынок акций пока единственный источник из всех выше перечисленных, который может хоть как-то оживить спрос. И всё же, на мой взгляд, его будет не достаточно, для создания волны, необходимой для роста цен. Для оживления рынка – да, но не для роста.
Ситуация на рынке вторичной недвижимости
Прошлый год для рынка недвижимости прошел не очень просто – после начала пандемии и самоизоляции продажи жилья стали падать (вслед за спадом экономической активности в целом), но потом появилась ипотека с государственной поддержкой и ситуация на рынке совершенно изменилась. Вплоть до конца года на рынке было настоящее «ралли» – недвижимость в новостройках (и в строящихся домах тоже) выросла в цене, по разным оценкам, на 10-20%, а за ней подорожало и вторичное жилье.
Несмотря на то, что льготная ипотека не распространяется на вторичное жилье и по ней нельзя оформить рефинансирование, у таких квартир тоже были причины подняться в цене, в частности:
- некоторые покупатели вообще не рассматривают ипотеку – но вынуждены платить за квартиры в новостройках больше из-за ипотечного бума. В результате они смотрят и на вторичное жилье, владельцы которого видят интерес и поднимают цены;
- ипотека на вторичное жилье тоже подешевела – прежде всего из-за того, что ключевая ставка находится на самом низком уровне в истории России (4,25%). К тому же продолжают действовать другие программы вроде военной ипотеки, куда входит и жилье с вторичного рынка;
- банковские вклады перестали давать нормальную доходность, а недвижимость – всегда популярный способ вложить сбережения.
Кстати, сейчас оформить ипотеку на вторичное жилье можно под 7,5-8% годовых – это минимальные ставки для зарплатных клиентов банка, и при условии оформления страховки по кредитному договору. Конечно, это больше 6-6,5% годовых по госпрограмме, но еще пару лет назад таких ставок не было в принципе.
Когда цены пойдут вниз
Ажиотажный спрос, который подогревал цены на жилье в последнее время, не может сохраняться бесконечно. В прошлом году россияне вложили в покупку жилья на первичном рынке около 3 трлн рублей, и это рекордный объем инвестиций за последние два десятилетия. С учетом продолжающегося падения реальных доходов населения можно сказать, что граждане выложились «по максимуму». «То есть платежного спроса на уже выставленную на продажу недвижимость нет», – полагает Белоус.
Те, кто планировал купить жилье, уже сделали это, и с окончанием льготной ипотеки спрос будет сокращаться, согласен аналитик департамента жилой недвижимости Accent Capital Игорь Талалов. «Часть застройщиков (особенно в регионах), реализующих проекты еще по старым правилам, могут вынужденно снижать цены, чтобы продолжить строительство», – предполагает он. Но таких проектов все меньше: рынок активно переходит на механизмы эскроу. «Ожидать значительной корректировки цен в 2021 году не стоит, однако их рост заметно уменьшится по сравнению с прошлым годом и может составить 6–8% в год», – прогнозирует Талалов.
Изменения в сфере недвижимости
В 2020 году специалистам было сложно однозначно ответить на вопрос о том, стоит ли продавать жилье в 2021 году. Прогнозы экспертов были разными, причем правы оказались лишь пессимисты. Большому количеству инвесторов пришлось покинуть строительную область, а стоимость новых квартир, по сравнению с предыдущими годами, почти не увеличилась.
Со вторичкой ситуация приблизительно такая же. Большой выбор и минимальный спрос препятствуют выгодной реализации недвижимости в непростые времена. Упала ликвидность загородных земельных участков, предназначенных для строительства частных домов. Недавно начал действовать налог на недвижимость. Это привело к тому, что многие собственники участков решили продать их, так как в ближайшее время заняться строительством дома им не удастся.
В связи с этим крайне важно анализировать, что говорят специалисты о продаже квартир в 2021 году. По мнению экспертов, для успешной и оперативной продажи недвижимости приходится снижать цену. Падение стоимости объекта на 10% от рыночной цены заметно увеличивает вероятность его покупки. Если продавец устанавливает высокую стоимость, деньги съедает инфляция, а цену приходится понижать в любом случае.
Выдержит ли рынок недвижимости 2023 год
Сейчас риски для застройщиков и инвесторов едва ли не самые большие за последние 15 лет. Из-за банкротства и ряда факторов, связанных с полномасштабным вторжением, застройщики не в силах не только начинать новые проекты, но еще и вовремя завершать ЖК, строительство которых продолжается еще с 2021 года.
В дополнение, покупатели не имеют достаточно финансов для приобретения жилья, или, из-за непрогнозируемости войны, придерживают их до лучших времен.
Однако существует целая ряд факторов, которые могут положительно отразиться на общей ситуации на рынке первичного жилья в 2023 году:
- прогнозируемый и контролируемый уровень инфляции,
- снижение себестоимости строительства путем конкурентной стоимости строительных материалов и строительно-монтажных работ,
- рост доходов граждан,
- эффективная политика страны по восстановлению экономики и привлечению инвестиций (это прежде всего кредитование девелоперов под 3–5%),
- увеличение уровня спроса; возможность для широких слоев населения стать собственником жилья с помощью льготной ипотеки.
«Курс вырос так, что предыдущие цены уже не актуальны»
На падающем рынке стороны играют по сложенному сценарию: продавцы не сдаются, сдерживая цены, а покупатели ждут дна. По мнению специалиста, обе позиции неверны, и «дело не в том, что риелторы пытаются запустить продажи».
— Приведу сравнительный пример из другой сферы: в 2015 году из-за скачка курса стало выгодно покупать в России новые автомобили, чем многие наши соотечественники и воспользовались, причем массово, — говорит Андрей Чернышев. — Понятно, что в этой ситуации б/у автопарк начал дешеветь. Однако продавцы упорно стояли на своем, не желая двигаться в цене — ни через месяц, ни через год и даже два. В итоге подобное упорство привело их к необходимости продавать старые машины, по сути, за бесценок — по сравнению с той ценой, которая была в самом начале.
С квартирами то же самое. Курс вырос так, что предыдущие цены уже не актуальны, и предпосылок, что ситуация стабилизируется, пока нет: с кредитами — вопрос, с курсом — вопрос, с доходами — вопрос. Сегодня враг продавца — не скидка, которую просит покупатель, а время, которое он теряет, не желая уступить в цене.
Если говорить о покупателях, то также не советую ждать дна.
Опыт 2011, 2015, 2016 и 2020 годов показал: цены за весь период снижения упали лишь на треть от той величины, на которую вырос доллар.
То есть если доллар растет на 100%, то цены снижаются только на 30%. Если вы получаете зарплату с привязкой к доллару или имеете готовую сумму на руках — вопросов нет. Но если зарплата в рублях, то выгоды не будет.
Кроме того, если сравнить стоимость квадратного метра в рублях на пике цен в 2013 году и на их «дне» в 2016-м, то окажется, что они не только не снизились, но даже выросли.