Экономколлегия решала, как правильно повышать арендную плату
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Экономколлегия решала, как правильно повышать арендную плату». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Часто договор аренды предусматривает изменение объема платы в одностороннем порядке. Но арендодатель должен правильно уведомить человека, который заключил с ним соглашение. Документ предусматривает определенные аспекты составления.
Благоприятные условия для арендодателя
Благоприятные условия для арендодателя возникают при возможности изменения платы в договоре без заключения сторонами дополнительного соглашения.
Рассмотрим три наиболее важных варианта повышения оплаты за аренду:
- По причине наступления продиктованных законом обстоятельств.
Повышение оплаты зависит от следующих обстоятельств:
- повышение цен и тарифов,
- смена вида деятельности арендатора (в рамках пользования арендуемых помещений),
- повышение ставок, изменение методики расчета,
- иное, непосредственно предусмотренное законодателем.
Дополнительное соглашение не предусмотрено. Для требования оплаты арендатором новой ставки достаточно направить уведомление об изменении ее размера. При рассмотрении судами исков, поданных на основании перечисленных выше причин, берутся во внимание условия договора аренды, которые диктуют возможность одностороннего изменения размера арендного платежа, при отсутствии такого основания, как «увеличение (изменение) рыночной стоимости арендной платы (либо рыночной стоимости объекта аренды, если ставка оплаты зависит от его стоимости)».
Уведомление об увеличении арендной платы представляет собой юридически значимое сообщение (ст.165.1 ГК РФ). Это сведения, с которыми должен быть ознакомлен арендатор. На практике это означает, что уведомления порождают гражданско-правовые последствия для адресата.
Закон не оговаривает форму. Уведомление может быть совершено как письменно, так и устно. Рекомендуется составить полноценный документ. Работает простая схема: получил письмо – значит ознакомлен с новыми условиями.
Уведомительный характер – привилегия арендодателя и проблемы для арендатора. Собственнику имущества не требуется согласовывать и обсуждать финансовый вопрос с нанимателем – он просто отправляет ему письмо. Если арендатор не согласен с новыми условиями, то он не исполняет свои обязательства. При такой расстановке сил арендодатель выступает сильной стороной.
Факт доставки юридически значим сам по себе. Нет уведомления – нет и увеличения платы. Сообщение необходимо для того, чтобы обновить условия сделки.
Уведомительная схема работает только тогда, когда это прописано в договоре. Перед отправкой сообщения следует изначально выяснить, предусмотрено ли правило в соглашении.
Уведомление – это документ, со всеми вытекающими правовыми последствиями. Отсюда – необходимость тщательного составления.
Интересы сторон соглашения
Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, арендодатель, то есть гражданин или юридическое лицо, которое предоставляют в возмездное пользование офис, жилье или другой объект недвижимости, может увеличить сумму оплаты, но делать это необходимо не чаще одного раза в год. Подобный пункт необходимо предусмотреть заблаговременно, чтобы позже не разбираться с недовольным арендатором в суде. Увеличение платы оформляется дополнительным соглашением к основному договору.
Стороны также должны согласовать порядок и способ предупреждения контрагента. Целесообразным вариантом оповещения считается направление заказного письма с уведомлением о вручении в указанный договором срок.
Каждая сторона заинтересована в своевременном и полном исполнении условий сделки. Плоды и продукция, полученные в результате использования помещения – в качестве цеха, теплицы и так далее остаются у арендатора, если только стороны не договорились о другом. Наймодатель обязан передать помещение, свободное от обременений, а также пригодное к использованию по назначению – для проживания и в иных целях.
Письмо о повышении арендной платы
В случае если в договоре не прописана дата его окончания, то он считается бессрочным. Все договора найма нежилого помещения подлежат обязательной регистрации в государственных органах. Сумма аренды. Во избежание спорных ситуаций в договоре необходимо прописывать цифрами и прописью сумму арендных платежей и период ее внесения.
Размер платежей устанавливает наймодатель в виде фиксированной суммы, уплачиваемой через определенный интервал времени, или сразу за определенный срок. В сумму аренды могут входить расходы на оплату коммунальных услуг, интернета, телефона и другие. Договор, в котором не прописана сумма аренды, считается недействительным.
В конце договора прописывают реквизиты сторон, юридические адреса, дату и место его подписания.
Договор аренды нежилого помещения — гражданский договор, заключаемый между наймодателем и нанимателем, по которому наймодатель обязуется передать нанимателю во временное пользование объект недвижимости за установленную плату и на определенный срок. При этом доходы, полученные нанимателем от использования объекта недвижимости, принадлежат только ему на правах собственности. Все гражданско-правовые отношения, сопряженные со сдачей в наем недвижимого имущества, регламентируются главой 34 «Аренда» ГК РФ.
В соответствии с нормативными актами, под нежилым помещением понимают здания и сооружения целиком или отдельные их части в виде складов, офисов, торговых залов и иных помещений, не предназначенных для проживания людей. Субъектами договора найма нежилого помещения выступают наймодатель и наниматель.
Уважаемый Виктор Алексеевич, Из-за кризиса наша компания оказалась в сложном материальном положении, в связи с чем, мы не можем платить арендную плату в полном объеме. Просим Вас рассмотреть возможность временного снижения арендной платы. С уважением, Петр Иванович.
Уважаемый Виктор Алексеевич, ООО «Богатырь» за годы совместного сотрудничества с Вами всегда своевременно исполняла обязательства по Договору.
Однако экономический кризис негативным образом сказался на финансовом положении нашей компании и сейчас мы вынуждены просить Вас снизить арендную плату. Надеемся, что Вы пойдете нам на уступки. В свою очередь гарантируем Вам вовремя выполнять свои обязательства. С уважением, Петр Иванович.
Уважаемый Виктор Алексеевич, Из-за сложившихся неблагоприятных условий и снижения покупательской способности, просим Вас уменьшить арендную плату на 10%. С уважением, Петр Иванович.
Образец письма о снижении стоимости услуг хранения
(дата) Вы обратились с просьбой изменить условия оплаты за (название товара) Мы пересмотрели нашу с Вами соглашение и решили внести изменения, учитывая аргументированность Вашей просьбы Посылаем измененный вариант нашего соглашения Хорошо, если просьба будет предварена высказыванием комплимента («зная ваши большие возможности», «восхищаясь вашими организаторскими талантами» и т.п.). Если в письме содержится сразу несколько просьб, то их нужно указать отдельными пунктами или абзацами.
Однако в случае снижения стоимости бензина, мы обязательно пересмотрим свои цены в меньшую сторону. Просим отнестись к этой вынужденной мере с пониманием.
Уважаемый Виктор Александрович, Надеемся на дельнейшее сотрудничество. Уважаемый Виктор Александрович, Надеемся на сотрудничество с Вами. Сообщаем Вам, что с 1.04.2014 года нами будет произведен перерасчет стоимости основных товаров.
Основания изменения арендной платы
Сторонам в договоре аренды рекомендуется установить основания, при наступлении которых арендная плата изменится. В таком случае арендодатель не сможет злоупотребить своим правом на повышение размера арендной платы, так как до наступления таких оснований сторона, которая наделена правом изменять договор в одностороннем порядке, не сможет изменить в большую или меньшую сторону арендную плату.
Итак, стороны договора могут предусмотреть, что изменение арендной платы возможно необходимо:
- по истечении определенного промежутка времени;
- в случае изменения определенных договором ставок, тарифов, экономических условий в сфере деятельности арендодателя или в сфере, в которой используется объект аренды;
- по итогам периодической оценки рыночной стоимости объекта аренды или рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество;
- в связи с общим ростом цен (инфляцией);
- ввиду изменения ключевой ставки Банка России.
Как составить уведомление?
Уведомление об увеличении арендной платы должно содержать две группы сведений: реквизиты и существенные условия.
Реквизиты:
- герб, логотип или иная символика (если арендодатель – юридическое лицо);
- наименование организации либо ФИО, если составитель – физическое лицо;
- ИНН;
- ОКПО (для организаций);
- банковский счет;
- контакты: почтовый и электронный адреса, телефон;
- дата составления;
- место оформления;
- подпись составителя.
Документ без реквизитов – простая бумажка, не имеющая юридической силы. Рекомендуется заполнять уведомление максимально подробно.
Под существенными закон понимает условия, без которых невозможна юридическая значимость документа. Если они отсутствуют, то нет и уведомления.
Существенные условия:
- дата, с наступлением которой действует измененная величина арендной платы;
- итоговая сумма платы.
Как и другие гражданско-правовые сообщения, уведомление составляется в свободной форме. Тем не менее, техника письма должна сохраняться.
Арендодатель в одностороннем порядке повышает стоимость аренды. Как отстоять интересы арендатору?
Достаточно распространенной является практика включения в договор аренды помещения права арендодателя увеличивать стоимость аренды в одностороннем порядке. Что делать в таких случаях арендатору, тем более в столь непростое для всех время? Об этом ниже.
Своим клиентам, во избежание злоупотреблений со стороны арендодателя, я рекомендую исключать такое условие, в особенности, при заключении договора сроком до 11 месяцев. Если же арендодатель отказывается исключить условие об одностороннем увеличении стоимости аренды, важно предусмотреть право арендатора расторгнуть договор в одностороннем порядке с условием возврата обеспечительного платежа.
Арендатору, уже заключившему договор с условием об увеличении стоимости аренды в одностороннем порядке, необходимо знать следующее:
1. Изменять цену можно не более 1 раза в год
Возможность изменять размер арендной платы не более 1 раза в год установлена п. 3 ст. 614 ГК РФ. Кроме того, Президиум ВАС РФ дополнительно разъяснил, что условие договора о размере арендной платы не может изменяться в течение года (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66).
Таким образом, арендатор вправе оспаривать повторное увеличение арендодателем стоимости аренды в течение одного года.
Общие советы, как снизить стоимость аренды
- Заключить взаимовыгодный договор
Не обязательно предметом договора может быть только аренда. Выгода для арендодателя может заключаться в нематериальных благах. Например, если он является хозяином большой гостиницы и сдает в аренду помещение на ее территории под фитнес-центр, то платой может стать прием гостей. При этом ни гость, ни хозяин гостиницы арендатору ничего будет не должен. Многие спросят, чем же это выгодно арендодателю? Все просто. Он предлагает своим клиентам дополнительный сервис, не затрачивая на это практически никаких средств.
- Обратить внимание на промышленные и простаивающие площади
Смысл тут в том, чтобы получить хорошее помещение по низкой цене. Не факт, что там прибыль будет высокой, но ведь и аренда существенно меньше. Как можно поступить в таком случае? Предложить хозяину простаивающих площадей взять часть его издержек на себя. Здесь имеются в виду средства на уплату счетов за свет, воду, электричество. Дополнительно можно провести ремонт за собственный счет. Таким образом, и арендодатель получит дополнительную прибыль, и арендатор несомненную выгоду.
- Альтернатива – двигатель переговоров
Чтобы спровоцировать арендодателя на снижение стоимости аренды, действовать нужно не убеждением, а действиями. В ход могут пойти знания о средней стоимости на рынке. Еще одним отличным вариантом станет наличие альтернативных помещений. Нужно дать арендодателю понять, что у потенциального арендатора есть и другие офисы на примете. Но очень важно воздействовать на хозяина помещения очень тонко. Шантаж в таких делах не поможет. Наличие альтернативы и для арендатора будет отличным способом найти наиболее выгодное помещение.
- Узнать о желаниях арендодателя
Стоимость аренды – не единственный фактор, который является важным для собственника помещения. Чтобы вступать с ним в переговоры о цене, стоит узнать о том, что для него действительно важно. Вариантов тут множество. Вот наиболее популярные:
- своевременность совершения платежей;
- продолжительность аренды;
- возможность оплатить аренду за несколько месяцев вперед;
- проведение ремонта за счет арендатора;
- использование собственной мебели и техники.
Многие считают эти факторы незначительными, на деле же оказывается, что выполнение хотя бы нескольких требований из списка позволит существенно снизить цену (иногда конечная стоимость может снизиться даже на 40%).
- Не платите за помещение, следите за помещением!
Для многих эта мысль кажется абсурдной. На самом же деле она может действительно работать. Только для поиска подходящего варианта может уйти несколько больше времени. Примеров предостаточно. Иногда предприниматели уезжают на какое-то время в другую страну или город, а торговые площади остаются незадействованными. При этом плата за свет, налог на имущество, сигнализация и прочее – все это ложится на плечи собственника. Для многих из них куда выгоднее в таком случае переложить свои обязательства на другого человека. Времени искать тех, кто за это еще и платил бы, часто нет. В такие моменты и появляются предприимчивые арендаторы, которые получают отличное помещение. Иногда за это им еще и доплачивают.
- Работа с нужными людьми
Если человек умеет выстраивать деловые отношения правильно, то он с легкостью сможет договориться об оказании ему услуги. При этом она будет выгодна обеим сторонам одновременно. Это кажется невозможным? Вот лишь один пример такого взаимодействия. Крупный холдинг нуждается в собственной веб-студии. Для нее выделяют помещение. При этом выполнять работу внутри компании нужно не так уж часто. Такой вариант взаимодействия – отличная альтернатива для арендатора и арендодателя.
- Проявляем жесткость
Если никакие способы и уговоры не действуют, можно перейти к более агрессивной тактике. В данном случае имеются в виду придирки относительно помещения и его состояния. Такую стратегию лучше всего использовать на самых первых этапах. В ход могут пойти совершенно разные мелочи. Вот несколько примеров:
- отсутствие интернета;
- выход окон не на ту сторону;
- отсутствие стоянки или парковки поблизости;
- плохое состояние помещения (необходимость делать ремонт).
Но тут очень важно учитывать психологический фактор. Нельзя перегибать. Стоит следить за реакцией арендодателя. Нельзя забывать, что после заключения договора с ним еще нужно будет работать.
- Особенности бизнеса как фактор снижения арендной стоимости
Разговаривая с арендодателем, можно прибегнуть к использованию дополнительных аргументов:
- Низкая рентабельность
Если у открывающегося магазина будет низкий уровень наценки, то прибыль сама по себе не будет большой. Для арендодателя это может быть весомым аргументом при принятии решения.
- Кризис никого не щадит
Не лишним будет упомянуть о кризисной ситуации в стране. Стоит запастись аргументами, предоставить реальные цифры по падению стоимости рубля по отношению к иностранным валютам. Импортные товары в России стали существенно дороже. Как следствие, на них снизился спрос, что уменьшает возможности предпринимателя получить высокую прибыль.
- Говорить значит делать
Если предприниматель говорит о скорейшем расторжении договора, то он должен наглядно продемонстрировать свою готовность. Наличие соответствующего письма станет отличной мотивацией для арендодателя пересмотреть свои требования.
Как составить уведомление?
Уведомление об увеличении арендной платы должно содержать две группы сведений: реквизиты и существенные условия.
Реквизиты:
- герб, логотип или иная символика (если арендодатель – юридическое лицо);
- наименование организации либо ФИО, если составитель – физическое лицо;
- ИНН;
- ОКПО (для организаций);
- банковский счет;
- контакты: почтовый и электронный адреса, телефон;
- дата составления;
- место оформления;
- подпись составителя.
Документ без реквизитов – простая бумажка, не имеющая юридической силы. Рекомендуется заполнять уведомление максимально подробно.
Под существенными закон понимает условия, без которых невозможна юридическая значимость документа. Если они отсутствуют, то нет и уведомления.
Существенные условия:
- дата, с наступлением которой действует измененная величина арендной платы;
- итоговая сумма платы.
Как и другие гражданско-правовые сообщения, уведомление составляется в свободной форме. Тем не менее, техника письма должна сохраняться.
Руководствуясь этим доводом, он отправил торговой компании дополнительное соглашение о повышение платы до 320 тыс. в месяц. Арендатор отказался подписывать документ. Тогда предприятие «Борхлеб» обратилось в суд с требованием взыскать с арендатора сумму более 1,5 млн руб. – задолженность по аренде и проценты за пользование чужими денежными средствами. Суд занял сторону компании «Торгсин». Первый довод – в договоре предусмотрено, что изменить размер арендной платы можно только по согласию сторон при условии, что цены на рынке вырастут. Второй – арендодатель не представил доказательства реального повышения цен. Третий – компания не подписала дополнительно соглашение, проявив свое несогласие с новыми условиями (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.04.2014 по делу №А43-15549/2013).
В связи с этим просим рассмотреть возможность снижения арендного платежа на 8%.За время совместного сотрудничества нами не задерживалась оплата. Рассчитываем, что вы уступите нам, и мы сохраним сложившиеся предпринимательские отношения. Мы по-прежнему гарантируем своевременность возмещения коммерческого найма, независимо от тяжелых материальных проблем.
Письмо арендодателю о снижении арендной платы образец
т.е. 70 т.р. за все помещение допустимо 1200 руб./м 2.
т.е. 84 т.р. за все помещение не допустимо более 1200 руб./м 2 , в этом случае, вне сезона, магазин будет убыточным. Для проведения переговоров с собственником необходимо иметь четкую уверенность, что если он не пойдет на снижение аренды, то магазин будет закрыт.
Если собственник почувствует, что Вы не настроены решительно, то аренда снижена не будет.
Аргументы, которые можно использовать при разговоре о снижении аренды: Это краткий перечень аргументов, которые Вам помогут в переговорах. Далее, я предлагаю Вам самим экспериментировать.
Отмечу еще раз, что важно демонстрировать жесткую позицию: Если не договоримся о снижении аренды – съезжаем.
TELLьME Знаток (326), закрыт 5 лет назад Екатерина Галоян Мастер (1036) 5 лет назад Уважаемая Фекла Степановна! В связи с трудным финансовым положением организации ЗАО «Колбаска».
Последствия продажи собственником эвакуационного выхода.
Как следует из материалов дела № А40-192078/2015, рассмотренного АС МО в Постановлении от 03.10.2018 № Ф05-3228/2017, компания с 1997 года арендовала под магазин муниципальное помещение, которое имело два выхода – основной и эвакуационный. Условия договора предусматривали ежемесячную уплату арендной платы и пени – в случае просрочки платежа.
На протяжении нескольких лет арендатор исправно исполнял эти обязанности. Но в 2011 году собственник продал другому лицу часть подвального помещения, выход из которого одновременно являлся эвакуационным выходом из помещения, арендованного компанией. В связи с этим компания-арендатор лишилась возможности использовать арендованное помещение в соответствии с его целевым назначением ввиду отсутствия надлежащих выходов из него.
Компания сочла, что в такой ситуации у нее отсутствуют основания для уплаты аренды. В результате образовалась задолженность из арендных платежей, для взыскания которых (плюс пени – всего около 4 000 000 руб.) в принудительном порядке арендодатель обратился в суд. Кроме того, арендодатель требовал расторжения арендного договора и выселения арендатора.
Компания-арендатор, в свою очередь, подала встречный иск с требованием взыскать с арендодателя переплату по аренде в размере 998 357 руб., которую она внесла уже после продажи подвала с эвакуационным выходом.
Суды удовлетворил именно встречный иск арендатора и отклонил все требования арендодателя. И вот почему.
Для осуществления торговой деятельности с учетом положений ч. 1 ст. 611 ГК РФ и СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» арендуемое помещение должно иметь не менее двух выходов, один из которых должен соответствовать требованиям эвакуационного выхода, второй – как минимум – аварийного выхода. Из предоставленной арендатором технической документации БТИ следовало, что в соответствии с требованиями пожарной безопасности для эксплуатации арендуемого помещения предусмотрены два выхода, которыми арендатор беспрепятственно пользовался до момента продажи арендодателем одного из них третьему лицу.
С учетом данного обстоятельства суды пришли к выводу, что в результате продажи арендодателем части помещения, включающего эвакуационный выход, арендатор лишился возможности использовать арендуемые помещения. Следовательно, в силу ст. 328 ГК РФ у арендатора после обозначенной сделки не возникло обязательства по внесению арендной платы.
Выиграв судебный спор, арендатор сэкономил на аренде – 998 357 руб.
Отзыв арендодателем согласия на субаренду.
Часть 2 ст. 615 ГК РФ предусматривает право арендатора передать с согласия арендодателя в субаренду арендованное имущество. Однако способ выражения такого согласия законом не урегулирован. Поэтому в силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) такими способами на практике, как правило, являются:
-
включение в арендные договоры условия о праве арендаторов заключать субарендные договоры, которое освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (п. 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66);
-
оформление отдельного документа в отношении каждого субарендатора.