Незаконная перепланировка квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Незаконная перепланировка квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.

Основные правила перепланировки в 2022 году

Вначале следует заказать технический паспорт (в БТИ, либо в МФЦ). Затем — разработку проекта (в любой сертифицированной проектной организации). Когда все это будет готово, отнесите в Жилинспекцию следующие документы:

• Заявление
• Техпаспорт на квартиру
• Эскиз проекта (2 экземпляра)
• Паспорт собственника
• Согласие всех, прописанных в квартире

Штрафы за незаконную перепланировку

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

Что будет, если не платить

Собственник обязан уплатить установленный размер штрафа за незаконную перепланировку, поэтому уклонение чревато последствиями. При неисполнении обязательства по погашению взыскания Жилищная инспекция вправе подать исковое заявление в суд. Если решение суда также будет игнорироваться, у владельца есть высокий риск утраты жилого помещения вследствие его продажи на торгах.

Полученные с реализации квартиры денежные средства направляются на погашение штрафа и иных расходов. Оставшаяся часть возвращается должнику.

Если гражданин не является владельцем жилья, а просто снимает его по договору социального найма, то последствия незаконной перепланировки квартиры будут менее серьезные. Сотрудники госоргана могут расторгнуть соглашение и выселить жильца. Никаких выплат от него не потребуется.

В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:

• разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
• замена ванны на душевую кабину;
• сдвиг санитарных приборов;
• перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
• перенос перегородок с одного места на другое;
• замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.

К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:

• соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
• объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
• расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
• создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
• перестановка газового оборудования и систем газоснабжения

Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.

Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.

В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:

• продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
• покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки

Как выявляют незаконную перепланировку

Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:

• В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
• Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
• Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.

Ответственность за нарушение

За нарушение технических норм, владелец квартиры может понести административную ответственность, а также штрафные санкции:

1. Для физических лиц (КоАП ст. 7.21):

• перепланировка жилых домов и жилых помещений: 1000 – 1500 р.;
• перепланировка в многоквартирных домах: 2000 – 2500 р.

1. Для должностных лиц (КоАП ст. 7.22): 4000 – 5000 р.
2. Для юридических лиц (КоАП ст. 7.22): 40000 – 50000 р.

С каждым годом, жилищная инспекция намерена повышать размер штрафов. Но его уплата – это не единственное наказание.

Чем грозит незаконная перепланировка квартиры для его хозяина?

• потребуется всё равно узаконить проект (за пару месяцев), а это – дополнительные расходы. Если согласования не будет, то на владельца накладывается повторный штраф, больше прежнего;
• после повторных штрафов и последующего невыполнения действий по согласованию проекта, жилищной инспекцией будет подан иск. Имущество будет конфисковано принудительным путём, квартира продана с торгов, владелец выселен, а деньги от продажи хозяин получит с учётом всех вычетов и штрафных санкций;
• если проект нельзя согласовать, то владельца заставят вернуть помещение в изначальный вид, согласно техническому паспорту (за самые короткие сроки);
• уголовная ответственность, если из-за перепланировки возникла аварийная ситуация или пострадали люди.

Как узаконить перепланировку

Если в процессе работ не допущены серьезные нарушения, которые могут сказаться на несущих конструкциях, их можно узаконить. Для этого в Жилищную инспекцию подаются следующие документы:

• Заявление установленного образца, которое можно заполнить на месте;
• Правоустанавливающий документ на квартиру, такой как договор обмена, купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство;
• Выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности;
• Технический паспорт;
• Проектная документация, составленная лицензированной компанией;
• Письменное согласие всех собственников на проведение работ.

Что понимают под незаконной перепланировкой квартиры

Если жильцами проводятся значительные изменения в перепланировке своей квартиры без получения согласия от Жилищной инспекции, то их действия расцениваются как незаконные или самовольные. Однако, каким образом Жилищная инспекция выявляет факты незаконного изменения в перепланировке? В основном информация может поступать от соседей перепланировщиков. Например, когда ими обнаруживаются последствия самовольных изменений, такие как, трещины на потолках, стенах своих квартир, либо возникающие перебои в работе обогревательной и канализационной системы.

Под незаконной перепланировкой понимают не только внесение таких самовольных изменений как расположение стен квартиры или узлов коммуникаций, но и иные отступления от проекта, даже частичные.

Ответственность за самовольную перепланировку предусматривается статьей 7.21 КоАП, а также законом №195-ФЗ. Чтобы избежать ответственности, все изменения внутри квартиры следует выполнять только после согласования с Жилищной инспекцией. Получив от инспекции согласие также необходимо придерживаться проекта, в противном случае также может грозить штраф, а также обязанность вернуть квартиру к ее исходному состоянию.

Можно ли не оплачивать штраф?

Конечно, рассматривать размер штрафа за незаконную перепланировку как значительный не имеет смысла. Сумма штрафа не является большой, поэтому многие не воспринимают его в серьез. Однако, несмотря на такой размер санкций, не придавать им значения не стоит. Последствием игнорирования штрафа является судебное разбирательство. По итогам судебного процесса владельца квартиры могут лишить жилья, а его квартиру выставить на торги. По результатам торгов бывшему владельцу квартиры будет выплачена компенсация в размере суммы, полученной на торгах, за вычетом тех средств, которые будут потрачены на исполнение судебного решения.

Важно! Если проигнорировать наложение штрафа, на владельца квартиры могут подать в суд, что грозит выселением из квартиры и последующей продажи его через торги.

Какие бумаги потребуются?

Чтобы согласовать перепланировку в 2022 году, следует подготовить следующий пакет бумаг:

• Заявление в письменном варианте, заполненное по форме, указанной в ПП №266;
• Общегражданский паспорт;
• Технический паспорт на жилой объект;
• Проект перепланирования;
• Документы, подтверждающие право собственности на жилой объект (оригинал и копия).

Также могут потребоваться дополнительные документы, к которым можно отнести:

1. Письменное разрешение на перепланировку всех членов семьи (в случае договора социального найма жилья);
2. Согласование органов по охране объектов истории и памятников культуры (когда жилой дом является историческим объектом).

Подводя итоги, отметим, что процесс получения разрешения на перепланировку является достаточно простым. Однако решение может приниматься полтора месяца. В любом случае лучше подать необходимые документы и подождать, чем получить штраф за незаконные действия.

Чем опасна перепланировка

Кто-то может подумать, что если «вот здесь чуть-чуть передвинуть стену», то ничего страшного не произойдет, а этому кому-то будет гораздо удобнее жить в своей квартире. Однако даже малейшая непродуманная перемена конфигурации может привести к печальным последствиям. Далеко не все владельцы квартир разбираются в проектировании домов и смогут сами рассчитать, как изменится нагрузка на стены или перекрытия, если что-то изменить в квартире. Выдержат ли несущие стены изменившиеся показатели нагрузки? Не произойдет ли обрушений? Не пойдет ли трещинами стена у соседей?

Важно! Самостоятельно решать, как можно выполнить перепланировку квартиры, не стоит. Важно обратиться в специальную проектную организацию, где смогут точно просчитать риски и уровень безопасности желаемой перепланировки. И если зданию ничего не будет угрожать, тогда перепланировку делать можно.

Также не стоит забывать, что вы здесь — далеко не один «самый умный», и кто-то из соседей тоже мог сделать перепланировку. А это уже — определенные перемены в распределении нагрузки на строительные конструкции. Добавим сюда ваши и в итоге неизвестно, к чему может привести такое самовольство, если не были проведены все необходимые расчеты и получены требуемые разрешения.

Незаконная перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя

На законодательном уровне установлено, что собственник вправе менять в помещении, а что делать запрещено. Так, владелец имущества не может переделывать следующие характеристики:

1. Уменьшать жилую площадь помещения больше чем на 25 % за счет увеличения площади кухни или ванной комнаты.
2. Объединять кухню и жилые помещения посредством замены дверей на арки, если установлена газовая плита.
3. Производить манипуляции в отношении несущих конструкций.
4. Корректировать положение коммуникаций (водопровода, отопительного оборудования, вентиляции).
5. Переносить ванную комнату в положение, при котором под ней будет находиться жилое помещение (исключение – многоуровневые квартиры).
6. Устанавливать теплый пол или радиатор отопления на балконе.
7. Расширять балкон в ущерб площади жилого помещения (исключение – арки до метра).

Получать разрешение не потребуется, если:

• объединяется кухня и жилое помещение в квартире с электрической плитой;
• увеличивается площадь ванной комнаты за счет коридора, где пол на 4 см ниже, чем в остальной части квартиры;
• водопроводные трубы меняются на новые без изменения угла слива;
• расширяется площадь кухни за счет нежилого помещения (исключение – нарушение при этом прав других жильцов).

Не потребуется получать разрешение на косметический ремонт, установку кондиционера или на смену оборудования, если новое имеет те же характеристики. Другие действия согласовываются в обязательном порядке.

Предписание жилищной инспекции и уголовная ответственность

Вместе со штрафом за незаконную перепланировку Мосжилинспекция выдает предписание, которое обязывает собственника вернуть объекту недвижимости изначальный вид до ремонта или узаконить перепланировку в отведенный срок. В случае неисполнения начисляется повторный штраф, размер которого будет значительно выше. Если владелец продолжает игнорировать требования органов госконтроля, они имеют право обратиться в суд, по решению которого человека могут лишить собственности, которая впоследствии будет продана на торгах.

Кроме этого, с недвижимостью, в которой произведена самовольная перепланировка, невозможно провести никакие юридические операции, включая продажу, передачу в наследство или сдачу недвижимого имущества в аренду.

Если в результате перепланировки либо вследствие нарушения правил безопасности при проведении строительных работ нанесен крупный материальный ущерб третьим лицам, либо это привело к гибели людей, может наступить уголовная ответственность, в соответствии с которой нарушителю грозит тюремное заключение сроком от 3 до 12 лет.

Как избежать штрафов за незаконную перепланировку

В первую очередь необходимо найти проектировщика, дизайнера, в котором точно уверены. На практике бывает, что дизайн-проект, используемый при перепланировке, неграмотно составлен относительно правил и норм переустройства жилых, нежилых помещений. Нарушаются запреты, и, как следствие, собственник в дальнейшем не сможет зарегистрировать данные изменения, например:

• Разрушение несущих конструкций или их частичное видоизменение;
• Использование технического этажа для увеличения площади квартиры;
• Строительство конструкций, которые затрудняют доступ к инженерным сетям;
• Устройство тёплых полов за счёт горячего водоснабжения;
• Совмещение кухни с жилой комнатой.

Последнее нарушение можно исправить с помощью монтажа двери между кухней и жилой зоной. Остальные перечисленные действия не удастся зарегистрировать. По этой причине рекомендуем согласовать проект до начала строительных работ. Таким образом, сэкономите денежные средства и время. В противном случае избежать штрафа не получится. Более того, из-за просроченного платежа собственника могут обязать заплатить штраф в двойном размере либо направят на обязательные работы до 50 часов.

Юристы и проектировщики ГКИ «Недкадастр» регистрируют перепланировку, формируя предварительно проект. Подготавливают документы для согласования строительных работ и взаимодействуют с администрацией, Мосжилинспекцией. Помогают получить разрешение на перепланировку от банка, если квартира находится в залоге. После регистрации получают выписку из ЕГРН с изменёнными сведениями, которая подтверждает права собственности. При необходимости регистрируем перепланировку через суд, если вынесен неправомерный отказ Росреестра.

На какие виды изменений не выдают разрешение?

На любой стадии перепланировки владельцу квартиры будет полезно познакомиться с перечнем работ, которые утверждены и согласованы быть не могут даже в судебном порядке.

• Запрещено располагать ванную комнату, туалет и душевую над жилыми комнатами и кухнями. Кухню запрещается располагать под санузлами соседей сверху.
• Не разрешается разрушать несущие конструкции.
• Запрещается сносить перегородку между комнатой и кухней.
• Нельзя расширять площадь жилых комнат за счет площади жилых комнат.
• Запрещено закрывать доступ к оборудованию (вентиляторам, кранам) и подключать теплые полы к системам теплоснабжения и водоснабжения дома.
• Не разрешено переносить радиаторы отопления на застекленные лоджии и балконы.
• Запрещено проектировать жилые комнаты без естественного освещения.

На практике, большая часть модных в наши дни перепланировок противоречит действующему законодательству. Например, присоединение кухни к гостиной или снос части стены для оформления панорамного окна от пола до потолка – такие переделки запрещаются.

Похожие записи:

• Страховая пенсия по старости в 2023 году: новый закон, стаж, правила назначения
• Исковое заявление о возмещении ущерба причиненного ДТП
• Доверенность на получение пенсии образец бланк