Договор найма жилого помещения с правом выкупа
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор найма жилого помещения с правом выкупа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Под арендой жилья с правом выкупа понимается сделка, дающая жильцам право приобрести квартиру после истечения договора. После того, как жильцы выплатят последний платеж аренды, квартира переходит в их собственность. Процесс передачи прав собственности должен быть подтвержден правильно составленным актом.
Отвечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева:
Под арендой жилья с правом выкупа понимается сделка, дающая жильцам право приобрести квартиру после истечения договора. После того, как жильцы выплатят последний платеж аренды, квартира переходит в их собственность. Процесс передачи прав собственности должен быть подтвержден правильно составленным актом.
В договоре аренды в обязательно порядке должны быть указаны условия выкупа. Необходимо также прописать условия, при которых жилье может перейти в собственность арендатора. Как правило, это происходит:
- после завершения срока аренды (обычно она бывает от 1 года до 3 лет), который указан в договоре;
- до того, как закончился срок аренды, но при внесении жильцами всей стоимости квартиры, указанной в договоре.
В третьем варианте консолидированы два предыдущих: квартира может перейти в собственность после оплаты стоимости либо при истечении срока аренды.
ЭКСПЕРТИЗА СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ. ЭКСКЛЮЗИВНО!
Дорогие и уважаемые наши Заказчики!
Хотим довести до вашего сведения одну очень важную информацию. Наше Правительство, заботясь о качестве предоставляемых в строительстве услуг, а также беспопокоясь о некотролируемом росте стоимости строительства, особенно за бюджетные деньги, внесло в Градостроительный Кодекс Российской Федерации некоторые изменения. Отныне, с 01.01.2020 года, сметную оценку стоимости строительства имеет право проводить только эксперт-сметчик, обладающий квалификационным аттестатом по направлению «Ценообразование и сметное нормирование», выданным Минстроем России.
На сегодняшний день, таких экспертов-сметчиков у нас в стране единицы. Но, Экспертный центр «ИНДЕКС», как ведущая экспертная организация России, в области строительства, заранее побеспокоилась об этом и все наши эксперты-сметчики прошли данную аттестацию. Поэтому в штате нашей организации имеется целый ряд квалифицированных аттестованных специалистов по ценообразованию и сметному нормированию.
Мы, всегда будем рады помочь вам, в любых, даже самых сложных вопросах обоснования сметной стоимости строительства, а также в спорных ситуациях, в том числе с ведомственными и надзорными органами, а также в случае судебных разбирательств.
Для застройщика есть много рисков, связанных с подобной реализацией квартир напрямую, без лизинговых компаний. Прежде всего, за время проживания арендатора отделка будет изнашиваться. И тогда это сильно осложнит дальнейшую продажу в случае отказа текущего арендатора. Еще один минус — растянутое во времени получение денежных средств. А если цены на рынке снизятся, то застройщик понесет потери — ему выгоднее было бы продать эту квартиру сразу, по более высоким ценам.
Если же застройщик или клиент привлекает лизинговую компанию, то в сделке появляется дополнительная сторона, которая тоже должна работать с какой-то прибылью для себя, что означает менее выгодные условия для покупателя или продавца.
Вступление в силу и регистрация договора аренды жилого помещения с правом выкупа
Составленный договор аренды жилого помещения с последующим выкупом обязательно должен быть зарегистрирован в органах Росреестра. Это обусловлено тем, что помимо срока действия Договора, здесь еще имеется условие относительно возможной смены собственника. При помощи конструктора договоров ProstoDOCS Вы можете указать, кто из сторон будет нести расходы, связанные с государственной регистрацией договора аренды жилья с последующим выкупом. По окончании срока соглашения, в случае если вся выкупная стоимость внесена, владелец квартиры должен произвести официальную регистрацию перехода прав собственности. Если же владелец недвижимости не производит это действие в согласованные сроки, то может возникнуть проблема, решение которой возможно будет в судебном порядке.
Так как договор является долгосрочным документом, стоимость жилья может измениться на момент его окончания. Поэтому в документе обязателен пункт, соответствующий этим условиям. Все варианты нужно оговаривать совместно. Это может быть повышение общей стоимости жилья, индексация платы и другие нюансы. В любом случае, пункты соглашения, которые были приняты на момент подписания, изменять уже так просто в одностороннем порядке нельзя, если иное не определено самим договором.
Итак, ознакомиться с дополнительной информацией и скачать бланк образец договора аренды жилого помещения можно на нашем сайте-конструкторе договоров ProstoDOCS.
Аренда с правом последующего выкупа нежилых помещений: особенности
Правовые особенности оформления нежилых помещений. Это возможность прекращения арендной платы сразу же после выплаты всей стоимости имущества. Обычно это происходит после внесения последнего взноса и не позднее регистрации нового собственника.
Оплата после оформления права собственности происходит по предварительной договоренности сторон. Хотя это правило не распространяется на муниципальную или государственную собственность, объекты, арендуемые средним или малым бизнесом.
Во время действия договора арендатор не имеет право вносить изменения в характеристики объекта без разрешения собственника и использовать ее не по назначению. Поскольку это может привести к разрыву соглашения.
Документы для заключения договора аренды квартиры с последующим выкупом
Перечень документов тот же, что и при обычной купле-продаже квартиры:
- сам договор,
- паспорта сторон – физических лиц, для юридических лиц – выписка из ЕГРЮЛ;
- если договор заключают представители – документы, подтверждающие право заключать договор от имени собственника (доверенность, устав);
- если квартира приобретена в браке – копия свидетельства о браке и нотариальное согласие второго супруга на отчуждение;
- документы о праве собственности на квартиру – сегодня это выписка из ЕГРН.
Это обязательные документы. Но могут потребоваться и дополнительные, например:
- техплан с экспликацией;
- акт оценки стоимости жилья (если арендатор использует заемные средства, такой акт почти наверняка потребует банк);
- справка об отсутствии задолженностей по оплате услуг ЖКХ на момент заключения договора и т.д.
Плюсы и минусы сделки
Как и у любой другой гражданско-правовой сделки, у аренды с выкупом есть 2 стороны – наниматель и наймодатель. Для каждой стороны присущи свои достоинства и недостатки.
Преимущества сделки для наймодателя (собственника недвижимости или арендодателя):
- сумма сделки несколько завышена;
- переход и переоформление права происходит только после того, как оппонент выплатит всю оговоренную сумму.
К недостаткам для этой стороны относится:
- риск упущенной выгоды всегда велик, потому что за длительный период сотрудничества инфляция может быть непредсказуемой. Значительный подъём арендной платы не всегда уместен;
- арендатор может использовать предмет сделки не по назначению, что может привести к ухудшению его состояния.
Положительные стороны для нанимателя / арендатора:
- он может пользоваться помещением по назначению до полной его покупки;
- есть возможность не привлекать кредитные средства для полного выкупа недвижимости;
- у него есть право отказаться от сделки в любой момент. Но вложенные средства ему не будут возвращены.
Отрицательные моменты для этой стороны:
- пока не будут произведены все платежи, собственник помещения не меняется. У владельца есть право распоряжаться по своему усмотрению. Например, он может сделать его предметом залога, что потом усложнит дальнейшее переоформление права;
- у собственника также есть право прекратить договорные отношения без возврата уплаченных ранее средств;
- если владелец умрёт раньше, чем произойдёт выкуп, объект сделки станет наследуемым имуществом. Договариваться о продолжении сотрудничества придётся с преемниками.
Прежде чем заключать сделку, нужно реально оценит все плюсы и минусы.
Основой правового регулирования арендных отношений, включая договор с последующим выкупом, являются следующие нормативные акты:
- Гражданский кодекс – главным образом речь идет о главе 34, в которой подробно расписаны основные характеристики и особенности договора аренды. Кроме того, если подобное соглашение заключается между физическими лицами, то такие правоотношения будут попадать под действие главы 35 (наем жилого помещения).
- Закон РФ «О государственной регистрации недвижимости» — данный законодательный акт включает в себя особенности процедуры государственной регистрации сделок с недвижимостью, включая аренду квартиры с последующим выкупом.
Договор аренды оборудования с последующим выкупом
Договор аренды заключается между собственником имущества, сдающим его в аренду (арендодателем), и лицом, берущим это имущество в аренду (арендатором).
В договоре аренды должно содержаться описание арендуемого объекта с указанием стоимости, размер арендной платы, обязанности сторон по ремонту и восстановлению имущества, обязательства арендатора сохранять имущество и возвратить его, а также условия возможного выкупа арендатором.
По договору имущественного найма арендодатель предоставляет арендатору за оговоренную плату во временное владение и пользование или во временное пользование предмет аренды. Плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества, являются собственностью арендатора.
Договор аренды оборудования с последующим выкупом состоит из:
- Предмета договора.
- Перечисления права и обязанностей сторон.
- Цены и порядка расчетов.
- Указания ответственности сторон.
- Срока действия договора.
- Прочих условий.
- Реквизитов и подписей сторон.
В случае необходимости в договор можно вносить дополнительные разделы. Договор аренды с последующим выкупом на срок не менее одного года составляется в письменной форме, и подлежит обязательной государственной регистрации. Это требование – общее для всех видов договоров аренды, если иное не предусмотрено специальными нормами.
Обе стороны по договору аренды имеют взаимные права и обязанности. Главная обязанность арендодателя – передача имущества в пользование арендатору, а одна из важнейших обязанностей арендатора – использование принятого по договору имущества по назначению.
Предоставляя объект аренды, арендодатель, получает плату или иное встречное предоставление. Даже если в тексте договора размер арендной платы не определен, это не лишает арендодателя права требовать ее получения.
Правильное составление договора об аренде квартиры с выкупом
В договоре обязательно должно быть указано:
- описание арендуемой квартиры. В данном пункте необходимо как можно подробней описать жилую площадь: количество и размер комнат в ней, наличие коммуникаций, ремонт, дорогая сантехника и прочее. Необходимо указать все, что помогает оценить жилье.
- как происходи переход. Данный пункт больше всего способен вызывать разногласие между сторонами. Продавцу выгодней продлить срок аренды. В то время как покупатели заинтересованы, как можно скорее приобрести жилье.
- оценка стоимости. Это обязательный пункт при составлении договора аренды квартиры с правом выкупа. Для квалифицированной оценки в большинстве случаев прибегают к помощи профессиональных оценщиков. Только так можно узнать максимально точную стоимость жилья на момент заключения сделки.
Суть договора аренды с последующим выкупом
Договор аренды с последующим выкупом близок к договору лизинга. Только в последнем случае речь идет о транспорте или оборудовании, а в первом — о жилой недвижимости.
Фактически документ является неким гибридом двух совершенно разных соглашений, предусматривающих различные правоотношения между сторонами.
На первом этапе действуют положения о найме жилого помещения, согласно которому стороны именуются «арендодатель» и «арендатор».
При этом аредатор выплачивает определенную сумму хозяину квартиры за право пользования помещением. Вместе с этим он частично выкупает жилплощадь, то есть вносит единоразовые платежи — примерно как при рассрочке.
После того, как стоимость квартиры будет полностью выплачена, в действие вступает вторая часть договора — купля-продажа недвижимости.
На этом этапе считается, что стороны — «покупатель» и «продавец» — уже рассчитались между собой, и долговых обязательств между ними нет. Продавец должен будет без лишних проволочек передать покупателю квартиру.
В законодательстве такой договор не предусмотрен, что вызывает определенные трудности при его составлении, а также при использовании.
Например, не всегда ясно, в какой момент договор необходимо регистрировать в Регистрационной палате и каким именно образом. Есть два варианта:
- вначале зарегистрировать его как договор аренды, а после того, как произойдет фактическая передача квартиры после уплаты всей суммы, зарегистрировать как куплю-продажу;
- изначально зарегистрировать как куплю-продажу, но с обременением в пользу продавца до момента выплаты залоговой стоимости имущества.
В любом случае, схема оплаты и дальнейшей регистрации договора должны быть отражены в документе.
Необходимые документы
Для составления договора и его дальнейшей регистрации сторонам сделки понадобится подготовить и предоставить определенный пакет документов, который зависит от того, кто принимает участие в сделке — физическое или юридическое лицо. Стандартным является такой набор бумаг:
- паспорта собственника и арендатора (или их законных представителей) — понадобятся оригиналы или заверенные у нотариуса копии;
- правоустанавливающие документы на недвижимость;
- доверенность, заверенная нотариально (если в сделке принимает участие доверенное лицо);
- акт приема-передачи помещения;
- выписка из паспорта БТИ;
- поэтажный план здания;
- экспликация;
- документ о регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя;
- копии учредительных документов юр лица;
- копия приказа о назначении руководителя или трудового договора с ним;
- выписка из реестра юр лиц;
- квитанция об оплате госпошлины за регистрацию договора.
Какие нужны документы?
Так как договор предполагает собой сложную структуру, то для его составления потребуется немало бумаг:
- паспорта участников сделки;
- нотариально заверенное согласие супругов на заключение подобной договоренности;
- свидетельство о заключении брака;
- кадастровый паспорт и техплан квартиры;
- свидетельство о регистрации права на продаваемую «недвижку»;
- договор, дающий право на квартиру;
- сберкнижка или номер расчетного счета для перевода денег;
- оценка стоимости квартиры;
- справка из Росреестра об отсутствии обременений на жилплощадь;
- справка из ЖЭУ об отсутствии коммунальных долгов.
Арендодатель может расторгнуть соглашение в одностороннем порядке, если:
- оговоренная оплата не осуществляется в течение 2 месяцев либо больше;
- арендатор считает, что арендодатель ухудшает состояние квартиры;
- квартира используется не по назначению.
- арендодатель препятствует пользованию квартирой.
Договор нужно заполнить в трех экземплярах. Специалисты рекомендуют зарегистрировать соглашение в Росреестре, так как это позволит максимально обезопасить права сторон.
Когда наступает полное право собственности арендатора?
- По завершении срока сделки.
- При досрочных расчетах это может наступить раньше, чем зафиксированный срок.
Общая схема взаимодействия сторон по съему с выкупом следующая:
- Стороны заключают договор аренды с последующим выкупом по правилам, предусмотренным для ДКП. Договор предусматривает определенный порядок расчета за квартиру.
- В течение установленного срока арендатор проживает в квартире и вносит установленные суммы.
- По окончании срока аренды квартира переходит в собственность арендатора. Вопросы выкупной цены при этом регулируются договором. Предложение о выкупе доли в квартире может поступить как от нанимателя, так и от хозяина жилья.
- Как и сделке купли продажи, права нового владельца регистрируется в Росреестре – уже после выкупа жилья.
После регистрации прав новый владелец становится полноправным собственником недвижимости, может ее продавать, покупать, закладывать и иным образом распоряжаться.
Ключевой момент всей процедуры – правильно составить соглашение. Именно от текста договора будет зависеть статус жилья и права участников сделки в его отношении.