Договор бессрочной аренды: как его заключить и в чём плюсы
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор бессрочной аренды: как его заключить и в чём плюсы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Предоставляя сторонам договора аренды право заключить его на неопределенный срок, закон предусмотрел и право каждой из сторон расторгнуть его. Одностороннее расторжение возможно при условии письменного уведомления второй стороны о желании завершить договорные правоотношения за 3 месяца (п. 2 ст. 610 Кодекса).
Какие условия должны содержаться в договоре аренды на неопределенный срок
Исходя из положений закона, договор аренды на неопределенный срок должен содержать следующие условия:
- Предмет. Передаваемое по договору право пользования и владения или только право владения объектом аренды.
- Объект. Наименование и характеристики арендуемого объекта недвижимости, позволяющие идентифицировать его. Отметим, что согласно п. 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 правомерно возведенное здание (сооружение) также считается объектом недвижимости в том числе до регистрации права собственности на него лица, в законном владении которого оно находится.
- Права и обязанности сторон. Основными являются права и обязанности арендодателя по передаче имущества и внесение арендатором платы за его использование.
- Субаренда. Право арендатора передавать арендуемое имущество в поднаем. Согласно п. 54 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, если арендодатель не ответил на запрос стороны сделки в разумный срок (п. 2 ст. 157.1 Кодекса), считается, что в даче согласия отказано. Молчание не может расцениваться как согласие на совершение сделки, если иное не установлено законом (п. 4 ст. 157.1 Кодекса).
- Иные условия по желанию сторон.
Расторжение бессрочного договора аренды
При этом отказ от этого права, а равно установление штрафных санкций за пользование имуществом признается незаконным и способным лишить временный характер арендных отношений его существенной составляющей — права собственника имущества вернуть его себе для дальнейшего распоряжения (постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16).
***
Итак, законом предусмотрена возможность срочной и бессрочной аренды недвижимости и ее составляющих — жилых и нежилых помещений. Сторонам представлется право самостоятельно выбрать тот или иной вид аренды, учитывая в том числе требования о госрегистрации.
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Как правильно составить договор аренды квартиры
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
- Предмет договора
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
- Стороны договора
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
- Срок действия договора
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
- Особенности оплаты
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.
- Порядок внесения и возврата депозита
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
- Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
- Заключение договора
Проведение аукционов на право аренды нежилого помещения регулируется Постановлением № 689 (К сожалению данный документ утратил силу).
Согласно ему, передача нежилых помещений в аренду осуществляется по результатам проведенного аукциона или конкурса.
Однако здесь могут быть исключительные случаи. К примеру, передача помещения без участия в конкурсе может быть осуществлено по распоряжению самого мэра Москвы или главы любого другого города, на территории которого случился аукцион.
Это возможно лишь в исключительных случаях, среди которых:
- обеспечение представителей исполнительной или законодательной власти;
- выполнение программа, утвержденных Правительством;
- улучшение здравоохранительных, культурных и образовательных учреждений;
- реконструкция зданий, которыми ранее пользовались арендодатели;
- исполнение соглашение между Правительством и странами СНГ и регионами страны;
- обмен пожилых помещений или их замена.
Таков перечень исключительных случаев.
Действия сторон по истечении срока
В случаях, когда период действия договора истек, а арендатор не освободил помещение, и арендодатель не возражает, то право пользования имуществом продолжается на прежних условиях. При этом договор считается пролонгированным на аналогичный срок. Если же арендатор не желает в дальнейшем владеть имуществом, он должен уведомить арендодателя. В противном случае могут наступить нежелательные последствия. Как правило, это условие прописывается в договоре.
Если арендатор освободил помещение, но не сообщил об этом собственнику, то к нему могут предъявляться требования об оплате периода, при котором арендодатель не знал об этих действиях. Если же арендатор отказывается отдать имущество по истечении срока действия договора, то собственник может получить его, обратившись в суд. Главным условием при этом является соблюдение сроков исковой давности.
Разложим на атомы, ваши последующие действия
Сделка оформляется письменно. Если вы не станете соблюдать эту аксиому, то договор будет считаться недействительным.
Нотариальное заверение документа необязательно, поскольку нет прямой нормы права, которая бы указывала на обязательство заверять текст сделки у нотариуса. Это зависит от вашего желания и возможностей.
Какой договор подлежит обязательной регистрации?
На основании Гражданского кодекса РФ, государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Как понимать данное толкование «не менее года»? В большинстве случаев, договоры аренды заключаются на срок 11 месяцев.
Правильно ли это, ведь в году 365 дней и ни в одном законе нет указания на то, что договор, не требующий государственной регистрации должен быть заключен именно на 11 месяцев? Законодатели разъясняют, что договор аренды не требует государственной регистрации только тогда, когда его срок будет составлять менее одного дня до окончания года, равного двенадцати месяцам.
Если срок договора аренды составляет 365 дней, а не 364, договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.
Таким образом, государственная регистрация договора аренды представляет собой подтверждение на государственном уровне факта возникновения прав на недвижимое имущество в рамках условий заключенного договора.
Статья 610 Гражданского кодекса РФ содержит ссылку, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и не подлежит государственной регистрации.
Договор аренды здания нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок не нуждается в государственной регистрации, поскольку регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.
Таким образом, при анализе ситуаций, когда действительно требуется государственная регистрация договоров аренды, следует трактовать буквально смысл норм действующего законодательства РФ. То есть, если срок договора аренды составляет 364 дня из календарного года, равного 365 дням, регистрировать такой договор не требуется. Регистрацией договоров аренды занимается Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.
В зависимости от территориального расположения объекта недвижимости, прием документов на регистрацию осуществляется территориальными отделами Управления. Например, в Москве существует Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве.
Для осуществления государственной регистрации договоров аренды достаточно определить территориальный отдел Управления относящийся к объекту недвижимого имущества по договору и сдать необходимый комплект документов именно в этот отдел.
Образец-шаблон бессрочного договора аренды нежилого помещения скачать на конструкторе
Договор аренды нежилого помещения в 2016 году заключается по тем же принципам, что и в предыдущие периоды. Стороны должны учесть ряд формальностей, чтобы избежать возможных разногласий в процессе сотрудничества.
Пройдемся по ГК РФ:
Статья 608 закрепила за гражданами возможность сдавать свое имущество в аренду;
Ст. 606 подчеркивает, что в рамках соглашения одна сторона передает другой нежилое помещение во временное пользование за установленную плату;
Ст. 610 закрепляет право на составление договора аренды без указания срока.
Можно не указывать срок договора аренды нежилого помещения (ГК РФ наделяет собственника и арендатора таким правом). В этом случае соглашение считается заключенным на неопределенный срок.
Зачем регистрировать договор аренды?
Если срок действия договора аренды составляет двенадцать месяцев и больше, такой документ нужно зарегистрировать в Росреестре. Закон не указывает, сколько на это даётся времени: в теории, зарегистрировать долгосрочный договор можно даже за месяц до истечения его срока действия. Никаких санкций за задержку не предусмотрено. Зачем, в таком случае, это делать?
Сам по себе договор регулирует отношения между двумя сторонами: съёмщиком и арендодателем. Если между ними возникнут разногласия, они смогут опереться на текст документа, чтобы доказать свою позицию в суде. Но как только в диспуте появляются третьи лица — например, новый владелец помещения или налоговая — незарегистрированный договор уже ничем помочь не сможет. Государственная регистрация наделяет документ дополнительной юридической силой, которая особенно важна для арендатора: отметка Росреестра укрепляет его положение и защищает от внезапных выселений или других проблем.
Нужно ли всегда регистрировать договор аренды нежилого помещения
Если вы решили начать свой небольшой бизнес и ищете помещение под магазин , цех, студию, спортзал, салон красоты, парикмахерскую, стоит узнать, нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения .
Перед вами рынок недвижимости раскрывает множество предложений купли — продажи , аренды помещений .
Если у вас есть возможность купить – вперед , если ли же вы просто хотите себя попробовать в деле , то ваш вариант – аренда помещения .
Но чтобы процедура прошла успешно следует ознакомиться с некоторыми особенностями сделки. К примеру, часто возникает вопросы:
- нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения
- в каких случаях регистрация будет необходима, а когда от нее можно отказаться
Документы , необходимые для фиксации сделки аренды нежилого помещения
Прежде чем зарегистрировать договор нужно собрать пакет документов
Как зарегистрировать договор аренды? Где регистрируется договор аренды? Каждый резидент/ не резидент , юридическое лицо может претендовать на совершение государственной регистрации договора аренды в Федеральной регистрационной службе .
Согласно законодательству , для регистрации указанной выше сделки , вы предоставляете в территориальный орган государственной регистрации , кадастра и картографии такие документы :
- Общее заявление от арендодателя и съемщика о фиксировании сделки . Предоставляются два экземпляра договор аренды . Один остается в Росреестре , а второй передается на руки собственнику помещения .
- Кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества , который принадлежит правообладателю . В вышеуказанном паспорте обязательно прорисуются метраж арендуемого помещения и детальная его опись .
- Физическим лицам — паспорт , как документ подтверждающий личность .
- Для ЮЛ – учредительные документы , подтверждение государственной регистрации , протокол о результатах выборов исполнительного органа / лица ЮЛ , приказ о вступлении в должность единоличного органа исполнения .
- Когда арендодатель а арендатор заключают сделку через представителей , нужно предоставить документы , которые подтвердят объем полномочий этих представителей . Это нужно для подтверждения законности операции . Согласно статьи 185 . 1 ГК РФ , лицо представляющее сторону арендодателя должно иметь нотариально заверенную доверенность на проведение вышеуказанных действий .
- Ссылаясь на п . 3 ст . 35 Семейного кодекса также необходимо согласие одного из супругов заверенное нотариусом на заключение арендной сделки . Этот пункт не касается юридических лиц .
- Если недвижимость ( нежилая площадь ) на праве хозяйственного ведения или оперативного управления относится к казенной или унитарной фирме , тогда обязательно подается согласие правообладателя на заключение сделки по аренде .
- Квитанция уплаты пошлины , установленной государством . Размер государственной пошлины установлена, для физического лица – 1 000 рублей , для юридического – 15 000 рублей .
- Если в регистрации сделки задействованы и ФЛ , и ЮЛ , то физлицо вносит 1 000 рублей , которую разделяют на численность сторон договора , юрлицо – 15 000 рублей также разделенных на численность сторон договора .
Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.
Поскольку такие важные понятия, как краткосрочная, среднесрочная и долгосрочная аренда, не закреплены на законодательном уровне, сторонам необходимо руководствоваться общими положениями Кодекса о сроке аренды, и уже на основании этого решать – нужно ли регистрировать договор или нет.
По основному правилу, установленному ч. 2 ст. 651 Кодекса, соглашение об аренде жилого или нежилого помещения обязательно нужно регистрировать через Росреестр или ближайший МФЦ, если срок аренды превышает 12 месяцев. В остальных случаях, можно обойтись и без регистрации.
| обе стороны-участницы процесса | физические лица |
| срок аренды | менее 1 года |
Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения?
Арендный договор – это документ на оформление сделки, предоставленный в письменной форме с участием двух сторон.
Один из участников сделки выступает в роли арендодателя и отдает в распоряжение второму участнику – арендатору – нежилую недвижимость на конкретный срок.
Аренда коммерческих помещений является на сегодняшний момент одной из распространенных видов сделок.
В ФЗ №122 статье 1 имеется разъяснение о том, что коммерческое помещение относится к недвижимому имуществу. По статье 4 этого закона недвижимость проходит обязательную госрегистрацию при заключении соглашений, относящихся к аренде.
По статье 651 Гражданского кодекса договор между арендатором и арендодателем недвижимого имущества заключается в бумажном виде.
Необходимые документы для заключения соглашения
При заключении арендного договора между физическими лицами нужны их паспорта (или паспорт и доверенность, если сделку осуществляет доверенное лицо) и сам договор. Для проверки чистоты сделки важно убедиться в наличии у арендодателя документов, подтверждающих его право собственности на данный объект.
При заключении соглашения между юридическими лицами или ИП и юридическим лицом список документов включает:
- Свидетельство о регистрации юридического лица или лист записи ЕГРЮЛ.
- КПП, ИНН, ОГРН.
- Учредительный договор.
- Устав организации.
- Протокол выборов директора.
- Выписку из ЕГРЮЛ.
- Доверенность, которая доказывает наличие полномочий подписывать договор от имени организации.
- Паспорт лица, подписывающего договор.
Процедура регистрации договора аренды
Согласно ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», заявление о государственной регистрации найма жилого помещения подается в орган регистрации прав не позднее чем через один месяц со дня заключения договора.
То есть наймодатель и наниматель в течение месяца со дня заключения договора найма должны обратиться в регистрирующий орган для государственной регистрации обременения права собственности на жилое помещение.
Регистрирующим органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). За оказанием услуги по регистрации можно обратиться как в отделение Росреестра, так и в Многофункциональные центры (МФЦ).