Аренда государственного и муниципального имущества — порядок исчисления НДС
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда государственного и муниципального имущества — порядок исчисления НДС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Популярен вопрос, облагается ли НДС аренда земельного участка. Оплата за аренду участка, находящегося в собственности муниципалитета, не облагается сбором. Таким образом, лицо НДС при аренде не удерживает, и нет необходимости перечисления платежа в бюджет.
- Покупка, продажа и аренда земельных участков сроком более года регистрируются в Росреестре.
- Допустимо ставить на учет земельные участки, используя разработанные в организации формы первичных документов.
- При продаже части участка необходимо произвести его разделение, а не списание и постановку на учет новых объектов.
- НДС операции покупки-продажи земли не облагаются.
- Аренда земли частного характера облагается НДС.
- Субаренда любой земли облагается НДС.
- В расходы по налогу на прибыль можно включить затраты на участок только при его продаже.
- В ином случае включаются в расчеты по налогу на прибыль затраты по ЗУ государственного, муниципального характера, если на них имеются строения или предполагается их возведение.
В большинстве случаев право пользования активом (ППА) при аренде земли амортизируется в течение срока аренды. Если цели использования объекта у арендатора совпадают с целями использования собственных участков, ППА не амортизируется. То же самое касается аренды в целях инвестирования.
Важно: арендатор должен применять единую учетную политику в отношении ППА. Это касается аренды земли и других похожих активов. Такое требование выдвигает ФСБУ 25/2018. Если схожие по характеру использования активы не амортизируются, не амортизируется и право пользования арендованной землей.
Если земля признается объектом инвестирования, ППА переоцениваются на каждую отчетную дату вместе с инвестиционной недвижимостью. Уценка, дооценка включаются в финансовый результат (ФСБУ 6/2020).
Амортизация ППА обязательна, если объект аренды используется для собственных нужд, будь то строительство производственного здания или, например, выращивание сельскохозяйственных культур. Правда, механизм погашения стоимости ППА стандартами бухучета не уточняется. Нет отдельных норм на этот счет и в МСФО (IFRS) 16. Минфин официальных разъяснений тоже пока не давал. Все, что есть, это позиция Центробанка. Регулятор указывает на то, что срок полезного использования земли как объекта не ограничен. Срок использования актива ограничивается сроком аренды. Соответственно, амортизация ППА начисляется, пока действует договор с арендодателем (письмо ЦБ №17-1-2-6/865 от 24.10.2019).
ФСБУ 25/2018 (п. 17) определяет порядок погашения стоимости ППА посредством амортизации. Что касается срока полезного использования, он может не совпадать со сроком действия договора аренды. Более короткий срок амортизации – обычное дело. Больше он может быть только в одном случае, когда после окончания договора аренды арендатор получает землю в собственность.
Амортизация ППА отражается в учете проводкой Дт20 (23, 25, 26, 91.2, 08) Кт 02.
НДС и государственная земля
Но при этом операции по использованию недвижимости у государственного органа следует отобразить в 7 графе декларации в налоговой службе, где отражаются процедуры, освобожденные от обложения. В первой графе проставляется код операции.
Оформлять седьмую графу лицу – пользователю государственной земли следует в декларации, которая подается каждые ¼ года. Представлять документ в налоговую службу необходимо не позже 25 числа того месяца, который следует за кварталом, когда оплачивался взнос за услугу.
24 Марта 2020
ФНС разработала методичку о переходе с ЕНВД на другие режимы с 2021 года
Возмещение работникам стоимости медосмотров страховыми взносами не облагается
ФНС и Роскомнадзор приостановили проверки до 1 мая
Налоговая служба рассказала об условиях предоставления инвестиционного вычета по НДФЛ
Налоговая служба подготовила проект новой декларации 3-НДФЛ
18 Марта 2020
Переход на онлайн-ККТ не избавил бизнес от контрольных закупок
На вычет НДС при возврате товара дается только год, а не три!
Год 2022-й: смотрим, что изменилось
С 1 января 2022 г. при совершении операций, которые не облагаются НДС по ст. 149 НК РФ, больше не нужно выставлять счета-фактуры, вести журналы учета счетов-фактур, книги покупок и продаж .
Но поправки не отменили необходимость подачи НДС-декларации налоговыми агентами, причем даже если у них были только необлагаемые операции. Для всех налоговых агентов сделано послабление лишь относительно формы подачи декларации: ее можно сдать в бумажном виде (а не в электронном) . Распространяются такие правила и на арендаторов муниципальных земельных участков .
ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ
Думинская Ольга Сергеевна — Советник государственной гражданской службы РФ 2 класса
«Все спецрежимники, которые являются налоговыми агентами по НДС при аренде муниципальных земельных участков, хотя и не выставляют с 2022 г. счета-фактуры, но по-прежнему должны заполнять раздел 7 декларации по НДС. Причем независимо от того, в каком виде сдается декларация — в электронном или на бумаге.
Так что в этом году сохраняется обязанность по сдаче в ИФНС декларации по НДС у упрощенцев и вмененщиков, арендующих муниципальные или федеральные земельные участки».
Напомним, что сдать декларацию нужно не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом. То есть за I квартал 2022 г. декларацию нужно сдать не позднее 21 апреля (поскольку 20 апреля — воскресенье) .
В ней, разумеется, нужно заполнить титульный лист. И посмотрим, что же надо указывать в разделе 7 декларации:
- в графе 1 раздела 7 — код операции 101025118;
- в графе 3 раздела 7 «Стоимость приобретенных товаров (работ, услуг), не облагаемых НДС (руб.)» по строке 010 — сумму арендной платы.
Раздел 2, в котором налоговые агенты отражают суммы НДС, подлежащие уплате в бюджет, заполнять не требуется.
Год 2013-й и ранее: вспоминаем, как было
До 2022 г. при аренде муниципальных земельных участков надо было выставлять счет-фактуру в одном экземпляре с отметкой «Без налога (НДС)»пп. 3, 5 ст. 168 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2022).
Если арендатор-спецрежимник не делал этого, то налоговая инспекция при выездной проверке может оштрафовать его за отсутствие счетов-фактур — это является грубым нарушением правил учета объектов налогообложенияпп. 1, 3 ст. 120 НК РФ.
Если требуемых счетов-фактур не оказалось более чем за один квартал, штраф ждет немаленький — 30 тыс. руб.п. 2 ст. 120 НК РФ
Налоговой проверкой могут быть охвачены 3 календарных года, предшествующие году, в котором инспекцией вынесено решение о проведении проверкип. 4 ст. 89 НК РФ. Поэтому, если у вас нет нужных счетов-фактур, это может быть проблемой даже сейчас.
НДС при аренде государственной земли
Установление срока уплаты земельного налога больше не является прерогативой местных властей (ч. 2 ст. 356 НК РФ).
Начиная с уплаты налога за 2020 год, вводится единый срок уплаты земельного налога (абз. 2 п. 1 ст. 363 НК РФ):
- не позднее 1 марта — годовой платеж;
- до конца месяца, следующего после отчетного квартала, — авансовый платеж.
Эти изменения внесены Федеральным законом от 29 сентября 2019 г. № 325-ФЗ.
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо и по вопросам применения налога на добавленную стоимость при аренде земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, а также при передаче в субаренду этого земельного участка сообщает.
Согласно пункту 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) при реализации на территории Российской Федерации услуг по предоставлению в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления арендаторы такого имущества обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога на добавленную стоимость.
Таким образом, данный порядок уплаты налога на добавленную стоимость применяется только в случае предоставления в аренду имущества органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления. Поэтому при передаче в субаренду имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности, организациями, которые арендуют такое имущество у органов государственной власти и управления и органов местного самоуправления, уплату в бюджет налога на добавленную стоимость должны осуществлять данные организации.
Необходимо отметить, что в соответствии с подпунктом 17 пункта 2 статьи 149 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость пошлины и сборы, взимаемые государственными органами и должностными лицами при предоставлении организациям и физическим лицам определенных прав, в том числе платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами. Поэтому если арендная плата, взимаемая с организаций, заключивших с органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления договоры аренды земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности, относится к платежам в бюджет за право пользования указанными земельными участками, то указанная арендная плата не подлежит налогообложению налогом на добавленную стоимость.
Что касается передачи указанными организациями земельных участков в субаренду, то в таких случаях, по нашему мнению, данные организации должны осуществлять уплату налога на добавленную стоимость в бюджет в общеустановленном порядке.
Мнение Департамента, приведенное в настоящем письме, не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с письмом Минфина России от 7 августа 2007 г. N 03-02-07/2-138 направляемое мнение Департамента имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует налоговым органам, налогоплательщикам, плательщикам сборов и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
| Заместитель директора Департамента | Н.А. Комова |
В соответствии с положениями гражданского кодекса, под арендной платой понимаются платежи в адрес владельца земельного участка за временное пользование имуществом. Земельный кодекс Российской Федерации, в свою очередь, относит арендную плату к существенным условиям договора – она должна в обязательном порядке зафиксирована в договоре аренды, без нее договоренность признается недействительной.
В отношении земель, находящихся в федеральной или муниципальной собственности, действует другой порядок определение размера арендной платы – по решению органов самоуправления.
В ГК РФ установлено, что арендная плата может предоставляться в следующих формах:
- В виде «твердых» ежемесячных платежей, вносимых в национальной валюте.
- Через долю от полученных в результате использование земли продукции или доходов.
- При помощи предоставления владельцу земли определенных услуг.
- В виде переданной в собственность вещи.
- Через возложение на арендатора обязанностей по улучшению арендованного имущества.
- При помощи смешанной формы арендной оплаты.
Земельный налог прописан на законодательном уровне (статьи 387-398 Налогового кодекса). Оплачивается в пользу государства как юридическими, так и физическими лицами, обладающими земельными участками.
Под налоговой базой подразумевается кадастровая стоимость земли (она, в свою очередь, определяется в соответствии с Земельным законодательством). Налоговый период соответствует одному году.
- Для сельскохозяйственного производства.
- Под объекты инженерной инфраструктуры ЖКХ.
- Для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества.
Как видите, между понятиями арендной платы и налога – есть множество различий. Первый вид платежа уплачивается теми, кто использует землю в адрес ее владельца, а налоговые отчисления ложатся на самого владельца и перечисляются в пользу государства.
Облагается ли НДС или нет?
НДС – он же налог на добавленную стоимость – часто путают с земельным, но они существенно отличаются. Чтобы разобраться, кто и когда должен платить НДС, необходимо учесть несколько факторов. И первый – у кого осуществляется аренда.
Если договор заключается с муниципалитетом, то об НДС арендатор может забыть. Если же владельцем земельного участка в договоре аренды выступает частное лицо (физическое или юридическое), НДС будет присутствовать наравне с земельным налогом и арендной платой.
Четкие критерии по начислению НДС расписаны в пп. 17 п. 2 статьи 149 НК Российской Федерации. НДС начисляется и на договоры субаренды.
Например, физическое лицо, арендовав у государства участок, решило заключить дополнительный договор с частным предпринимателем. В этом случае первоначальный арендатор платить НДС не будет, но ЧП, заключивший договор с физическим лицом (хотя и на земельный участок, находящийся в собственности Российской Федерации) вынужден будет оплачивать и этот налог.
НДС имеет фиксированную ставку – 18%.
Пример:налогооблагаемая база составляет 1000 рублей, чтобы вычислить размер НДС, необходимо 1000 умножить на 18% – получаем 180 рублей налога.
О компенсации суммы земельного налога.
Действующее законодательство РФ не запрещает сторонам арендных отношений включать в договор условие об обязанности арендатора компенсировать арендодателю затраты, связанные с уплатой обозначенного налога. Поясним.
В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Согласно пп. 5 ч. 2 данной статьи арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде, в том числе, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. В части 1 ст. 424 ГК РФ сказано, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предписанных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Таким образом, в гражданско-правовых отношениях цена договора определяется соглашением сторон договора, если закон не требует иного. Но если сумма компенсации земельного налога имеет прямое отношение к сдаче земельного участка в аренду (то есть фактически связана с оплатой аренды участка), ее следует рассматривать в качестве дополнительной платы по договору аренды. Значит, с точки зрения уплаты НДС компенсация квалифицируется как денежная сумма, связанная с оплатой реализованных товаров (работ, услуг), и учитывается в базе при налогообложении.
Оплата по договору аренды
Чтобы получить арендную плату, нужно сначала заключить договор аренды. Также этот документ устанавливает размер налога, сроки выплаты и условия, согласно которым будет происходить оплата. В договоре прописывается, в какой форме будет выплачиваться аренда – в денежном эквиваленте или натуральном.
Если кроме земли, в аренду отдаются и другие объекты недвижимости, то плата может взиматься как в совокупности за все, так и отдельно, за участок.
Договор предусматривает денежную плату (указывается в рублях), натуральную (перечень продукции), отработки (виды и место работ). Тут же указываются сроки, за которые арендодатель должен получить плату в указанном эквиваленте. Если плата не отдается в указанные сроки, то арендатор в договоре указывает пеню (процент, который арендатор платит за каждый последующий день долга).
Размер платы фиксированный, но может изменяться только в таких случаях:
- если договором предусмотрены изменения условий хозяйствования;
- изменения установленного земельного налога, который ежегодно платит арендодатель;
- общее повышение тарифов и цен, а также инфляция;
- не по вине арендатора состояние земельного участка ухудшилось (при наличии документального подтверждения);
- ситуации, предусмотренные законодательством РФ.
В договоре аренды обязательно описываются основные характеристики земельного участка, которые должен знать арендатор.
Указание срока действия договора является обязательным.
Если арендатор будет намерен продлить соглашение, то устанавливается количество дней, за которое он должен сообщить арендодателю о своем решении.
Налогообложение муниципальных земель взятых в аренду
Многих арендаторов волнует вопрос: нужно ли им платить земельный налог в период использования участком. Согласно действующему Налоговому кодексу обязанность по уплате налогов возложена в России исключительно на собственников, а также эксплуатирующих землю на правах бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения.
Таким образом, арендаторы земельный налог не уплачивают. В качестве платы за землепользование в данном случае выступает стоимость аренды, которая перечисляется в бюджет муниципального образования.
В состав арендной платы не включается НДС, так как аренда земли в государственной или муниципальной собственности освобождается от этого налога.
Стоит понимать, что если пользователь арендовал землю под ИЖС, то после постройки там дома и узаконивания постройки ему придется платить имущественный налог. Ставка и размер имущественного налога определяется на уровне муниципалитет, но она не должна превышать 2,2% от кадастровой стоимости недвижимости.
Обязанность по уплате земельного налога возникнет у арендатора, который выкупит землю у государства и переведет участок в свою собственность.
Таким образом, сроки, стоимость, и налогообложение арендованных у муниципалитета земель зависит от комплекса фактора: их целевого предназначения, местоположения, наличия построек и пр.
Существует несколько мнений по поводу того, облагается ли налоговыми сборами аренда земли. Чтобы понять суть и найти истину, необходимо внимательно подходить к вопросу.
Земли относятся к природным ресурсам страны и являются собственностью государства. Также некоторые части земель могут быть в аренде или находиться в собственности у частных лиц.
Подходя к вопросу о налогообложении, то необходимо учитывать главное – у кого конкретно осуществляется аренда. Если это государство (муниципалитет), то надбавочной стоимостью данный вид сделки не облагается. Присутствует только необходимость в уплате земельного налога и установленной арендной платы.
Если арендатор предполагает взять во временной пользование земли у частного лица (физическое или юридическое), то НДС будет присутствовать, как и дополнительные платы в виде земельного налога и стоимости аренды.
Основанием служит пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ, в котором четко прописаны критерии земельных ресурсов и отсутствие уплаты НДС при сотрудничестве с государственными органами.
Несмотря на вполне понятную ситуацию, споры все-таки могут возникать. Это касается аренды и субаренды государственных земель. К примеру, человек арендует участок 5 га у муниципальных властей. В таком случае он освобождается от уплаты налога на надбавочную стоимость.
При этом он имеет право сдать часть участка в субаренду (2 га). Новый арендатор 2 га в таком случае обязан оплатить НДС, потому что он арендует землю у частного лица. Даже несмотря на то, что по факту участок находится в собственности государства. Это подтверждается письмом Минфина России от 18.10.2012 N 03-07-11/436.
Многие могут пользоваться таким моментом, что арендуя землю у муниципалитета, сдают ее в пользование за завышенную плату другим арендаторам. Основным условием является отсутствие оформления сделки, что исключает уплату НДС новым пользователем. Арендатор по сути работает на чужой земле, но при этом платит только фиксированную плату.
Скачать бланк акта приема-передачи земельного участка без строения при аренде
С одной стороны, это может выглядеть выгодной сделкой, но при любой проверке ответственность настигнет всех. Настоящего арендатора привлекут за незаконную сдачу в аренду земли, незаконное обогащение, а также лишат права аренды. Второго арендатора также могут привлечь за деятельность на чужой земле без документов, уклонение от налогов.