Перепланировка: что можно и нельзя делать в квартире?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка: что можно и нельзя делать в квартире?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.
✓
Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.
?
Все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.
✘
Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
- Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
- Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
- Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.
Без согласований в квартире можно сделать несложный ремонт, который не приведет к значительным изменениям. По словам Андрея Купцова, без согласования можно сделать проем в ненесущей стене, если это никак не меняет нагрузку на перекрытия, заменить сантехническое оборудование без изменения его месторасположения. Разрешено также перестилать полы, если не меняются параметры помещения, такие как его высота. Эскиз проведенных работ необходимо направить для согласования в Мосжилинспекцию. Не надо согласовывать замену отделочных покрытий стен, потолка, пола — например замену линолеума на ламинат или плитку.
В упрощенном порядке можно согласовать устройство встроенных шкафов, заложение или устройство дверных проемов в ненесущих перегородках, перестановку мойки на кухне или замену ванны на душевую кабину в границах санузла.
Вне зависимости от того, в каких домах планируется производить работы (кирпичные, панельные и так далее) список разрешенных изменений будет выглядеть так:
- Перемещение сантехники.
- Снос или частичный снос любых стен внутри квартиры, при условии, что они не являются несущими.
- Заделка дверного проема.
- Формирование новых проемов в стенах, не относящихся к несущим. В некоторых случаях допускается формирование проемов и в несущих стенах.
- Создание новых перегородок или перенос существующих, при условии, что давление на плиты перекрытия будет в пределах нормы.
- Перенос системы отопления без формирования дополнительных элементов сети.
- Работы с полом, при условии, что они не повлияют на общую структурную целостность дома и не нанесут вреда несущим стенам.
- Перенос туалета, кухни и ванной, при выполнении определенных условий. Например, нельзя размещать ванную над жилым помещением.
- Замена газовых плит на электрические.
- Формирование балконов и лоджий.
- Создание тамбуров и изменение их конфигурации, при условии, что это не мешает соседям или выполняется с их разрешения. Например, несколько квартир могут сформировать собственный тамбур, отгородившись от остального подъезда.
- Создание или уничтожение проемов во внешних стенах (окна и двери).
- Монтаж различного внешнего оборудования, от кондиционеров и антенн, до различных приспособлений, направленных на помощь малоподвижным лицам.
- Превращение нескольких квартир в одну и так далее.
Что запрещается при изменении планировки
Перечисленные выше правовые акты запрещают производить такие виды работ:
- Ухудшающие условия проживания соседей и (или) лимитирующие доступ к коммуникациям (общедомовым), включая переносы стояков водоснабжения, центрального отопления, их зашивку без возможности ревизии состояния труб;
- Нарушающие несущие свойства здания — разборку или проделывание в несущих стенах проёмов без разрешения;
- Уменьшающие сечение каналов вентиляционных шахт или препятствующие вентилированию кухонь, ванных комнат, туалетов;
- Увеличивающие нагрузку на панели перекрытия путем перезаливки стяжки и кладки массивных перегородок из более тяжелых материалов;
- Затрагивающие либо допускающие частичную разборку несущих элементов конструкции здания — пилонов, колонн, диафрагм жесткости;
- Приводящих к ослаблению наружных стен и несущей способности всего сооружения.
На законодательном уровне также запрещаются:
- Врезка задвижек (кранов) в общие домовые коммуникации;
- Вынос на балконы (лоджии) радиаторов центрального отопления (обустройство там электрических теплых полов возможно);
- Устройство теплых полов, обогреваемых от центрального отопления и горячего водопровода (на электрические аналоги запрет не действует);
- Штробирование несущих стен и проделывание отверстий;
- Обустройство дополнительных лоджий на этажах выше первого;
- Изменение планировки чердака (технического этажа), не относящихся к собственности владельцев (съемщиков) квартир;
- Объединение с жилыми помещениями кухонь, оборудованных газовыми плитами, и балконов (лоджий);
- Проделывание проемов между кухней с газовой плитой и комнатой;
- Оборудование в одном помещении нескольких антресолей, др.
Кроме мероприятий, запрещаемых на законодательном уровне, существует перечень работ, которые противоречат санитарно-гигиеническим нормам. Считаем целесообразным рассмотреть такие случаи отдельно.
Что необходимо помнить и как решить вопрос с перепланировкой быстрее?
Разрешается выполнять любые работы, которые ничего не поменяют. Все, что изменит информацию, указанную в техническом паспорте, должно выполняться с разрешения. Нельзя делать то, что потенциально может представлять опасность, вроде монтажа водяных теплых полов или переноса радиаторов на балкон. В домах, относящихся к аварийным, практически любые изменения запрещены, а потому должны согласовываться.
Для того, чтобы избежать неприятных последствий, сэкономить свое время и нервы при согласовании перепланировки, лучшим вариантом будет обратиться к услуге капитального ремонта в профильную компанию. Архитектор предоставит квалифицированную консультацию по поводу ваших пожеланий, разработает новый дизайн-проект, а после согласования перепланировки команда мастеров этой же компании обновят интерьер квартиры с гарантией на свою работу.
Установлен законодательный запрет на осуществление перепланировки, если вследствие нее:
- ухудшаются эксплуатационные условия многоквартирного дома. Например, затруднение доступа жильцов дома к коммуникациям общего доступа,
- уменьшается число вентиляционных отверстий,
- нагрузка на несущие стены дома превышает установленный предел,
- помещение перестает быть пригодным для проживания,
- будут изменены помещения, которые состоят на учете штаба по чрезвычайным ситуациям. Потребуется разрешение начальника штаба,
- ухудшится степень устойчивости и прочность несущих стен дома. Это чревато обрушением дома,
- на сети общего пользования устанавливаются устройства, которые могут их регулировать или отключать.
Запомните! Если перепланировка проводится в панельном доме, запрещено:
- создавать ниши, проемы,
- штробить в швах дома,
- создавать проемы в панелях дома и смежных по высоте помещениях.
Если перепланировка будет проводиться при отсутствии проекта, потребуется дополнительная экспертиза.
Существует ряд ограничений, которые следует учитывать при проведении данной процедуры:
- в обязательном порядке требуется согласие владельца жилого помещения на данную процедуру,
- если собственников у жилого помещения несколько, потребуется согласие каждого из них,
- недопустимо самовольно создавать балконы и козырьки. Требуется разрешение на данные действия,
- недопустимо самовольно создавать эркеры,
- запрещается осуществление перепланировки, если в ее результате будет изменен архитектурный облик здания,
- запрещается перепланировка, в результате которой будут нарушены законодательные строительные и санитарные нормы,
- недопустимо осуществление работ, для которых установлен порядок оформления как для работ по реконструкции здания.
Если задуманная перепланировка осуществима, изучите соответствующие нормативы и стандарты, проработайте данный вопрос тщательным образом, чтобы избежать проблем в будущем.
При оформлении документов в Бюро технической инвентаризации предоставляются различные услуги, которые носят платный характер. За всю документацию придется заплатить примерно 5.000 руб. Общая стоимость перепланировки составляет от 20000 до 100000 руб.
В нее включаются расходы следующего характера:
- расходы на создание проекта жилого помещения,
- государственная пошлина, если вы обращались в судебные органы,
- государственная пошлина при оформлении кадастрового паспорта,
- расходы, которые связаны с получением технического паспорта жилого помещения.
Как легче оформить перепланировку
Правовое понятие об уведомительном порядке согласования перепланировки размыто. Зачастую специалисты МФЦ, через которых идет регистрация работ, не владеют всей информацией. Лучше заранее проконсультироваться с юристом, специализирующимся на вопросах Жилищного законодательства. На практике оформление «по эскизу» нередко оказывается сложнее, чем полное предварительное согласование перепланировки «по проекту».
Лучше всего нанять для ремонта строительную организацию с допуском СРО. Идеально, если фирма оказывает услуги по регистрации проведенных работ. Увеличив смету, вы избежите непредвиденных проблем с законом.
Порядок самостоятельной регистрации незначительных изменений по уведомлению («по эскизу»):
-
получите план квартиры до переустройства (есть в техпаспорте);
-
отметьте на копии плана внесенные изменения (зеленым — построенное, красным — снесенное);
-
напишите в МФЦ заявление, приложив к нему оба плана;
-
пригласите инспектора, который подтвердит перепланировку;
-
получите новый технический и кадастровый паспорта на жилье.
Чем грозит незаконная перепланировка квартиры
Из-за самовольной переделки жилья, нарушающей технические предписания по эксплуатации здания, могут разойтись панели, обрушиться его часть, что, в свою очередь, способно привести к гибели людей. Конструктивно безопасная организация ниши под стиральную машину, например, в стене, смежной с шахтой лифта, может повысить уровень шума в квартире до критического и сделать дальнейшее проживание невозможным. Нарушение целостности стен угрожает промерзанием жилья в зимнее время или образованием плесени. В лучшем случае придется переделывать все обратно.
Незаконная перепланировка квартиры усложняет продажу недвижимости – в случае оформления ипотеки обязательно запрашивается план жилья из БТИ. При обнаружении изменений – сантехником, контролирующими органами, соседями – управляющая компания вправе через суд обязать владельца выплатить штраф и вернуть собственность в надлежащее состояние. В случае отказа квартиру могут отобрать за нарушение Жилищного кодекса.
Жильцы, которые могут также являться и действующими собственниками квартиры, не могут в самостоятельном порядке принимать решение об осуществлении мероприятий в рамках перепланировки. Актуальные вопросы регулируются Жилищным Кодексом РФ в соответствии с профильным федеральным законодательством.
Требования к переустройству жилых помещений прописываются в положениях, учитываемых в СНиП 2.08.01-89, СНиП 2.04.05-91 и СП 54.13330.2011.
Чаще всего требования затрагивают:
- сохранение характеристик устойчивости всего строения;
- характер расположения отопительных систем и вентиляции;
- размещение осветительных элементов;
- санитарные и гигиенические нормы, а также общие требования, предъявляемые к перепланировке.
Идеальное переустройство должно удовлетворять требования владельца и в то же время не нарушать следующие нормы нормативных актов:
- соблюдение цельного состояния несущих конструкций – перекрытий, диафрагм, ригелей и так далее;
- обеспечение стабильной вентиляции в помещении;
- соблюдение всех пределов, устанавливаемых для подавляющего большинства жилых и подсобных помещений.
Важно помнить о том, что запросить актуальный план помещения может каждое заинтересованное лицо у уполномоченных сотрудников организации в территориальном отделе БТИ.
Какие виды перепланировки не получится узаконить
Жилищная инспекция выделяет ряд изменений планировки, которые влияют на уровень аварийности многоквартирного здания. Такие модификации могут повлечь за собой экстренные ситуации, а также стать причиной частичного разрушения объекта или появления жертв. К таким запрещенным изменениям пространства относят следующие действия:
- Объединение газифицированной кухни с жилой комнатой или обустройство между ними нового проема без плотно закрывающейся двери.
- Объединение балкона с гостиной путем демонтажа подоконного блока.
- Изменение параметров оконных проемов.
- Перенос отопительных элементов на балкон, лоджию.
- Увеличение нагрузки на несущие элементы.
- Заделывание или изменение параметров вентиляционных и технических коробов.
- Затрагивание общедомового пространства без разрешения других собственников недвижимости.
- Ухудшение условий жизни в квартире, после которого объект признается непригодным для проживания.
- Нарушение санитарных и противопожарных норм.
- Обустройство проемов внутри несущих стен без укрепления.
- Перенос кухни или санузла на место жилой комнаты.
Перед тем, как разрабатывать проект изменений, необходимо проконсультироваться с опытными специалистами “2Проектор”, которые точно знают требования законодательства и подскажут подходящий способ перепланировки помещения.
Какую перепланировку в 2020 году можно делать без разрешения
Что не требует разрешения уполномоченных представителей контролирующих инстанций. И так какую же перепланировку можно делать без разрешения. Уведомительный порядок предусматривается при осуществлении следующих работ:
• при перестановке приборов в санузле и кухне;
• при перестановке любых сантехнических приборов внутри отведенного помещения;
• при установке ненесущих перегородок в комнате.
В жилом помещении разрешается делать без согласования следующее:
• заделывать дверные проемы в несущих конструкциях;
• устанавливать новые стекла на лоджиях или балконах в соответствии с типовыми проектами;
• ликвидировать или изменять форму подсобных помещений без увеличения общей площади;
• устанавливать перегородки между жилыми комнатами без увеличения расчетных нагрузок;
• полностью или частично разбирать ненесущие элементы – это не касается случаев, когда производится замена межквартирных перегородок.
Важно помнить о том, что любые мероприятия в рамках переустройства должны осуществляться таким образом, чтобы в процессе не нарушалась целостность самого строения, и не ухудшалось состояние соседних квартир. Другими словами, в случае принятия решения о демонтаже ненесущих перегородок заинтересованное лицо должно само позаботиться о соблюдении существующих строительных норм. В любом случае не запрещается установка новых дверных проемов. Стоит отметить, что после уведомления все работы должны принять сотрудники территориальной жилищной инспекции.
Куда нужно жаловаться, если происходит незаконная перепланировка квартиры
О своих опасениях жильцам дома следует сообщить работникам ЖЭУ, которые имеют доступ к жилплощади. Представьте, когда у соседей работает мощный перфоратор, падают с грохотом куски стены, сотрясается весь подъезд, идут трещины по стенам у многих квартир – тут уже не до рассуждений. При подозрениях на снос несущих стен жильцы подъезда должны взять ситуацию под контроль. Своевременная жалоба соседей может остановить ужасные последствия производимых работ.
Действовать необходимо быстро и решительно в следующем порядке:
1. Если перепланировка незаконна, то сначала пишем заявление, которое направляется в управляющую компанию (ЖЭУ). Организация направит комиссию для подтверждения противоправных действий собственника.
2. При отсутствии действий со стороны ТСЖ, жалоба подается в Жилинспекцию.
3. Если в течение месяца инспекция не дала ответ, то заявка пишется в прокуратуру, в которой отмечается факт бездействия нижестоящего уполномоченного органа.
4. Последней инстанцией для обращения граждан является суд. Подготовить иск поможет юрист, проконсультироваться с ним можно через интернет в режиме онлайн.
Если перепланировка производится в муниципальном жилье, то жаловаться нужно непосредственно собственнику, т. е. муниципалитету. Местные власти ответственны за их жилплощадь, поэтому самостоятельно обратятся в надзорные организации или в суд.
Примеры перепланировки без согласования
Каждый случай по перепланировке, не требующей согласования, необходимо рассматривать индивидуально. Например, собственник жилья, живущий на втором этаже, который является владельцем квартиры-студии, решил перегородить комнату в связи с рождением ребенка. Если он собирается устанавливать стену из тяжелого строительного материала, то ему придется получать разрешение.
Но если бы у него был частный дом или он жил на первом этаже, то согласовывать этот вопрос не было бы необходимости. Решить вопрос без согласования в этом случае можно монтажом перегородки из легкого материала, например, гипсокартона.
Таким образом, выполняя перепланировку без согласования, вы уже знаете, что можно делать без разрешения, а на какие работы необходимо брать разрешение в жилищной комиссии. Если вы доверите решение этого вопроса нашим специалистам, то получите квалифицированную помощь по всем вопросам и решение проблемы в минимально возможные сроки.
- Поделиться:
Что говорит о перепланировке квартиры закон?
Процесс перепланировки регулируется Главой 4 Жилищного Кодекса РФ. Согласно законодательству, перепланировкой и переустройством признается изменение параметров жилого объекта, модификация оборудования и коммуникаций, отраженных в технической документации. Такими документами являются технический план и паспорт.
Ст. 25 ЖК РФ указывает, какие виды переустройства и перепланировки квартиры существуют. Многие отождествляют эти понятия, хотя с юридической точки зрения, они имеют разные значения.
Перепланировка – это осуществление работ по преобразованию пространства жилого помещения. Такими работами считаются:
- демонтаж, перенос или создание перегородок или проемов;
- расширение или уменьшение жилой площади за счет изменения количества комнат;
- изменение функциональных помещений квартиры – кухни, санузла, коридора.
Переустройством же называются работы, связанные с внутриквартирным оснащением и коммуникациями. К ним относятся:
- замена газового оборудования на электрическое;
- корректировка местонахождения отопительного или газового оборудования;
- переустройство санузлов;
- монтаж сантехнического оборудования, который приводит к увеличению функциональности (к примеру, установка джакузи, душевых кабин и т.д.).
В зависимости от особенностей региона муниципальные органы власти могут устанавливать свои перечни ремонтных и строительных работ. К примеру, в Москве столичное Правительство приняло Постановление № 508-ПП «Об организации переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных и жилых домах».
Порядок перепланировки квартиры
Важно соблюдать установленный порядок перепланировки квартиры. В противном случае возможно применение штрафных санкций по отношению к нарушителю, а также выдвижение требования демонтировать несанкционированно произведенные действия за свой счет.
Большинство работ по перепланировке или переустройству квартиры требуют согласования с жилищной комиссией или иным уполномоченным органом. Для получения одобрения потребуется оформить проект, в котором будет зафиксированы планируемые изменения.
Для создания проекта потребуется обратиться в компанию, которая имеет лицензию на осуществление подобной деятельности. Однако это не обязательно, если квартира находится в типовом доме, для которых уже созданы согласованные проекты. Они размещаются в свободном доступе на официальном сайте региональных ведомств.